서울은 임대만 잔뜩…외곽 신도시 더 만든다고 집값 잡힐까?

서울 외곽 추가 공급에도 집값 상승
서울내 신규 공급은 임대로 채우다보니
내집 마련 수요층 진정시키는데 한계

사진=연합뉴스

문재인 대통령의 주택 공급 확대 지시에 따라 정부가 대책 마련에 나섰다. 대규모 택지 추가 조성과 3기 신도시의 수용 인구 확대 등이 거론된다. 하지만 서울 주변부에서 이뤄지는 공급으로는 ‘인(in) 서울’ 수요를 분산시킬 수 없다는 평가가 지배적이다.

기존의 도심 공급 확대 방안은 임대물량 비중이 커 ‘내 집 마련’과 거리가 있다. 서울 내 그린벨트 해제도 쉽지 않고, 재개발·재건축도 규제로 막혀있어 이번에도 ‘서울 내 대규모 공급’을 통한 집값 안정을 이룰 수 없을 거라는 우려가 나온다.

5일 국토교통부와 서울시 등에 따르면 국토부는 구체적인 공급 확대 방안을 위해 관련 지자체들과 협의에 나섰다. 국토부는 필요 시 수도권에 추가 택지를 지정하고 개발할 수 있다는 입장이다. ‘4기 신도시’가 나올 수도 있다는 것이다. 하지만 서울 외곽 추가 공급으로는 집값을 잡지 못할 것이란 지적이 나온다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “3기 신도시 발표로도 집값을 잡지 못했는데 서울 외곽에 추가 택지 공급으로 서울 집값이 안정될 수 없다”며 “‘서울 공급 부족’ 해결을 위해 잘못된 처방을 내리는 셈”이라고 말했다.

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정부는 지난 5월 도심 공급 확대 방안을 내놓고 추진 중이다. 공공이 개입하는 재개발과 소규모 정비사업 활성화로 4만 가구를 공급하고 용산정비창(8000가구) 등 유휴부지 개발로 1만5000가구, 공실 상가 등 주택개조와 준공업지역 활성화로 1만5000가구 등 2022년까지 7만 가구를 공급하겠다는 것이다. 공공 재개발은 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 사업시행자로 참여하면 용적률 완화, 사업기간 단축 등의 혜택을 주는 제도다. 여기엔 ‘조합원 물량을 제외한 50% 이상 공적 임대’ 조건도 있다.

공공 재개발을 해도 일반분량 물량은 극히 일부다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “공공 재개발과 가로주택정비사업과 같은 소규모 정비사업들로는 서울 도심에 공급을 늘릴 수 없다”고 꼬집었다. 서울 내 유휴부지 개발도 상황은 비슷하다. 단일 부지 중 공급 규모가 가장 큰 용산정비창도 30%(2400가구) 이상이 임대물량이다. 대치동 동부도로사업소(2200가구), 삼성동 서울의료원 주차장 부지(800가구) 등도 임대주택으로 채울 예정이다.

이상우 인베이트투자자문 대표는 “내 집 마련 수요층을 임대주택으로 진정시킬 수 없다”며 “정부의 임대주택 확대 정책을 수요자들은 ‘공급물량 감소’로 받아들이게 될 것”이라고 지적했다.

서울 내 그린벨트 해제를 통한 대규모 공급이나 재개발·재건축 규제 완화를 통한 공급 확대 방안이 실효성 있는 해법으로 거론된다. 하지만 현 정부와 서울시의 정책 기조 상 이 방법을 택할 가능성이 크지 않다는 관측이 나온다. 심교언 교수는 “사람들이 살고 싶은 곳에 살 수 있도록 해주는 것이 가장 강력한 집값 안정 방안”이라며 “이와 방향이 다른 대책은 오히려 서울 집값을 더 자극할 수 있다”고 경고했다.

최진석 기자 iskra@hankyung.com