"강남 꼬마빌딩 사면 임대 못주나?"…토지거래허가제 일문일답
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◆허가 대상은부동산의 토지면적이 주거지역에서 18㎡, 상업지역에선 20㎡를 넘기면 대상이 된다. 원래 구입 목적대로 부동산을 이용해야 하기에 주택을 사면 그곳에서 2년간 직접 살고, 상가를 구입하면 직접 상업을 하는 것이 원칙이다. 서울이나 서울과 연접한 시·군 지역 유주택자가 이번에 토지거래허가구역으로 묶인 주택을 사면 원래 집을 어떻게 쓸지 소명하는 계획서를 내야 한다.
다가구·다세대는 집주인이 살면서 일부 임대를 하는 것은 허용된다. 부부가 지분을 나눠 갖고 있다가 다른 부부에게 각각 매도하는 경우는 한사람의 계약으로 합산 계산돼 허가 대상이 될 수 있다. 이곳에 주택을 분양받은 경우는 제도 적용을 받지 않는다.
◆주택에 기존 세입자 있어도 등기 전에 나가면 괜찮아주거용 토지는 2년간 '자기 거주용'으로 이용해야 하기에 구입하는 주택에 임대차 계약 기간이 남아 있다면 원칙적으로 토지거래계약허가를 받을 수 없다. 이는 전세 보증금을 끼고 주택을 구입하는 갭투자를 막기 위한 조치다.
다만 허가를 받더라도 실제로 잔금을 치르고 등기하기 전까지는 통상 2~3개월이 소요된다는 점에서 등기 전에 기존 임대차 계약이 끝나면 예외적으로 허가를 받을 수 있다. 허가를 신청할 때 토지이용계획서에 작성한 잔금 납부일이 통상적인 계약 관행 수준 내(2~3개월)에 있고, 잔금 납부일까지 임대차 계약이 끝난다는 사실을 객관적으로 소명하면 허가를 받을 수 있다.
◆분당 유주택자가 강남서 집 사면 기존 주택 처리계획 밝혀야주택을 이미 보유한 경우에도 신규 주택 취득 목적으로 토지거래계약허가를 신청할 수는 있다. 하지만 이런 경우에는 해당 지역에 거주해야 할 사유와 주택을 추가로 사야 하는 이유를 구체적으로 소명해야 한다.
특히 서울이나 서울과 연접한 시·군 지역의 유주택자가 토지거래허가구역으로 묶인 강남 아파트를 사면 기존 주택 처분계획서를 내야 한다. 현행 '토지거래업무처리기준'은 허가구역이 속해 있는 시·군 또는 이와 연접한 시·군에 거주하는 매수자가 주택을 이미 보유한 경우에는 기존 주택에 대한 처리계획서(매매·임대 등)를 제출하도록 하기 때문이다. 예를 들어 경기도 성남에 주택을 가진 사람이 잠실 등 허가구역 내 주택을 사려면 성남 집의 처분계획서를 제출해야 한다.
반드시 기존 주택을 매매하거나 임대해야만 하는 것은 아니다. 새로 구입하는 집에 이사 가서 살면서 기존 주택을 자녀 등이 살도록 하는 경우도 가능하다. 이 제도의 방점은 토지거래허가구역의 집 구매자가 직접 그 집에서 살아야 한다는 것이기 때문이다. 이같은 점에서 역으로 성남에 있는 기존 집에는 당사자가 살면서 강남에 새로 산 아파트에는 자녀가 살게 하는 것은 허가를 받지 못할 수 있다.대전이나 대구 등 서울과 인접하지 않은 지방에 거주하는 유주택자는 기존 주택 처리계획서를 낼 필요는 없다. 하지만 마찬가지로 왜 강남에 굳이 집을 더 사야 하는지 소명해서 구청을 설득해야 한다.
◆분양주택은 실거주 의무 없어
허가구역 내에서 신규로 주택을 분양받는 수분양자는 2년간 실거주할 의무가 없다. 이 때문에 자유롭게 전세로 내놓을 수 있다. 주택법령에 따라 주택 사업 주체가 주택을 공급하는 경우 등은 토지거래허가 대상에서 제외되기 때문이다.
◆꼬마빌딩 사면 임대를 못 준다?
그렇지 않다. 상가, 즉 제1·2종 근린생활시설도 구입 후 일정 공간을 직접 이용하면 나머지 공간을 임대할 수 있다. 꼬마빌딩을 샀다고 해서 모든 층을 건물주가 직접 상업용으로 쓰게 하는 것은 너무 가혹하고 상식에 반하기 때문이다. '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 시행령에도 건축물을 취득해 실제로 이용하는 사람이 해당 건축물의 일부를 임대할 수 있도록 '자기경영' 원칙의 예외를 인정하고 있다는 것이 국토부의 설명이다.
단, 신청인이 자기경영을 하는 공간과 임대하려는 공간은 구분 소유 등으로 분리돼 있어야 하고 허가 신청을 할 때 토지이용계획서에 구체적인 임대계획을 밝혀야 한다.
◆다가구·다세대 등 일부 임대도 허용
단독 주택이나 공동주택에 실제로 거주하는 경우라면 직접 이용하지 않는 일부 공간에 대해서는 임대 목적으로 활용하는 것도 가능하다. 단독주택에서 일부 방을 쪼개 임대하거나, 다가구나 다세대 주택에서 집주인이 살면서 나머지 집을 세를 놓을 수 있다는 뜻이다. 국토부 관계자는 "건축법 시행령 등에서도 단독과 공동주택에서 건물의 일부 임대가 가능하도록 자가거주 원칙의 예외를 인정하고 있다"고 전했다.
단, 실제로는 주택 전체를 임대하면서 일부 임대를 가장하는 등 제도를 악용하는 문제가 발생하지 않도록 국토부는 이용실태 조사 등을 통해 이용 의무 준수 여부를 철저히 단속할 방침이다.
◆부부가 지분으로 부동산을 사고 팔면 합산 처리
부부와 가족 등 세대 구성원이 공유지분을 각각 취득하는 경우에는 동일인의 취득으로 간주한다. 이때 취득한 공유지분 면적 전체를 합산해 허가대상 면적 여부를 판단하게 된다. 예를 들어 대지면적이 30㎡인 아파트를 부부가 15㎡씩 공동명의로 소유하고 있다가 이를 다른 부부에게 배우자별로 15㎡씩 매도한다고 했을 때, 지분면적을 합해 18㎡를 초과한 30㎡를 거래한 것으로 보기에 토지거래 허가를 받아야 한다.
◆오피스텔 거래도 허가받아야오피스텔도 대지지분면적이 허가 기준면적(상업지역 20㎡ 등)을 초과한다면 토지거래허가를 받아야 한다. 주거용이든 경영용이든 오피스텔의 이용목적을 토지이용계획서에 명시해야 하며, 허가받은 이후에는 2년간 자기거주 또는 자기경영 의무를 이행해야 한다.
안혜원 한경닷컴 기자 anhw@hankyung.com