정부, 3기 신도시 '대토보상' 비율 50%로 높인다

올 하반기부터 본격화하는 3기 신도시 토지보상을 앞두고 정부가 대토보상율(총 토지보상금에서 대토보상이 차지하는 비율)을 50% 수준까지 높이기로 했다. 토지주들에게 현금 대신 토지로 보상하는 비중을 끌어올리겠다는 것이다. 현금 보상의 경우 집값 상승의 불쏘시개 역할을 할 우려가 있다는 지적에 따른 대책이다.

1일 국토교통부와 LH(한국토지주택공사) 등에 따르면 인천 계양(사진), 남양주 왕숙, 하남 교산 등 3기 신도시 3곳에 대한 토지보상이 하반기부터 시작된다. 내년에는 부천 대장과 고양 창릉 등 나머지 3기 신도시 두 곳에 대한 토지보상 절차도 진행된다. 업계에선 이번 3기 신도시 토지보상 규모가 45조원에 달할 것으로 추정한다. 국토부 관계자는 “토지보상금이 다시 부동산 시장으로 유입돼 집값 상승을 부추길 수 있다는 우려가 큰 상황”이라며 “이번 3기 신도시에선 대토보상과 대토보상리츠를 적극 확대해 현금 대신 토지로 보상하는 비율을 50% 수준까지 끌어올릴 방침”이라고 말했다.

대토보상리츠는 대토보상에 리츠를 결합한 형태다. 토지소유자가 보상금으로
받을 토지(대토보상권)를 리츠(Reitsㆍ부동산투자회사)에 현물 출자한다. 이후 리츠가 개발사업을 진행해 발생한 수익을 출자자에게 나눠 주는 방식이다. 3기 신도시 조성사업의 사업시행자인 LH가 이를 주도하게 된다.

LH에 따르면 현재 조성 중인 공공주택지구 6곳을 테스트베드로 삼고 대토보상을 진행하고 있다. 수서역세권과 성남복정1, 김포고천, 구리갈매역세권, 부천괴안, 부천원종 등이다. 이 중 토지보상 계약을 마친 수서역세권과 성남복정1 두 곳의 대토보상율은 각각 66%, 44%를 기록했다. LH 관계자는 “수서역세권은 업무시설용지, 성남복정1은 공동주택용지에 대한 토지소유권을 배분했다”며 “각 지역 특성에 맞는 토지로 보상해 보상률이 높았다”고 설명했다. 이 관계자는 “구리갈매역세권은 주상복합용지, 김포고천은 근린생활시설용지를 배분하고 있다”며 “사업성 높은 토지를 배분해 원주민에 대한 대토보상률을 끌어올리고 있다”고 덧붙였다.

국토부에 따르면 2014년 이전까지 공공택지 조성사업 지구의 대토 보상 비율은 3%를 넘지 못했다. 이후 2015년 15%를 기록했고 2018년에는 29%까지 상승했다. 국토부 관계자는 “3기 신도시의 경우에도 상업용지 등 사업성이 높은 토지를 우선적으로 배분할 것”이라며 “현금보상보다 토지의 미래 가치가 더 높다는 점을 알리고 있다”고 설명했다. 정부는 앞서 대토보상 시 양도세 감면율을 기존 15%에서 40%로 높였다. 토지 소유주들의 대토보상 선호도를 높이기 위해서다. 국토부 관계자는 “대토보상비율을 50%까지 높이고, 채권보상비율도 늘리는 방식으로 현금 보상 비율을 20% 수준으로 억제할 방침”이라고 설명했다. 국토부는 이 같은 내용을 담은 대토보상 활성화 방안을 이달 중 발표할 계획이다.

부동산 전문가들은 대토보상의 장점을 인정하면서도 활성화에는 한계가 있다고 지적했다. 한 부동산 전문가는 “유동성 관리, 원주민 재정착, 개발편익 주민 공유 등 대토보상의 장점은 많다”며 “하지만 아직 대토보상리츠의 수익성이 검증되지 않았고, 토지주들이 원하는 수익률과 맞지 않을 경우 현금 보상 요구가 거세질 수 있다”고 말했다.

최진석/전형진 기자 iskra@hankyung.com