[집코노미TV] "서울 집값 반등, 이 지표로 이미 예고"

집터뷰

이상우 인베이드투자자문 대표

▶전형진 기자
자 이럴 때 이분을 모셔야 됩니다. 이상우 인베이드투자자문 대표 모셨습니다. 한국감정원 통계 기준으로 서울 집값이 하락을 끝내고 보합으로 전환을 했어요. 이게 오늘자 저희 한국경제신문 1면인데, 집값 하락 멈췄다. 줄곧 하락기조를 보여 왔었는데 왜 갑자기 반등 기미를 보이는 걸까요.

▷이상우 대표
왜 오르냐는 질문에 답하는 게 참 힘들어요. 왜냐면 맨날 똑같은 얘기가 되니까. 오를 만한 이슈들이 계속 상존해 있었던 상황에 코로나라고 하는 긴박하고 급박한 상황들이 약간 K-방역의 결과로 인해서 잘 돼가고 있는, 이런 모습들이 느껴진다면 당연히 시장은 움직이게 되는 거죠.

▶전형진 기자
작년에도 딱 이 시점에 반등했던 것 같아요. 6월이 지나면서 집값이 오르는 기미를 보이는 건 보유세 절세 매물이 마무리되는 것과 관련이 있을까요?

▷이상우 대표
6월 1일 기준으로 재산세 기준일이 되니까. 매도하실 분들이 6월 이후에 굳이 팔 필요 없거든요. 그렇게 되면 언제나 상반기는 약하고, 하반기는 좋은 그런 모습이 매년 반복되는데. 올해 같은 경우엔 특이하게도 그런 2주택자 여러분들이 6월까지, 실제로 5월까지 많이 파신 것 더하기, 코로나 더하기, 그런 여러 가지 와중에 조금 저렴했던 집들이 상당히 많이 올라가게 되면서. 사실 지표로는 5월 말까지도 한국감정원도 KB은행도 주택가격 지표는 플러스예요. 그걸 잊으시면 안 되겠습니다.

▶전형진 기자
강남이 아니라 외곽이 먼저 치고나갔어요. 작년에 말씀하셨던 노·도·강, 금·관·구 여기가 먼저 양전을 했는데 이건 KB와 감정원에서 공통으로 나오고 있거든요

▷이상우 대표
싸니까요. 대출규제가 곧바로 걸려 있는 상황이기 때문에. 12·16 대책으로 더 복잡해졌죠. 예전 같으면 15억원 이상만 걱정했는데 이젠 9억원 이상도 대출이 여의치 못하게 되니까 점점 조금 더 편한 투자 대상으로 많은 분들이 옮겨가기 시작하는 것이고, 그런 와중에 노·도·강, 금·관·구 같은 경우는 호재도 발현을 했죠.

작년 같은 경우 신안산선이라거나, 동북선은 착공은 안 했지만 기공했던 동북선이라거나. 이런 것들 영향이 동시에 들어가는 겁니다. 호재에다가 조금 저렴했던 것, 이런 두 가지가 맞물렸던 게 서울 시장에선 노·도·강, 금·관·구.

▶전형진 기자
그럼 6월 이후론 이게 어떻게 영향이 있을까요. 외곽에서 시작한 상승세가 점점 안쪽으로 들어오는?

▷이상우 대표
작년 여름하고 비슷할 것 같아요. 작년도 아까 말씀하신 것처럼 상반기에 약간 저조했다가 하반기에 올라가기 시작했을 때 그때 모습이 결국 강남부터 시작이었거든요. 남들 오를 때 못 오른 게 큰 거죠. 올해도 특히 코로나 겪고 다주택자 매도물량 겪을 때 조금 싸게 나오는 물량들이 도대체 어디에 있었느냐 생각해보면 대부분 강남에 많이 나왔었거든요. 그런 것들이 실거래가를 약간 낮춰주면서 하락한 듯 보였지만 그런 것들은 말 그대로, 그런 식으로 나올 수밖에 없었던 매물들이었고, 그런 매물이 처리되는 순간부터는, 매물도 나올 것도 다 나왔는데 그 다음부터 움직이는 건 강남이 주도할 가능성이 크죠.

강남 외에도 15억 주택이 상당히 많이 몰려 있는 지역들. 저희가 올해 주목해봐야 한다고 말씀드린 게 신길, 고덕인데. 이런 지역들, 마포, 성동, 이런 지역들이 같이 움직일 가능성이 크다고 보고 있습니다.

▶전형진 기자
신길과 고덕에 새 아파트 입주가 많기 때문에 올해 가장 주목해봐야 할 시장이다, 라고 작년 인터뷰에 말씀하셨는데.

▷이상우 대표
고덕 같은 경우는 사실 지금도 살금살금 가고 있어서. 요즘 호가 나오는 걸 보시면 15억 미만에 나오는 경우는 잘 없는 것 같아요. 전용 84㎡ 기준으로 말씀드리는 건데. 15억 위에서는 결국 똑같은 조건이 되니까 그때부턴 알아서 움직일 것 같고요. 고덕 입주도 올해 상반기 거의 마무리 됐기 때문에 고덕은 현재 진행형인 것 같습니다. 신길은 올해 말쯤 돼야 본격적으로 될 것 같은데, 올해 신길이 4개 단지 입주가 있거든요. 상반기 2개, 하반기 2개. 근데 하반기 2개가 약간 뒤쪽에 몰려 있어서 기회는 조금 더 줄 지역으로 생각되고 있습니다.

▶전형진 기자
삼성동이나 잠실 일대도 토지거래허가구역으로 지정할 수 있다고 했는데, 그럼 그만큼 여기가 앞으로 오를 가능성이 굉장히 높다, 반대로 말하면. 그런 의미잖아요.

▷이상우 대표
약간 선생님께서 수업시간에 기출문제 알려주는 느낌 아닐까요

▶전형진 기자
여기다.

▷이상우 대표
그냥 잘 들어, 이런 느낌. 동그라미 쳐놔라. 이런 느낌 아닐까요. 다들 그렇게 생각하시는 것 같아요. 규제지역이라면 여길 피해야겠다가 아니라 어, 이건 약간 모범답안 같은 거 아닐까, 라고 생각하실 것 같고.

▶전형진 기자
잠실 같은 경우엔 영동대로 복합개발과 연계하면, GBC도 있고요. 굉장히 파급력이 클 것 같아요.

▷이상우 대표
사실 잘 생각해보시면 그 앞동네가 당장 좋아질 건 없죠. 이미 좋았었기 때문에. 이미 그 스포츠 컴플렉스와 공원도 다 갖춰놓고 있었고. 야구장 돔구장 생기면 더 좋아지고 그런 건 아니니까. 거기서 이제 파급력이 어떻게 발생할 거냐, 마이스를 어떻게 볼 거냐는 사실 우리 머릿속에 있는 것 같아요. 어쨌든 삼성역 개발이든 종합운동장 개발이든 축을 거기다 두고 거기서 어느 정도의 교통반경 안에 있는 지역들이 선호가 될 거냐는 이미 삼성동 개발 때랑 크게 다르지 않을 거라고 봅니다. 다들 아시는 그 지역들일 것 같습니다.

▶전형진 기자
자 그런데 매매가격 못지않게 전세가격도 요즘 무섭습니다.

▷이상우 대표
전세가 올라간다는 뜻은 결국 전세수요가 늘어난다는 것과 전세공급이 감소한다는 두 개가 맞물린다는, 두 개의 이유 중에 뭔가 하나는 발생한다는 건데 문제는 앞으로 계속 두 개가 다 발생할 것 같다는 거죠. 지금의 문제는.

전세 수요라는 건, 지금은 갑자기 집 팔고 가시는 게 아니라 재건축·재개발을 통해서 갑자기 이주를 나와서 전세 수요가 발생하는 게 기본으로 하나 있으니까 지금부터 서울에 새집을 지으면 지을수록 점점 전세수요는 발생할 수밖에 없고.

두 번째는 전세공급을 누군가 해줘야 하는데 전세공급을 정부가 해주는 건 아니잖아요. 일반인들이 투자 목적으로 집을 사서 전세가 나와야 하는데 지금 서울 집이라는 게 투자 목적으로 사실 1등이라고 말은 못 하죠. 워낙 무겁기도 하거니와 대출 잘 안 나오고, 전세도 워낙 비율이 낮으니까.

그럼 전세 공급을 많이 할 만한 투자자들이 서울로 들어올 리도 많진 않죠. 전세가격은 앞으로도 강세를 띨 가능성이 많이 높은 것 같습니다.

▶전형진 기자
전세가격이 강세를 보일 가능성이 높다면 사실 매매가격도 거기에 맞춰서 약간 지지선이 굉장히 공고해지는 효과가 나타날 수 있겠네요.

▷이상우 대표
네, 사실 올해 가장 걱정이었던 건 그 매매가 움직임 자체보다도 전세가격이 계속 중요하다고 말씀드린 이유가 거기 있어요. 올해는 전세가 올라가기 굉장히 쉬운 상황이 펼쳐질 것 같았거든요. 사실 작년 여름 이후부터 전세가격은 빠르게 올라가고 있거든요. 그런 것들이 올해, 내년도 계속 움직일 것 같습니다.

▶전형진 기자
전세가격이 올라가기 쉬운 상황이란 게 구체적으로 어떤 상황을 말씀하신 건가요?

▷이상우 대표
꼭 투자자가 아니더라도 누군가 전세를 공급을 해줬었어요. 그게 뭐냐면 신축 아파트에 입주하시는 기존 조합원이신데. 당장 안 들어가고 2년 뒤나 4년 뒤에 입주하시는 분들이 있었기 때문에 그나마 좀 전세가 나오는 편이었는데 신축 아파트에. 작년부터 실거주 요건이 붙다 보니까 이제는 전세를 놓는 분들보다 입주하시는 분들이 더 많아졌거든요. 그러면 전세 공급이 또 줄어드는 효과가 발생하죠

거기에 금리가 내려갔죠. 우리나라는 담보대출은 굉장히 힘들지만 전세자금대출은 굉장히 쉬운 상황이고. 금리가 내려가면 똑같이 다 이자비용부담도 내려가는 것들이 막상 집주인보다 전세 사시는 분들이 이자비용은 더 크게 줄거든요. 그럼 누가 전세가격에 대한 민감도가 약하겠어요.

▶전형진 기자
말씀하신 것 중에 사실은 장기보유특별공제 요건에 2년 거주 요건이 추가되면서 전세 물건이 전반적으로 감소한 건 있었어요. 헬리오시티도 마찬가지고. 연말에 헬리오시티가 입주 2년이 되고, 입주하신 집주인들이 이제 2년 거주 요건을 맞추는 시기이기도 하거니와 전세 물건이 한 텀 지나서 나올 시기가 되거든요.

▷이상우 대표
헬리오시티 같은 경우는 초기 전세가격이 굉장히 낮았거든요. 겁들을 많이 먹었어요. 너무 대규모다 보니까. 전세를 미리미리 맞추신 분들도 있었고. 보통 5억 언저리에 전세계약들을 많이 하셨는데 요새 보면 가격이 깜짝깜짝 놀랄 정도로 올라 있어서. 거기 세입자분들은 올려줘야 할 금액이 엄청나게 크거든요. 거기서 왔다갔다 아닐까요. 2년 전 전세금액에서 빠질 걸 걱정할 게 아니라 지금 정해진 가격에서 빠져봤자 2년 전 가격보단 훨씬 높은 가격이 아닐까 생각이 들어요.

그리고 지금 현재 거기에 입주하신 분들이 그 집을 다시 전세를 놓고 나가서 어디 살 만한 집이 또 있느냐. 특히 그 9500가구 만한 그 물건 소화해줄 지역이 그 근처에 있느냐는 또 다른 얘기인 것 같습니다. 전 없다고 봐요.

▶전형진 기자
그럼 이렇게 말아올리기 시작해서 결국엔 하반기 집값은 연초에 예상하셨던 것처럼 4%+a?

▷이상우 대표
어, 저 3월에 올렸어요. 8%+a로.

▶전형진 기자
8%요? 원래 KB 기준으로 보시죠?

▷이상우 대표
네, KB 평균 아파트 매매가 기준으로 상승률 따로 계산합니다.

▶전형진 기자
현재까지 몇 퍼센트 나왔나요 KB는?

▷이상우 대표
6.4%인가 그래요. 5월 말까지. 그래서 올렸어요. 4%가 넘어가버려가지고. 4%+a로 두면 빠진다는 얘기밖에 안 되는데 그렇게 계속 해석하셔가지고. 앞으로 알파는 안 없앨 거예요. 올해 더 안 바꿀 거예요. 8%+a라고 말씀드렸었어요. 3월에. 거의 다 왔어요. 올해도 틀리진 않을 것 같아요.

▶전형진 기자
근데 올해도 맞히면 사실 7년째 정답을..

▷이상우 대표
네? 7년이요? 제가 7년이나 됐어요?

▶전형진 기자
제가 전에 인터뷰했을 때, 작년이 6년째였거든요.

▷이상우 대표
그래요? 저도 몰랐네.

▶전형진 기자
독보적인 위치에 올라서는 거 아니십니까?

▷이상우 대표
아이고.. 다른 분들이 들으면 웃으실 걸요.

▶전형진 기자
8% 말씀하신 건 서울 기준?

▷이상우 대표
네, 서울만.

▶전형진 기자
지방 시장은 다음편에서..

▷이상우 대표
지방시장은 말씀드리기 힘들.. 그게 아니라 너무 많이 올라서.

▶전형진 기자
자, 이상우 대표와 함께했습니다. 감사합니다 대표님.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자 촬영 조민경·김윤화 PD 편집 조민경 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴