'6·17 대책'에 꽉 막힌 대출…전문가들 "내 집 마련 최선책은 청약뿐"

21번째 대책에도 집값 오름세

"실수요자 집 사기 더 어려워졌다"
서울 청약당첨 노리는 저가점자
추첨비중 큰 전용 85㎡ 이상 공략

사진=연합뉴스

정부가 지난달 17일 스물한 번째 부동산 대책인 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’(6·17 부동산 대책)을 발표했다. 비규제 지역에서 ‘풍선 효과’가 발생하고, 서울을 포함한 수도권 집값 상승폭이 커지자 내놓은 조치다. 수도권 대부분 지역을 규제지역으로 묶었다. 전세자금 대출을 받아 집을 사면 대출금이 회수된다. 주택담보대출을 받아 집을 사면 6개월 안에 기존 주택을 팔고 이사 가도록 했다. 대출받아 갭투자(전세 안고 아파트 매수)를 할 수 없도록 한 것이다. 대책 발표 후 “무주택자의 내 집 마련을 위한 주거 사다리를 제거했다”는 지적이 나오기도 했다. 전문가들도 “실수요자들이 더욱 집을 사기 어려워졌다”며 “현재 상황에서 최선은 아파트 청약을 노리는 것”이라고 조언했다.

꽉 막힌 대출규제

정부는 ‘6·17 대책’을 통해 무주택자도 전세대출을 받은 뒤 투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하면 전세대출을 즉시 회수하도록 했다. 3억원 초과 아파트를 신규 구입할 경우 전세대출 보증을 제한한다. 전세자금대출을 받지 못하게 한다는 얘기다. 현재는 9억원 초과 주택 구입 때에만 전세대출 보증을 제한하고 있다. 금융위원회 관계자는 “보증기관 내규 개정 등을 거쳐 이달 중 시행할 것”이라고 말했다.

주택도시보증공사(HUG)의 1주택자에 대한 전세대출 보증한도도 2억원으로 축소된다. 현재 최대 보증한도는 수도권 4억원, 지방 3억2000만원이다. HUG는 이달 중 내규 개정 후 전세자금대출 신규 신청분부터 이 규제를 적용할 예정이다. 수도권에서 3억원 이하 아파트는 찾아보기 힘들다. 사실상 전세자금대출로 집을 사지 말라는 얘기다.

규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받을 때 전입과 처분 요건도 강화했다. 현재는 무주택자가 투기지역·투기과열지구 내 9억원 초과 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받으면 1년(조정대상지역은 2년) 내 전입해야 한다. 이달부터는 모든 규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택 가격과 관계없이 6개월 내 이사를 가야 한다. 1주택자는 6개월 안에 기존 주택도 처분해야 한다.

보금자리론으로 집을 사는 대출자에게도 실거주 유지 의무가 부과된다. 지금까지는 보금자리론 이용 차주에게 전입 의무는 부과되지 않았다. 이달부터는 보금자리론 신청분부터 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지 의무가 부과된다. 의무를 위반하면 대출금을 회수한다.

‘영끌’ 청약이 최선

법인을 통한 주택 매수에도 제동을 걸었다. 매매·임대사업자 등 법인에 대한 주택담보대출도 전면 금지했다. 법인 보유 주택의 종합부동산세와 양도소득세 세율도 인상된다. 재건축 규제도 강화했다. 재건축 조합원이 새 아파트를 받으려면 해당 아파트에서 2년 이상 실거주하도록 했다. 서울 잠실 국제교류업무지구 주변 지역은 토지거래허가구역으로 지정해 구청장의 허가 없이 매매할 수 없도록 했다.

전문가들은 전방위적 대출 제한과 재건축 규제 등으로 아파트 거래가 크게 위축될 것으로 우려했다. 무주택자의 내 집 마련은 물론 1주택자의 갈아타기 수요까지 막혔기 때문이다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터장은 “갭투자는 줄겠지만 실수요자의 원성도 큰 상황”이라고 지적했다. 이번 대책으로 현금 부자들만 덕을 볼 것이라는 비판도 있다.

‘6·17 대책’ 발표 후 3주가 지났지만 집값 상승세는 이어지고 있다. 이런 상황에서 가장 바람직한 내 집 마련 전략은 청약밖에 없다고 전문가들은 조언했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “주담대부터 전세대출까지 다양한 대출 규제로 소위 ‘영끌(영혼까지 끌어모아)’ 매수가 매우 어려운 상황”이라며 “시세보다 낮은 가격으로 내 집을 마련하려면 아파트 청약을 노리는 방법밖에 없다”고 설명했다. 청약 우선순위를 받기 위해선 거주 요건 2년을 채워야 한다. 또 서울 당첨을 노리려면 청약점수가 60점대 이상 고가점자여야 한다. 저가점자는 수도권으로 눈을 돌리거나 추첨제 비중이 큰 전용 85㎡ 초과 면적을 노려야 한다.

빌라나 다세대주택 등은 이번 대출 규제 대상이 아니라는 점도 고려해볼 만하다. 국토교통부는 “갭투자 우려가 높은 아파트만 규제 대상”이라고 밝힌 바 있다. 하지만 빌라나 다세대주택은 아파트와 비교했을 때 선호도나 가격 상승 기대치가 높지 않다. 전문가들은 빌라 등을 매수할 때는 실거주 목적으로 신중하게 선택해야 한다고 조언했다.

최진석 기자 iskra@hankyung.com