조정대상지역 일시적 2주택자, 매도 타이밍은

알짜 세무이야기 (72)

정부가 ‘6·17 부동산 대책’에서 조정대상지역을 확대해 수도권 대부분이 조정대상지역으로 묶였다. 주택이 조정대상지역에 있으면 세무적으로 불이익이 커진다. 일반적으로 양도소득세와 종합부동산세가 늘어나기 때문이다. 다주택 보유자가 조정대상지역 주택을 매각하면 양도소득세를 계산할 때 장기보유특별공제가 배제된다. 2주택인 상황에서 매각하면 일반적인 세율에 10%포인트를 가산하고, 3주택 이상이면 20%포인트를 가산해 양도세를 계산한다.

종부세도 주택 수에 따라 부담이 커진다. 3주택 이상 보유한 경우 일반 세율보다 높은 세율을 적용하기 때문이다. 조정대상지역 주택은 2가구만 보유하고 있더라도 일반지역에 3가구 이상 보유한 것으로 보고 종부세를 계산한다. 종부세를 계산할 때 조정대상지역의 주택에 가중치를 두고 주택 수를 세는 셈이다.

양도세와 종부세에서 보는 것과 같이 조정대상지역은 다주택을 보유한 경우에 세금 부담이 큰 것이 일반적이다. 한 채의 주택만 보유하고 있다면 종부세와 양도세에 미치는 영향은 거의 없다. 조정대상지역에 있는 주택은 양도세 비과세를 판단할 때 요건이 추가되기 때문에 주의를 필요로 한다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에 있는 주택을 구입한 경우 1가구 1주택 양도세 비과세를 판단할 때 2년 이상 거주해야 한다. 일반지역은 거주한 사실이 없더라도 2년 이상 보유하면 비과세되는 것과 비교된다. 또 조정대상지역에서 구입한 주택은 양도세 비과세 유예기간도 달라진다. 1주택을 보유하고 있는 가구가 기존 주택을 매각하기 전에 다른 주택을 먼저 구입한 경우 신규 주택을 구입한 날부터 3년 이내에 기존 주택을 매각하면 양도세 비과세가 가능하다. 즉 일반적인 경우 유예기간은 3년이다.

2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에서 구입한 주택의 유예기간은 2년으로 단축됐다. 2019년 12월 17일 이후 조정대상지역에서 구입한 주택은 요건이 더 엄격해졌다. 주택을 구입한 날부터 1년 이내에 신규 주택에 입주하고, 1년 이내에 기존 주택을 매각해야 1가구 1주택으로 비과세가 인정된다. 신규 주택 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있고 임대차 기간이 끝나는 날이 신규 주택을 취득한 날부터 1년 뒤인 경우 기존 임대차계약 종료일까지로 유예기간이 연장된다. 신규 주택을 취득한 날부터 최대 2년을 한도로 한다.

기존에 보유하고 있던 1주택을 매각하기 전에 조정대상지역 주택을 추가로 구입해 일시적으로 2주택이 된 경우 2018년 9월 13일 이전에 구입한 사람은 3년 이내에, 2018년 9월 14일부터 2019년 12월 16일 사이에 구입한 사람은 2년 이내에, 2019년 12월 17일 이후에 구입한 사람은 1년 이내에 입주하고 매각해야 비과세가 가능해진다.

유예기간이 2년 또는 1년으로 단축되는 경우는 기존 주택도 조정대상지역에 있고, 신규 주택도 조정대상지역에서 구입한 경우에 한해 적용한다. 만약 기존 주택이 조정대상지역에 있고 신규 주택이 일반지역에 있거나, 기존 주택은 일반지역에 있고 신규 주택이 조정대상지역에 있으면 유예기간은 여전히 3년이다. 조정대상지역에서 언제 구입했는지에 따라서 유예기간이 달라진다. 일반적인 세법의 취득 시기와 다르게 판단한다. 세법에서는 원칙적으로 잔금 지급일과 소유권 이전 등기일 둘 중 빠른 날에 취득한 것으로 판단한다. 하지만 유예기간을 판단할 때는 계약일과 첫회 계약금 지급일을 기준으로 판단한다. 예를 들어 2018년 9월 14일 이후에 잔금을 치렀다고 하더라도 9월 13일 이전에 계약하고 계약금을 지급했다면 9월 13일 이전에 취득한 것으로 보고 유예기간을 판단한다.

원종훈 < 국민은행 WM투자자문부장 >