서울 재개발구역, 9월부터 임대아파트 30%까지 지어야

의무임대 비율 확대…서울 20%+10% 적용
공급 위축 우려에…일괄 적용되진 않을 듯

서울 한남동 한남뉴타운3구역 일대. 한경DB

재개발구역에서 의무로 지어야 하는 임대아파트 비율이 종전 15%에서 20%로 확대된다. 이 비율은 주택수급 상황에 따라 구역별로 최대 10%포인트가 추가돼 30%까지 늘어날 수 있다.

국토교통부는 이 같은 내용을 담은 ‘도시 및 주거환경정비법 시행령 개정’안이 16일 국무회의를 통과했다고 밝혔다. 9월 시행 예정이다.

재개발사업을 할 땐 임대주택을 의무적으로 전체 가구수의 15% 이내에서 지어야 한다. 개정안은 이 비율을 20%로 늘리는 게 골자다. 세입자가 많거나 구역 특성에 따라 주택수급 안정이 필요한 경우엔 최대 10%포인트 범위에서 비율을 추가로 늘릴 수 있다. 이 또한 종전 5%포인트 한도에서 늘어난 것이다.

시행령을 기준으로 지자체가 정할 수 있는 임대주택 의무비율도 높아졌다. 서울의 경우 종전 10~15%에서 10~20%로 확대된다. 종전 20%(15%+5%)이던 한도가 30%(20%+10%)로 늘어난 셈이다. 경기와 인천은 종전 5~15%에서 5~20%로 확대된다. 이외 지역은 현행 기준은 5~12%를 유지한다.

상향된 의무 임대주택 비율이 적용되면 조합들은 사업 추진 동력을 잃게 될 가능성이 높다. 일반분양분이 줄어들어 조합원들의 수익이 감소하고 오히려 분담금이 늘기 때문이다. 전체 계획 가구수 대비 조합원 숫자가 많은 곳일수록 사업성이 떨어지게 된다. 서울에서 아직 사업시행계획인가를 받지 못한 41개 재개발구역(주택정비형 기준)의 정비계획 상 평균 임대비율은 17%다.

적용 시점도 문제다. 사업의 어느 단계부터 임대 비율 상향이 적용되느냐에 따라 구역별 희비가 엇갈리기 때문이다. 사업시행계획인가를 기준으로 임대주택 비율이 달라질 경우 아직 관련 인·허가를 진행하지 못한 대다수의 재개발조합이 대상에 들 전망이다. 한남뉴타운 2·4·5구역과 성수전략정비구역1~4지구 등이 대표적이다.

이 경우 관련 인·허가도 다시 진행해야 한다. 분양이나 임대 가구수는 정비계획 단계에서 결정해야 하기 때문이다. 건축허가나 사업시행계획인가를 준비하던 조합들은 다시 사업 첫 단계로 돌아가 정비계획 변경부터 서울시의 인·허가를 받아야 하는 셈이다.

그동안 임대 비율 상향에 적극적이던 서울시는 일단 한 발 물러는 모양새다. 사업을 포기하는 재개발구역이 늘어나면 장기적인 주택공급 부족을 불러올 수 있어서다. 도정법 시행령 개정안이 고시된 이후 구체적 비율과 적용 시점 등을 결정하겠다는 입장이다. 임대주택 비율이 오르더라도 일괄 상향이 아니라 구역별 상황에 맞춰 결정한다는 게 서울시의 설명이다.

시행령은 사업지역에서 시행하는 재개발사업에 대해서오 임대주택 의무를 신설했다. 하한선은 일반 재개발보다 낮다. 서울은 5~20%, 경기와 인천은 2.5~20%, 기타 지역은 0~12%다.

이재평 국토부 주택정비과장은 “주거취약계층이 안심하고 거주할 수 있도록 임대주택 공급 확대를 통한 주거안전망 구축 노력을 지속할 것”이라고 말했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com