기존 세입자 전세 만료기한 2~3개월 남은 주택 매입 가능

토지거래허가제 첫날 Q&A

꼬마빌딩·단독·다가구 집주인
실제 살면 나머지 공간 임대가능

서울 강남구 삼성동 등 토지거래허가구역 내에 있는 전세 낀 아파트라고 할지라도 전세 만료 기한이 통상 계약 후 잔금을 치르고 등기를 하는 2~3개월 안에 돌아온다면 거래 허가를 받을 수 있다. 구역 안에 있는 꼬마빌딩이나 단독·다가구주택을 매입한 뒤 일정 면적을 실제 사용하면 나머지 공간은 임대가 가능하다.

국토교통부는 23일 서울 강남·잠실 주변 지역 토지거래허가제도 시행 첫날을 맞아 제도 운용과 관련한 구체적인 내용을 정리해 내놨다. 토지거래허가구역은 강남구 삼성·대치·청담동, 송파구 잠실동(법정동 기준)이다. 앞으로 1년간 이 지역의 부동산을 거래할 때 토지면적이 주거지역에서 18㎡, 상업지역에선 20㎡를 초과할 경우 관할 구청장의 허가를 받아야 한다. 주택을 사면 소유주가 2년간 살아야 하고, 상가도 직접 운영하는 게 원칙이다.

단독이나 다가구·다세대주택의 경우 집주인이 살면서 일부를 임대하는 것은 허용된다. 꼬마빌딩이나 상가 등도 구입 후 일정 공간을 직접 이용하면 나머지 공간을 임대할 수 있다. 꼬마빌딩 매수인이 모든 층을 직접 상업용으로 써야 하는 건 아니라는 얘기다. 단 신청인이 이용하는 공간과 임대하는 공간은 구분소유 등으로 분리돼 있어야 한다. 또 거래 허가 신청 시 토지이용계획서에 구체적인 임대 계획을 밝혀야 한다. 주거, 상업용 모두 소유주가 사용해야 할 면적 기준은 따로 없다. 구청장이 판단해 허가한다.

주택은 전세 등 임대차 계약기간이 남아 있다면 원칙적으로 허가받을 수 없다. 다만 국토부는 계약 후 잔금을 치르고 등기(소유권 이전)를 하기까지 통상 2~3개월이 걸린다는 점을 감안했다. 국토부는 “등기 전에 기존 임대차 계약이 끝나면 예외적으로 허가를 받을 수 있다”고 밝혔다. 단, 허가를 신청할 때 토지이용계획서에 작성한 잔금 납부일이 통상적인 계약 관행 수준 내(2~3개월) 있어야 한다. 또 잔금 납부일까지 임대차 계약이 끝난다는 사실을 객관적으로 소명해야 한다.

면적을 따질 때 부부 지분은 합산한다. 부부가 지분을 나눠 소유하고 있다가 다른 부부에게 각각 매도하는 경우엔 한 사람의 계약으로 간주한다. 예를 들어 대지면적이 30㎡인 아파트를 부부가 15㎡씩 공동명의로 가지고 있다가 이를 다른 부부에게 배우자별로 15㎡씩 매도한다면 30㎡를 거래하는 것이기에 허가 대상이다.

허가구역 내에서 신규로 주택을 분양받는 최초 분양자(수분양자)는 2년간 실거주할 의무가 없다. 자유롭게 전세로 내놓을 수 있다. 주택법에 따라 주택 사업 주체가 공급한 주택은 허가 대상에서 제외된다.

최진석 기자 iskra@hankyung.com