서초동 롯데칠성부지, 63빌딩 높이 초고층 들어선다

서초로 지구재정비안 나와…추진 20년 만에 탄력

GBC 규모 복합지구로 변신

최고높이 50m 높여 250m로
코오롱·삼성부지 용도 상향할 듯

서울시와 서초구가 최근 ‘서초로 지구단위계획안’을 마련하면서 서초동 롯데칠성음료 부지가 사업 추진 20년 만에 최고 250m 높이의 오피스단지로 탈바꿈하게 됐다. 김영우 기자 youngwoo@hankyung.com

서울 강남 일대 마지막 남은 ‘금싸라기 땅’으로 꼽히는 서초동 롯데칠성음료 부지 개발이 본격화된다. 인근 코오롱 부지, 삼성지구 등도 용도지역 상향이 가능해 주변이 랜드마크급 오피스타운으로 탈바꿈할 전망이다.

14일 업계에 따르면 서울시와 서초구는 서초동 1322의 1 일대 롯데칠성 부지의 최고 높이를 250m로 상향 조정하는 내용이 담긴 ‘서초로 지구단위계획 재정비안’을 마련했다. 특별계획구역으로 지정한 롯데칠성 부지는 2018년 당시 200m로 정했던 최고 높이를 50m 더 높였다. 대표적 초고층 빌딩인 여의도 63스퀘어(249m)와 비슷한 수준이다. 서초로 일대 개발 밑그림이 그려지면서 롯데칠성 부지 인근 코오롱 부지(8900㎡), 라이온미싱 부지(5363㎡) 등도 업무타운으로 변신을 추진 중이다.

롯데칠성 부지, 250m 초고층 개발 가능

서초로 지구단위계획 재정비안은 지하철 2호선 강남역에서 서초역까지 서초대로 일대 58만㎡ 개발을 위한 밑그림이다. 가장 큰 관심이 모아지는 곳은 롯데칠성 부지다. 롯데칠성이 물류창고로 사용 중인 이 땅은 면적이 4만2312㎡로 인근 삼성타운(2만4000㎡)의 두 배 규모다.

2000년 초 개발 논의가 시작됐다. 하지만 아파트지구로 묶여 있어 제약이 많았고 공공기여(기부채납) 비율 등과 관련해 롯데 측과 서울시 등의 이견도 컸다. 롯데그룹은 2009년 서울시에 사전협상을 신청하고 2010년과 2015년 두 차례 계획안을 제출했지만 받아들여지지 않았다. 사전협상은 개발에 앞서 시와 토지주가 협상해 용적률, 기부채납비율 등을 정하는 제도다.

이번 정비안 마련으로 지지부진하던 개발 논의가 급물살을 탈 것으로 도시계획 전문가들은 예상했다. 지구단위구역으로 묶이면 근린주거시설 등 아파트지구에 요구되던 각종 제약이 사라진다. 서울시 관계자는 “지구단위계획 수립으로 협상의 큰 걸림돌이 해결됐다”며 “논의 폭도 상당히 넓어진 것으로 보면 된다”고 말했다. 사전협상에 걸리는 시간도 단축될 것으로 예상된다.

재정비안은 롯데칠성 부지 최고 높이를 250m로 제시했다. 앞서 내놓은 초안(최고 200m, 기준 150m)보다 50m 더 높다. 건축물을 공중에서 연결하는 공중보행통로(스카이브리지)도 허용했다. 서초구 관계자는 “대로변이라는 여건과 인근 테헤란로와의 연계성 등을 고려해 기준을 제시한 것”이라고 설명했다.

상업지역으로 용도상향(현재 2종 및 3종 일반주거지역)을 위한 공공기여 내용과 용적률·건폐율 등 세부사항은 사전협상을 통해 정해진다. 롯데 측은 2015년에는 47층·279m 높이의 숙박·상업·업무 복합기능을 갖춘 ‘제2 롯데타운’을 짓겠다고 제안했다. 롯데그룹 관계자는 “그동안 변한 대내외 여건과 지구단위계획안에 기초해 개발 그림을 새로 그릴 것”이라고 말했다.

강남권 새 랜드마크 오피스 타운 기대

재정비안은 롯데칠성 부지를 포함해 총 다섯 개의 특별계획구역을 지정했다. 특별계획구역은 지구단위계획구역 내에서 창의적 개발이 필요한 지역에 대해 별도 개발안을 마련하도록 허용하는 제도다. 롯데칠성 부지와 인접해 있는 코오롱 부지, 라이온미싱 부지, 삼성부지(5305㎡)와 도로 건너편의 진흥아파트지구(4만1554㎡) 등이다. 서초구는 다음달 서울시에 지구단위계획 결정 요청을 할 예정이다. 최종 계획은 각 특별계획구역 사전협상 내용을 반영해 서울시 도시건축공동위원회를 거쳐 확정된다.

서울시는 코오롱과 라이온미싱 부지, 삼성지구도 사전협상제도를 활용할 수 있도록 허용했다. 당초 1만㎡가 넘어야만 사전협상을 할 수 있었지만 지난해 3월 관련 조례가 5000㎡로 완화되면서 제도 활용이 가능해졌다. 코오롱 부지는 지난해 10월부터 서울시와의 사전협상이 진행 중이다. 코오롱 측은 서울시에 총 30층 높이의 상업용 오피스 건물을 짓겠다고 제안했다. 이 부지는 현재 2종 일반주거지역으로 향후 준주거지역으로 상향될 가능성이 높다. 재정비안에서는 건물 최고 높이를 120m로 제시했다.

서울시는 지역 활성화를 위해 각 구역에 지어진 건물 간 지하연결통로를 설치하도록 하는 등 연계 개발을 유도할 계획이다. 다만 라이온미싱 부지와 삼성지구의 경우 소유주들이 서울시에 개발 의지는 내비쳤지만 구체적인 움직임은 없는 것으로 알려졌다. 한 시행사 관계자는 “이들 부지는 공유지분 등 소유관계가 복잡해 개발 과정에 시간이 걸릴 수 있다”고 예상했다.

사전협상이 원활하게 진행되면 일대가 총 8만6000㎡(삼성타운 포함)의 대규모 오피스타운으로 탈바꿈하게 된다. 삼성동 글로벌비즈니스센터(7만9342㎡)와 비슷한 수준이다. 조은희 서초구청장은 “서초로 개발을 통해 강남 도심에 집중됐던 핵심 업무상업 기능이 서초로 지역으로 확산할 것”으로 내다봤다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com