[집코노미TV] "우리동네 재개발 된다고? 잘못 사면 훅 갑니다"
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집터뷰
김제경 투미부동산 소장
▶전형진 기자
김제경 투미부동산소장과 함께하고 있습니다. 정부가 공공재개발 정책을 발표했는데 이것 때문에 지금 오히려 위험해지는 시장들이 있다고 해요.
▷김제경 소장
이게 지금 부동산시장에서, 특히 빌라 시장을 투기판으로 몰고 있다, 그렇기 때문에 엄청나게 투자자들이 많이 몰리고 있고, 가격대들이 뜨고 있고, 그런데 또 여기서 투자의 주의가 필요하다.▶전형진 기자
투자자들은 왜 빌라시장에 들어가고 있는 건가요.
신축 아파트가 된다라는 기대수요 때문에 들어가는 거예요. 그런데 빌라가 기본적으로 계속 억눌려 있었어요. 저평가가 됐기 때문에 올라갔다라고 볼 수도 있겠지만, 이게 딱 타이밍 상으로 5월 6일자, 이게 트리거가 된 거예요. 누굴 비하하는 건 아니지만 업자분들께서..
▶전형진 기자
선수들.▷김제경 소장
그분들께서 빌라를 어떻게 파냐면 공공재개발이 될 거야, 신축 아파트로 지어질 거야, 그럼 훨씬 가치가 남달라질 거야 그런 식으로 파는 거예요. 그런데 아무 것도 아닌 데들. 구역도 깨끗해요. 도로도 좀 깨끗하게 정비가 돼 있고 신축 빌라 들도 정비가 돼 있어서 노후도도 충족이 안 되는 데인데 여기도 그냥 무작정, 공공재개발 될 거야, 신축 될 거야, 이런게 또 이런 식으로 갖다가 막 파는 거예요.
벌써 빌라 지역들이 어떻게 올랐냐면 1억~2억 오른 지역들 어렵지 않게 찾을 수 있거든요. 우리 지역은 공공재개발 가능성이 없다는 게 명확해지면 단기적으로 5000만원 1억, 2억 올랐던 게 푹 꺼져버리는, 그 피해는 고스란히 매수자들이 가져갈 수 있다 이런 부분은 유의할 필요성이 있다는 게 이게 첫 번째라고 할 수 있을 거 같아요.
▶전형진 기자
그러니까 선수들이 공공재개발을 빌미로 자 여기 재개발 됩니다, 라고 바람을 넣어서 빌라를 지어서 마구마구 팔았단 거잖아요. 그런데 주로 어떤 지역에서 이런 일들이 벌어지고 있는지도 지적을 해주셔야 할 것 같아요.▷김제경 소장
아.. 사실 이걸 특정 지역을 얘기해서 그렇긴 한데 제일 핫한 지역은 용산이에요.
▶전형진 기자
역시.
▷김제경 소장
지금 제일 핫한 데는 용산이고요. 개발 호재가 용산은 너무 막강하기 때문에 빌라 짓는 사람들도 사실 빌라 사람들이 잘 안 사는 거 뻔히 알기 때문에 사실 뭔가 말할 건덕지가 있어야 팔린단 말이에요. 우리가 프리미엄, 분양 한 채 할 때마다 빌라 한 채씩 팔면 1000만원씩 주거든요. 그런 것들..
중개업소에?
▷김제경 소장
중개업소도 그렇고 분양하는 사람들도 그렇고. 그게 반대로 말하면 우리가 그 웃돈 주고 사는 거예요. 그러니까 열심히 그렇게 빌라 파시는 분들이 열심히 팔죠. 사실 우리가 시행한다고 얘기해볼게요. 공공재개발 추진하는 데 있어서 코너 모서리 신축 빌라가 예쁘게 있어요. 거기가 10세대 넘어간다고 하는데 거기가 대지지분 별로 안 되고 걔를 포함시킬까요 걔를 예쁘게 제척시킬까요? 뺀다라는 거죠. 상가도 빼고, 뭐 빼고. 이런 식으로 사업성 높이려고. 이런 애들 조차도 공공재개발이 된다고 하면서 얘기하는 건 아 이건 사기에 가깝지 않은가 하는 생각을 하고 있습니다.
▶전형진 기자
자 용산을 먼저 짚어주셨는데 여기에 좀 비상등을 켜야한다, 라는 곳들이 있다면 어디어디 있을까요.
▷김제경 소장
생각보다 많이 뜨는 데가 광진구도..
▶전형진 기자
광진구.
▷김제경 소장
얘길 많이 해요.
▶전형진 기자
여기가 사실 가로주택사업이 활발하게 진행되던 곳인데?
▷김제경 소장
그렇죠. 생각보다 광진구의 개발 가능성이 높진 않아요. 그런데 사람들이 광진구가 막 재개발 이런 식으로 들어가는 것처럼 얘기하는 게 좀 있어서 문제점들이 좀 있고, 사실 여기서 말하는 게 우리가 신축빌라 비율. 흔히 말하는 노후도 비율. 이런 것들을 좀 따져봐면서 그 지역의 개발 가능성이 있는지 아닌지 판단해보시려면 그냥 그 동네 가보세요. 아, 여기가 그냥 너무 답이 안 나오는 지역이다.
▶전형진 기자
너무 깨끗해.
너무 깨끗해. 그런데 깨끗한데 개발을 할까? 또 두 번째가 있어요. 공공재개발이 재개발이랑은 달라요. 정부가 정책을 잘 만들어서 단점이에요. 투기 방지 대책까지도 내놨죠. 전 맨 마지막이 제일 중요하다고 생각해요.
▶전형진 기자
결국엔 승계할 사람이 없는 거죠. 내 물건을.
▷김제경 소장
그렇죠. 가장 뒤페이지. 그래서 제일 중요한 거. 이 뒤페지를 보여주려고 가져왔는데. 잘 보이려나 모르겠네요. 이 투기방지 방안에 가장 나와 있는 게 이 공공재개발로 가게 됐을 때는 조합정관에 명시시키겠다는 거예요. 어떤 것을. 이게 승계조합원 같은 경우엔 시세대로 분양하겠단 거예요.
뭐냐면 우리가 재개발 조합원 분양가로 들어갔다고 하면 일단 싸게 분양받아. 조합원이면. 그런데 설령 일반분양가로 가더라도 요즘 일반분양가 워낙 낮기도 하니까 일반분양가도 괜찮아.근데 문제는 시세대로 분양한다고 하면 이건 의미가 없는 거예요. 인근 신축 아파트가 10억인데 승계조합원은 이걸 10억으로 분양한다고 이면 그걸 내가 굳이 시세대로 사고 말지 입주가 5년, 3년 뒤인 재개발지역의 물건을 뭐하러 승계하냔 거죠. 내가 이걸 끝까지 묻어간다고 생각하면 괜찮은데 중간에 전매할 생각이라고 하면 이건 전매가 안 된단 거죠. 이건 매수자들이 안 사요.
▶전형진 기자
살 사람이 없으니 나오지 못하고.
▷김제경 소장
이 부분들에 대한 경고점이 좀 필요하지 않나 생각을 합니다.
사실은 이렇게 업자들이 바람 넣는 빌라들. 빈 땅에 짓는 빌라가 아니에요. 원래 있는 단독주택을 허물고 거기 세대수를 나눠서 짓는 건데. 이걸 지분쪼개기라고 하잖아요. 이런 빌라들 사면 가장 많이 발생하는 문제가 난 조합원 될 줄 알고 샀는데, 조합원 안 된대. 이런 문제들도 발생할 수 있어요.
대부분의 재개발지역들은 구조례 적용받는 곳들이 90%가 넘고 신축빌라 입주권 안 나온다고 얘기하는데, 새롭게 구역지정 될 데들 같은 경우엔 신조례로 적용이 되는데 걔들은 구역지정 전에 지어진 신축빌라들은 입주권은 나와요.
그러니까 권리산정일 이후에 지어진 빌라들부턴 입주권을 못 받습니다. 정비예정구역들이 있었잖아요. 예전에. 이런 곳들 같은 경우엔 만약에 공공재개발이 추진돼서 이번에 구역지정을 받는다, 2020년 7월에 구역지정을 받는데, 2005년 이후에 지어진 빌라들은 다 청산해야되는 이런 상황이 나올 수도 있잖아요.
▷김제경 소장
그런 지역들이 몇 군데 있어요. 구역 지정 새로 하는데 방금 전에 얘기하신 것처럼 권리산정기준일이 구조례인 데들이 있어요. 걔들 같은 경우는 구조례 기준으로 그렇게 가기 때문에 2008년 7월 31일 이전에 지어진 빌라들만 입주권이 나오고 신축빌라 같은 경우엔 청산되고, 지금 사실 공공재개발이 어떤 식으로 갈 건지, 예를 들어 권리산정일 기준으로 했을 때도 사실 성격은 다르거든요. 그래서 이걸 분리해서 갈지, 만약에 그걸 승계해서 간다고 하면 문제가 좀 많이 발생할 순 있겠죠.
▶전형진 기자
그렇다면 구역을 선정할 때 어떤 점을 좀 봐야하는 건가요.
권리산정기준일이 남아 있는지 여부를 체크해볼 필요성은 있어요. 정확하게는 추진지역들, 이런 데들도 신조례 기준이냐 구조례 기준이냐 적용하는 정도로 얘기해보자면 우리가 현재 구역이 없는 데다 그럼 구청에 질의하시면 돼요. 권리산정기준일이 있나요라고 물어보면. 그게 시에서 딱 지정한 일자가 있거든요.
권리산정기준일이 구조례 기준이라고 아, 그럼 신축빌라 더 안 나오겠다. 그런데 신조례기준이라고 하면, 혹은 권리산정기준일이 이전에 있었지만 없어졌다고 하면 아, 상관없겠구나, 이런 식으로 체크해 보실 수가 있습니다.
▶전형진 기자
자, 그럼 공공재개발이란 말이 들어가면 투자 안 하는 게 제일 좋은 건가요?
▷김제경 소장
재개발보다 못하단 얘긴 했었지만 그래도 차선일 순 있거든요. 문제점들 얘기했잖아요. 공공재개발 지정되지 않을 것 같은 데들 일단 배제하라고. 내가 전매가 안 된다는 점도 명백하게 인지를 해라, 라고 했을 때 들어가도 괜찮아요. 이런 단점을 명백하고 이해하고 가야지 그냥 무작정, 사람들 얘기할 것처럼 무조건 다 될 것처럼 얘기하는 것들에 대해서는 주의가 필요하다.
▶전형진 기자
그럼 가격은 공공재개발 투자를 할 때 가격을 정할 때도, 1편에서 말씀해주셨던 재개발구역의 순위들, 적정 가격선을 좀 참고해서, 비교해볼 수도 있겠네요.
5000만원이면 갈 수 있는 데, 1억이면 갈 수 있는 데를 원하시겠지만 사실 싼 덴 이유가 있다. 이 한 마디를 하면서 마무리해보겠습니다.▶전형진 기자
싼 덴 이유가 있다는 말 감사합니다. 김제경 소장과 함께했습니다.
기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자 촬영·편집 김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴