10일부터 3억 넘는 아파트 사면 전세대출 못 받는다

금융위 '갭 투자' 규제책 시행

미리 받은 전세대출도 바로 회수
다른 지역 직장 이동 등은 예외

10일부터 투기지역·투기과열지구에서 시가 3억원이 넘는 아파트를 사면 신규로 전세대출을 받을 수 없다. 미리 받아놓은 전세대출도 투기지역·투기과열지구의 3억원 초과 아파트를 구입하면 바로 회수된다. 전세를 끼고 아파트를 사는 ‘갭투자’를 막겠다는 취지에서다. 집이 있는 사람에 대한 전세대출 한도도 최대 5억원에서 3억원으로 줄어든다.

금융위원회는 8일 이 같은 전세대출 규제가 10일부터 시행된다고 발표했다. 이번 규제는 서울과 수도권 등 아파트 거래시장이 달아오른 지역에 3억원이 넘는 집을 장만해 놓고 자신은 다른 집에 전세대출을 얻어 사는 투자 방식을 전면 차단하겠다는 게 핵심이다. 투기지역·투기과열지구에서 아파트를 구입하면 전세대출을 얻지 못하게 하고, 전세대출이 있는 상황에서 해당 지역 아파트를 구입할 때는 전세대출을 회수하는 방식을 통해서다.

금융위 관계자는 “거주 목적이 아니라 자산 가치 상승만을 노리는 갭투자가 늘면서 불가피하게 전세대출 요건을 강화할 수밖에 없었다”고 설명했다. 전세대출 규제는 주택도시보증공사 등이 전세대출보증을 해주지 않는 형식이지만 은행들은 보증 없이는 전세대출을 취급하지 않기 때문에 전세대출을 직접 규제하는 효과를 낸다.

금융위는 전세대출을 강하게 압박할 계획이지만 불가피하게 전셋집이 필요한 실수요자를 위해 예외 조항도 뒀다. 직장 이동이나 자녀 교육, 부모 봉양, 요양·치료, 학교폭력 피해 등으로 전세를 얻어야 할 경우다. 이럴 때 새로운 전셋집은 기존 주택이 있는 지역과 다른 시나 군에서 얻어야 한다. 같은 특별시나 광역시 안에서 전세를 얻는 것은 안 된다. 실거주 의무도 생긴다.

10일부터 전세대출 보증을 얻어 전셋값을 마련하고 규제지역에서 3억원 초과 아파트를 매입하면 전세대출을 즉시 갚아야 하지만 여기서도 예외를 적용받을 수 있다. 새로 산 아파트에 기존 세입자의 임대차 기간이 남아 있으면 계약이 끝날 때까지 상환하지 않아도 된다. 다만 전세대출의 만기 연장은 불가능하다. 전세대출 규제는 오직 아파트를 구입할 때만 적용되며 빌라, 다세대주택, 상속받은 주택 등은 빠진다.

유주택자에 대한 전세대출 한도는 10일부터 2억원 줄어든다. 주택도시보증공사의 전세대출 보증 한도가 최대 4억원에서 2억원으로, 민간 회사인 SGI서울보증의 보증 한도도 최대 5억원에서 3억원으로 바뀐다. 전세대출 보증 한도를 2억원으로 제한했던 주택금융공사는 변화가 없다.

박종서 기자 cosmos@hankyung.com