"정부, 후속 대책으로 재산세·임대소득세 개편 나설 것"

집코노미TV 전문가 2인이 본 6·17 대책

"법인 부동산 사망선고"

정부가 ‘6·17 부동산 대책’을 발표한 지 한 달도 지나지 않았는데 추가 대책을 검토하고 있다. 집값 확산 속도를 막지 못한다는 진단에서다. 지난달 대책은 규제지역 확대와 재건축 거주 의무 신설, 법인 투자 규제 등이 핵심이었다. 집코노미TV에 출연한 전문가들을 통해 ‘6·17 대책’의 의미와 영향을 진단하고 앞으로 나올 만한 추가 규제를 전망했다.

○“거주 이전 자유 막는 의무 거주”

김향훈 법무법인 센트로 대표변호사

재건축 2년 거주 요건 의무화…거주 이전 자유·재산권 침해
집주인 직접 입주 늘면 그만큼 세입자들도 피해위헌 논란 부를 것

김향훈 법무법인 센트로 대표변호사는 ‘6·17 대책’에서 새로 마련한 재건축 2년 거주 요건이 헌법에서 규정한 거주 이전의 자유와 재산권을 침해할 수 있다고 봤다. 직장이나 임대 등을 이유로 다른 곳에 거주하던 집주인이 조합원 분양신청 전까지 세입자를 내쫓고 직접 들어가 살지 않으면 시세보다 낮은 감정가격대로 현금 청산되기 때문이다. 자신의 집이지만 소유권을 박탈당하는 셈이다.

국토교통부는 대책의 후속 조치로 이 같은 내용의 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’ 개정을 연말까지 마칠 계획이다. 내년 이후 조합을 설립하는 재건축 아파트에선 2년 거주 요건을 채워야 새 아파트를 분양받을 수 있다. 서울 등 투기과열지구 재건축이 대상이다.

집주인의 직접 입주가 늘면 그만큼 세입자들은 집을 잃는다. 김 변호사는 “임대인이 재산권 행사에 제약을 받거나 임차인이 주거권을 침해받는 식으로 어느 한쪽은 피해를 볼 수밖에 없다”고 설명했다.

여당을 중심으로 추진하고 있는 계약갱신청구권이 도입되면 세입자에겐 안전장치가 될 수 있다. 이 제도는 세입자가 원하면 일정 횟수의 임대차 재계약을 강제하는 게 골자다. 김 변호사는 “그러나 계약이 자동으로 갱신되면 이번엔 집주인이 입주할 수 없다”고 지적했다.

임대사업자들은 진퇴양난이다. 4~8년의 의무임대기간을 지켜야 하기 때문이다. 이 기간 안에 분양신청일이 도래하면 새 아파트 입주권을 받을 수 없다. 의무임대기간을 지키지 않으면 그간 받은 종합부동산세나 양도소득세 등의 혜택을 뱉어내고 과태료까지 물어야 한다. 김 변호사는 “국토부가 구제안을 마련하겠다고 밝혔지만 전체 임대사업자를 대상으로 하진 않을 것”이라며 “구제의 형평성 문제가 생길 수도 있다”고 말했다.

이 같은 쟁점들이 도정법 개정의 위헌 논란에 불을 댕기고 있다. 그러나 실제 헌법소원이 진행되기까진 상당한 시간이 걸릴 전망이다. 김 변호사는 “헌법소원은 해당 법 시행으로 피해를 입은 당사자가 제기해야 한다”며 “아직 조합 설립도 하지 못한 단지들에서 거주 요건 때문에 청산당한 소유자가 나오려면 짧아도 4~5년이 걸린다”고 말했다.

○“임대소득세 등 손볼 듯”

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장

법인 종부세 6억 공제 폐지…주택 수별 단일 세율 적용
盧정부 '법인세 중과세' 부활…법인 버티기땐 종부세 폭증
2주택 법인 종부세 1천만원→9천만원

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)은 이번 대책에서 정부가 사실상 법인 부동산 투자에 사망선고를 내렸다고 봤다. 법인의 종합부동산세 과세표준 6억원 공제를 폐지하고, 세율은 과표 구간에 상관없이 주택수별 단일세율을 적용하기로 했기 때문이다. 2주택 이하는 3%, 3주택부터는 4%다. 또 법인이 주택 등을 매각할 때는 법인세 10~25% 외에 추가로 과세하는 10%의 세율을 20%로 끌어올렸다. 노무현 정부 시절 시행한 법인세 중과세가 부활한 것이다.

법인 투자자들이 주택을 팔지 않고 ‘버티기’를 할 경우 종부세는 기하급수적으로 불어날 전망이다. 우 팀장은 “1주택을 소유한 법인은 종부세를 매년 전년도의 1.5배, 2주택은 3배를 내는 것으로 계산된다”며 “매년 세부담 상한선까지 늘어나도록 설계됐다”고 설명했다. 예컨대 1주택 법인이 올해 종부세로 1000만원을 냈다면 내년엔 1500만원, 2022년엔 2250만원을 내는 셈이다. 2주택 법인이 올해 1000만원을 낸 경우 2022년 종부세는 9000만원이 된다.

이처럼 세금이 확 불어나는 것은 누진세율이 아니라 단일세율을 적용하기 때문이다. 우 팀장은 “종부세율은 과세표준 1원부터 구간별로 위로 갈수록 세율이 높아지고 이를 합산하는 구조”라며 “그러나 법인 종부세는 과세표준 전체에 대해 3%나 4% 세율을 적용하기 때문에 세액이 불어날 수밖에 없다”고 말했다.

우 팀장은 정부가 후속 대책에서 재산세나 임대소득세를 개편할 가능성이 있다고 내다봤다. 임대소득세는 연간 임대소득이 2000만원 이하일 때는 분리과세, 초과일 때는 종합소득세에 합산 과세한다. 그러나 부부 합산 2주택인 경우 월세 소득에만 과세하고 전세보증금은 과세하지 않는다. 합산 3주택 이상일 때부터 전세보증금에 대해 간주임대료를 따져 과세한다. 우 팀장은 “임대소득과 관련한 부분을 2주택부터 과세를 강화하는 방안이 거론될 수 있다”며 “재산세도 종부세처럼 1주택과 다주택의 세율을 이원화하는 등 개편이 시도될 수 있다”고 전망했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com

※전체 인터뷰는 유튜브와 네이버TV 채널 집코노미TV에서 볼 수 있습니다.