[집코노미TV] "목동·은마 곡소리 날 때 웃는 곳 여기"

집터뷰

김제경 투미부동산소장

▶전형진 기자
김제경 투미부동산소장과 함께하고 있습니다. 6·17 대책에서 재건축 분양자격이 강화가 됐어요. 그럼 재개발로 불이 좀 가는 거 아니냐, 이런 말이 나오고 있는데 지금 시장 분위기 어떤가요.

▷김제경 소장
당장 지금 목동 같은 경우도 안전진단 통과라면서 막 이렇게 얘기하고 있지만 목동에서 거주 안 한 사람들은 조합설립인가 나버리면 전매금지 걸리고, 재건축 초과이익 환수제도 있고, 그런데 가장 중요한 내가 청산당해, 라고 해버리면 조합설립 동의를 안 해주겠죠. 그렇다 보니까 일말의 재건축의 희망을 갖고 있던 분들한테 이제 완전하게 깨뜨려버린 게 이번 정책이라고 할 수 있습니다.

서울에서 제일 핫한 곳은 한남뉴타운이에요. 특히 한남3구역이 최근에 시공사선정 했잖아요.우리가 흔히 말하는 일반적인 원빌라, 쪼개지 않은 전용면적 84㎡ 갈 수 있는 빌라를 14억 정도 들어간다고 얘기했었어요. 그런데 지금 얘는 16억, 17억 정도 있어야 들어갈 수 있고요. 그냥 막 3억 뛴 거죠.

▶전형진 기자
자 그런데 3구역이 올랐으면 2, 4, 5구역도 슬슬 움직일 차례 아닌가요.

▷김제경 소장
원래 한남뉴타운 같은 경우는 한남3구역이 대장이라고 얘기하니까 딱 상징성이 있고, 그 다음에 한남5구역이 원래 투자금액이 더 많이 들어가요. 그런데 한남3구역이 이렇게 올라가니까 이 금액이면 한남5구역 갈 수 있는데, 하면서 사람들이 한남5구역을 찾고 있고, 한남5구역 같은 경우도 한남3구역이 저 가격이래, 하니까 지금 당장 반응 올 데는 한남5구역이라고 보고 있고요. 실제로 한남5구역도 계약이 되고 있습니다.

한남뉴타운이 그렇게 움직인다고 하면 한남뉴타운과 바로 쌍두마차로 달리는 게 성수전략정비구역이다 보니까 바로 여기로 퍼지고. 그러다 보니까 위에서 끌어주는 거죠. 대장이 먼저 뛰면 밑에 있는 애들도 퍼지지 않을까 생각하고 있습니다.

▶전형진 기자
한남과 성수가 이렇게 치고 올라가면 그 다음에 쭉쭉쭉 키맞추기로 따라올 애들이 있어요. 너무 비싸져서 못 산다 그러면 다음 행선지가 있잖아요.

▷김제경 소장
제일 비싼 순부터 싼 순으로 한 번 쭉 정리해보도록 할게요. 우선 가장 비싼 데는 한남, 성수예요. 그런데 지금 단기적으로 한남이 몇 억이 팍 튀어버렸으니까 상대적으로 성수가 싸진 상태입니다.

그 바로 밑부분으로 가게 되면 우리가 재개발 탑3 하면 흑석뉴타운이에요. 10억 이상 들어갑니다. 바로 옆에 노량진뉴타운이 있죠. 7억~8억은 있어야 들어갈 수 있는 데고요. 그 다음으로 서대문구 북아현뉴타운, 동대문구의 청량리와 이문휘경뉴타운, 이런 식으로 들어갈 볼 수 있을 거 같습니다. 자, 그 다음에 조금 더 강북 넘어로 움직인다고 하면 수색증산뉴타운, 장위뉴타운, 신림뉴타운, 상계뉴타운, 이런 식으로 순서가 쫙 있습니다.

▶전형진 기자
탑3가 흑석까지 묶어서 3두마차, 트로이카인데. 3구역은 사업이 다 끝났고, 9구역도 막바지이지만 이 두 가지를 빼면 나머지는 사실 사업이 어느 정도나 진행됐는지 모를 정도로 너무 극초기란 말이죠. 그럼 노량진이 결국엔 가는 차례인가요.

▷김제경 소장
우리가 노량진뉴타운 같은 경우는 구역이 되게 넓어요. 대표적인 대장주를 1구역, 3구역이라고 얘기하는데 여기가 8구역까지 있거든요. 다 합치면 1만가구 가까이 되는데 여기 중에서도 속도가 빠른 데들이 있다 보니까 우리가 금액에 맞춰서 들어갈 수 있어요. 보통 일반적으로 노량진뉴타운 들어가려고 하면 8억은 있어야 한다고 얘기하지만 약간 조금 구역이 떨어진 데서, 그리고 좀 권리가가 낮은 것들 찾아보면 7억 중반 선에서도 찾을 수 있기 때문에 노량진뉴타운 또 주목해보면 좋을 거 같습니다.

▶전형진 기자
그래도 약간 도심으로 들어왔으면 좋겠어. 그런데 북아현은 너무 비싸고 한다면 장위뉴타운 이 정도 볼 수 있을 거 같은데 장위에 들어가려면 얼마 정도 봐야 할까요.

▷김제경 소장
장위뉴타운에서 딱 지금 제일 주목하면 좋을 데가 장위14구역이라고 보고 있습니다. 장위4구역이 대장이고요, 장위6구역도 위치가 좋은데 얘네는 비싸요. 제가 많이 쓰는 표현 중의 하나가 뱀의 머리보단 용의 꼬리가 낫다는 표현을 쓰거든요. 장위뉴타운도 들어가려고 하면 투자금액대가 7억~8억 돈 들어가는 거 일도 아니거든요. 그런데 장위14구역 같은 경우는 무려 3억 중반으로 들어갈 수 있습니다. 격차가 엄청나게 크죠. 상계뉴타운 뭐 3억하다가 5000만원만 더 붙여서 장위 가자, 이렇게 생각해볼 수 있고 장위뉴타운에서도 14구역보단 조금 좋은 데 가고 싶어, 그러면 돈이 막 붙잖아요. 그러면 이문휘경뉴타운으로 갈까, 자동차 업그레이드 하는 것 같아요. 소나타 풀옵 봤는데 그랜저 깡통도 볼 수 있고, 그랜저 풀옵 보면 제네시스 깡통 볼 수 있을 거 같고, 내가 하급지에서 대장 가려고 하면 조금 더 윗급에서 가장 마이너한 데.

▶전형진 기자
자 재개발투자를 결정할 때 가장 중요하게 봐야 하는 게 속도입니다. 한남뉴타운 거의 20년 넘거든요. 속도도 빠르고 좀 약간 그런 걸 미뤄봤을 때 투자기간이 적게 드는 곳이 있다면 어디를 꼽을 수 있을까요.

▷김제경 소장
대표적으로 광명뉴타운을 들 수 있을 거 같아요. 한남뉴타운 10억 벌 거 같다고 얘기했지만 한남3구역 같은 경우는 6년 정도 보고 있거든요. 6년에 걸쳐서 10억 버는 거랑 한남5구역 여기는 8년 봐요. 그럼 8년에 걸쳐서 버는 거랑 다른 얘기거든요. 그래서 속도 중요하다고 얘기했을 때 광명뉴타운이 가성비, 라는 표현을 부동산에서 써도 될지 모르겠지만 제일 좋은 데가 광명이다, 라고 보고 있습니다.

일단 광명 같은 경우는 투자금액이 3억 중반 정도 들어간다고 얘기했었는데 이 3억 중반 들어가지만 완공이 정말 빨라요. 광명1구역, 4구역, 5구역, 쭉 보게 되면 다 관리처분계획인가가 나고 다 이주를 앞두고 있거든요. 완공까지 얼마나 걸리냐면 4년 봐요. 완공 시점에 우리가 완료 예상가액을 얼마로 보느냐, 지금 광명뉴타운 같은 경우엔 제가 완료되면 못 해도 13억은 될 거라고 보고 있습니다. 그런데 지금 현재 총매가 기준으로 들어가는 금액을 10억을 봤을 때 3억은 벌 수 있는 거잖아요.

▶전형진 기자
광명뉴타운 같은 경우는 집값을 서울의 어디를 척도로 삼고 봐야할까요. 참고해야 할까요.

▷김제경 소장
광명 같은 경우는 사실 경기도라고 보기엔 좀 많이 안타까운 지역이에요. 지역번호도 02를 쓰거든요. 광명은 집값의 척도를 신길뉴타운으로 잡고 있어요. 그런데 신길뉴타운에 있는 집값, 지금 전용 84㎡가 15억 훌쩍 넘어가고 있거든요.

▶전형진 기자
그런데 광명 말고 서울에서 약간 되게 빠르게 열심히 가고 있는 이런 곳들은 없나요.

▷김제경 소장
이문휘경뉴타운 괜찮다는 얘기를 많이 해요. 그런데 이문휘경뉴타운 같은 경우는 적어도 5억은 들어가요. 이문3구역이 대장이죠. 그런데 이문3구역 건너서 약간 옆에 이문1구역이 이쪽에 위치하고 있는데 이문1구역이 이문3구역보다 한 1억 정도 더 싸요. 그리고 전용 59㎡와 84㎡ 가격 차이가 1억 정도 나거든요. 그럼 우리가 제일 싼 데, 이문휘경뉴타운에서 이문1구역이 전용 59㎡ 신청한 건 투자금액이 5억으로 들어갈 수 있는 거예요. 우리가 용산 다음으로 개발호재가 많다고 얘기하는 청량리잖아요. 그 청량리의 개발호재도 엮어서 볼 수 있다 보니까 이문휘경뉴타운에 들어가볼까, 생각하는 거죠. 현 시점에서 이문휘경뉴타운이 5억으로 동대문구에 갈 수 있는 절호의 기회가 아닐까 보고 있습니다.

▶전형진 기자
김제경 투미부동산소장과 함께했습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 촬영 조민경 PD 편집 김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴