'세금 종합선물세트' 7·10 대책 완벽 분석 [집코노미TV]

7·10 대책 긴급 해설

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)

▶전형진 기자
우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장님과 함께하고 있습니다. 굉장히 급하게 모셨는데요. 7·10 대책, 이번 세제 개편안을 지진에 비유한다면 강도가 몇 정도 되나요.

▷우병탁 팀장(세무사)
6~7 이상은 되는 것 같습니다. 강진이죠.

▶전형진 기자
이 강진이 사실 다주택자들에게 오는 건데, 종부세가 참여정부에서 도입 당시와 비교하면 2배 정도 올랐습니다. 서울에 만약 2주택을 갖고 있다면 세액이 얼마가 예상되나요?

▷우병탁 팀장(세무사)
가령 강북에 1채, 강남에 1채 정도만 되더라도 올해 1800만원 정도 나오던 게 내년엔 공시가격이 적어도 10%만 오르더라도 종부세가 4900만원까지 올라가니까 3000만원 이상 더 내는 결과가 된다고 할 수 있습니다.

▶전형진 기자
올해 강남 같은 경우는 공시가격이 20% 정도 올랐거든요. 문제는 집값이 멈춰도 오르는 구조잖아요.

▷우병탁 팀장(세무사)
이번 대책에서 세율을 추가로 인상한 것 말고도 앞서 반영한 부분들이 공시가격 현실화 속도가 빠른 편이었고요, 공정시장가액비율도 5%씩 오르는 구조이기 때문에 극단적으론 공시가격 부분이 예년만큼 오르지 않는다 하더라도, 혹은 더 극닥적으론 가격이 멈추거나 조금 떨어지는 수준이라도 보유세는 오히려 늘어나는 경우도 생길 수 있습니다.

▶전형진 기자
그런데 법인에 대한 얘기도 나왔죠. 원래 6·17 대책에서 사망선고를 내렸었는데 이번엔 관에다 못을 박았습니다.

▷우병탁 팀장(세무사)
주택에 대한 종부세 쪽은 못을 박아서 이제 다시는 발을 붙이지 못하는 상황, 기존에 법인으로 주택을 취득한 상황이라도 굉장히 부담이 큰 상황입니다. 개인의 경우엔 그나마 공시가격이 크게 오르더라도 세부담상한이라는 게 제어하는 부분이 있었는데 법인은 이 부분도 빼니까 굉장히 타격이 클 수 있습니다. 공시가격 현실화 부분이 같이 반영되지 않는다면 크게 상관이 없겠지만 그 부분이 반영되면 세부담이 눈덩이처럼 커질 수 있습니다.

관건은 공시가격 현실화율, 시세 대비 공시가격이 쫓아가는 부분들이 고가의 경우 더 빠르게 시세에 가깝게 올리는데요. 사실 종부세 같은 경우 고가주택에 대한 이슈이고, 현실화율이 중저가주택에 비해 높다는 점을 고려하면 고가의 다주택일 경우 치명상이 되겠습니다.

▶전형진 기자
집값 상승과 공정시장가액비율 상향, 공시가격 현실화가 맞물리면 강남에 2채 정도 가진 분들은 사실상 세부담 상한까지 계속 내야 하는 상황이 벌어질까요.

▷우병탁 팀장(세무사)
시뮬레이션 해보면 한도까지 차는 경우는 많지 않아요. 비율로 보면 올해 올라도 내년엔 올해 오른 것에 대한 3배가 한도이기 때문에 실조는 다음해에도 3배까지 가진 않아요. 문제는 3배까진 가지 않더라도 이미 많이 오른 것을 기준으로 계산하는 복리이기 때문에 2배만 오른다고 해도 금액으론 굉장히 큰 거죠.

▶전형진 기자
자료에 보면 재산세라고 나왔지만 종부세 얘기죠.

▷우병탁 팀장(세무사)
신탁 관련한 내용이 포함돼 있는데요. 이 부분은 앞선 과정을 이해하실 필요가 있는데 신탁 회사에 주택을 맡기면 당초 세법에선 위탁자, 재산의 원래 소유자가 납세 의무를 졌어요. 실제로 그 재산의 이익을 향유하는 개인들이 직접 납부하는 것으로 바꾸겠다고 한 거죠. 말씀하신 것처럼 재산세를 거론하긴 했지만 종부세에 대한 이슈 때문에 바뀌게 됐다고 보시면 됩니다.

▶전형진 기자
결국엔 재산세법을 개정해야 하는 문제이기 때문에 마치 상관없는 것처럼 정부가 표현하긴 했지만. 그런데 이게 앞으로 너희 명의 분산하지 마, 명의를 다 합산해 버릴 테니, 이런 말과 같거든요. 그럼 결국엔 집을 팔아라.

▷우병탁 팀장(세무사)
그런 강력한 시그널로 보이고요. 다만 그래도 남은 건 개인 간의, 가족 간의 명의를 분산하는 것 자체는 사실 막을 방법도 없고 막아서도 안 되는 것이죠.

▶전형진 기자
어쨌든 이렇게 팔라고 하는데 파는 세율도 올렸어요. 다주택자 양도세 중과세율을 더 올렸습니다.

▷우병탁 팀장(세무사)
이번 개편을 앞두고 많이 거론됐던 게 원론적인 얘기지만 보유에 대한 부담을 높여 팔게 하려면 양도세에 대한 부담, 즉 출구전략을 열어둬야 한다는 것이었고요. 그런데 10%포인트, 20%포인트를 추가로 10%씩 더해서, 그러니까 3주택 기준으로 현재 최고 62%였던 걸 72%로 올려서 더 세게 과세하겠다는 거죠.

이렇게 하게 되면 보유세 부담을 높여서 팔게 하려고 해봐야 양도세쪽이 더 커지는 문제 때문에 사람들은 잘 안 팔게 되는 문제가 있어요. 그래서 그 적용 시점을 내년 6월 1일 이후 파는 것으로 적용했습니다. 그러다 보니까 분명히 출구전략을 일부 마련해준 건 긍정적 측면이긴 한데요. 문제는 내년 5월 31일 전까지 양도한다고 하더라도 현재 2주택이나 3주택에 대해서 중과세율이 적용되는 상태예요. 이 세율도 52%, 62%로 적은 편은 아니어서 정책적인 효과가 반감할 수 있다는 거죠.

▶전형진 기자
그럼 사실 증여를 생각해볼 수 있잖아요. 부부증여라든지.

▷우병탁 팀장(세무사)
매물로 내놓게 하려고 하지만 일부 자산가들 같은 경우엔 배우자나 자녀에 대해 증여하는 걸 통해서 종부세 부담은 낮추고 시세차익을 기대해보는, 양도세가 여전히 높으니까 이런 식으로도 나타날 수 있을 것 같습니다. 재산이 아주 많은 쪽에서는 증여쪽으로 우회할 수 있는 부분이 여전히 남아 있기 때문에 좀 덜한 편이고, 증여세를 부담하면서까지 명의를 분산하기 어려운 쪽은 진짜 강진이 됐다, 부담이 됐다고 볼 수 있을 것 같습니다.

▶전형진 기자
다주택자들도 두 가지 양상이 나타날 수 있는 거네요. 보유세를 버틸 수 있는 분들은 양도세 크게 맞으면서 실현하지 않고..

▷우병탁 팀장(세무사)
증여쪽으로 우회하는 경우가 생길 것이고요.

▶전형진 기자
그렇지 않은 분들은 울며 겨자먹기로 매각을 선택할 수밖에 없는. 오늘 장관님도 살짝 말씀하셨는데, 증여세도 들여다 보겠다. 증여가 늘어난다면 뭔가 손을 대는 상황이 올 수도 있겠네요.

▷우병탁 팀장(세무사)
가능성은 충분히 열려 있긴 한데요. 그 부분은 신중해야 할 필욘 있어요. 합법적으로 증여세를 내면서 재산을 이전하는 것에 대해서, 예를 들어 다주택자의 증여에 대해 더 세게 과세한다든지 이런 경우가 없었으니까요. 세금을 내면서 증여하는 것까지 막는다는 건 세제 개편, 부동산 정책이라기보단 증세로 전환되는 것이기 때문에 다소 신중해야 하고, 그 과정에서 부작용이 생길 수 없는지도 잘 봐야죠. 가능성은 열려 있지만 쉽게 거론할 부분은 아니라고 보입니다.

▶전형진 기자
단기 양도세에 대한 부분이 있어요. 이걸 잘 모르시는 분들이 있기도 한데. 단타 치는 걸 이제 작살 내겠다는 얘기가 될 수도 있겠네요.

▷우병탁 팀장(세무사)
기존에도 단기 양도, 1년 미만 양도나 2년 미만 양도에 대해선 높게 세율이 적용됐고요. 물론 예상치를 뛰어 넘는 수준, 기존에 단기 양도에 대해서 40%로 적용되던 걸 70%까지 올린다는 건 인상폭은 크긴 하지만 충분히 의미 있다고 보이고요. 적어도 이 부분은 시장에서 주택을 단기 양도할 목적으로 새로 사는 수요는 억제할 것 같아요. 다만 반대로 얘기하면 최근에 취득한 분들은 이 기간 동안 못 팔게 되는, 매물로 내놓지 못하는 문제가 있어요. 단기 양도 기간을 넘기는 기간까진 보유를 하게 됐으니까요.

▶전형진 기자
1년 단위로 갭투자하시는 분들이 굉장히 많았거든요.

▷우병탁 팀장(세무사)
지방 같은 경우는 이 대책 이후엔 매물이 더 잠기는 형태가 나타날 것 같아요.

▶전형진 기자
앞으론 수십채씩 1년 단위로 하시는 분들은 무거운 세율을 맞고 가야 하는..

▷우병탁 팀장(세무사)
확실하게 줄어드는 부분은 있다고 보여요.

▶전형진 기자
그리고 분양권이 사실 분양권의 가장 쉬운 투자 중의 하나인데 분양권 세율도 엄청 올라갔어요.

▷우병탁 팀장(세무사)
분양권도 단기 양도세율과 마찬가지로 조정대상지역에선 기간과 상관없이 무조건 50%의 세율이 적용됐는데 이 부분을 1년 미만일 때 70%, 1년 이상일 때 60%까지 높게 적용했습니다. 다시 얘기하면 분양권을 받는 경우엔 거기 들어가 살거나 장기 보유할 걸 염두에 둔 사람들만 투자하라는 시그널입니다.

▶전형진 기자
그런데 양도세율이란 게 취득시점이 아니라 매각시점 기준으로 과세하는 거잖아요. 그럼 최근에 어디 뜨겁다고 해서 분양권 받은 분들은..

▷우병탁 팀장(세무사)
분양권인 상태에서 대책 이후 팔게 되면 60~70% 세율인 것이고요. 준공된 다음에 파는 경우를 생각하게 될 건데요. 문제는 준공 이후엔 일시적 2주택인 경우를 제외하곤 중과세율을 맞게 되는 경우도 생길 수 있죠. 중과세율은 누진세율 체계로 돼 있고 2주택이면 62%, 3주택은 72%니까 단일세율 70%와 비교해서 세금 계산을 해보고 경우의 수를 따져야 하는 게 생깁니다.

▶전형진 기자
분양권 단타 치러 들어갔다가 어쩔 수 없이 준공 때까지 들고가서 잘못하면 중과세율 맞게 되는.

▷우병탁 팀장(세무사)
다시 얘기하면 세법 공부를 해야 하는 상황이 생긴 거죠.

▶전형진 기자
충격을 받은 게 취득세 부분인데요. 12% 세율이란 게 부동산 세제에서 존재하긴 했나요.

▷우병탁 팀장(세무사)
제가 기억하는 범주에서 취득세율이 이렇게 높았던 적은 없었어요. 이전에도 주택수에 따라서 다주택자에게 조금 더 높게 부과한 부분은 있었어요. 다만 그 경우에도 기본적인 취득세율, 원래 원칙적으로 4% 정도였고요. 1~4% 범위 내에서 조금 높은 쪽으로 적용이 됐던 건데 이번엔 배 이상, 8%와 12%까지 적용한 것이기 때문에 상당히 무거운 중과세율로 보입니다.

▶전형진 기자
앞선 얘기들과 맞물려 보면 더 사지 말고 팔아라. 개인 3주택 이상이나 법인 같은 경우엔 12%인데 법인은 원래 과밀억제권역에선 중과되잖아요.

▷우병탁 팀장(세무사)
신설 법인의 경우 이런 이슈가 생기는데요. 기존에 서울에 있지 않고 새로 만든 법인이나 다른 지역에서 진입하는 법인이 부동산을 취득하는 경우 원래 세율에 중과세율로, 주택의 경우 3배까지 9.4%나 13.4%까지 높게 중과하죠. 이번엔 법인의 3주택 취득 자체를 12%로 바꾼 게 있는데 다소 의문인 게 법이 나와야겠지만 이게 기본세율인지, 아니면 과밀억제권역의 중과세율을 포함한 것인지에 따라 다르겠지만요. 만약 기본세율 자체를 12%로 한다면 이것의 3배가 되니까 36%가 될 수 있거든요. 물론 이건 법이 나와봐야 알 수 있을 것 같습니다.

▶전형진 기자
일시적 2주택 문제가 발생할 수 있잖아요. 그렇게 취득하는 건 기존대로 세율을 인정하겠지만 구주택을 처분 기간 동안 팔지 못했다면..

▷우병탁 팀장(세무사)
다시 원래대로의 중과세율을 추징하는 구조로 나오게 될 것으로 보입니다.

▶전형진 기자
이 처분 기간이 굉장히 복잡해졌잖아요.

▷우병탁 팀장(세무사)
일시적 2주택이 지금도 원칙은 3년이고요. 2018년 9·13 대책 이후 조정대상지역에서 취득한 경우엔 2년으로 줄었고, 지난해 12·16 대책 이후라면 1년으로 줄었고 전입도 해야 합니다. 여기까지가 세법이고요. 대출까지 들어가면 1년 내 처분과 별개로 6개월 안에 처분하는 것으로 바뀐 게 있어서 각각의 경우의 수를 따져야 해요.

▶전형진 기자
갈아타기 고려하시는 분들이 나는 투기꾼 아니니까 상관없다고 하시다가..

▷우병탁 팀장(세무사)
까딱 날짜를 잘못 판단하면 크게 손해를 볼 수 있기 때문에 반드시 주의해야 합니다.

▶전형진 기자
그리고 굉장히 논란이 많았던 임대사업자 제도를 사실상 폐지시켰어요.

▷우병탁 팀장(세무사)
그나마 다행스러운 건 설왕설래됐던 기존 등록한 경우도 혜택을 빼겠다는 것이었는데요. 소급 논란과 별개로 신뢰성 관련해서 안 맞다는 얘기가 나왔는데 다행히 이번 대책에선 기존 등록자들의 경우 원래 기간 동안은 유지해주는 것으로 나와서 바람직하고 당연한 부분으로 보입니다.

▶전형진 기자
다주택자들이 조세피난처처럼 임대사업자를 이용했는데, 그동안 정부가 유도할 때 등록했던 분들만 위너가 된 건가요?

▷우병탁 팀장(세무사)
결과적으론 그렇게 된 것으로 봐야할 것 같고요. 일정 부분은 정부에서도 주택에 대해 그동안 과세되지 않던 임대소득세를 양성화하기 위해서 유도한 측면이 있기 때문에 그런 부분들을 배려했다고 볼 수 있을 것 같고요.

다만 이후로 중단됐단느 건 현재 계류 중인 임대차3법, 꼭 임대사업자 등록을 통해서 양성화를 유도하지 않더라도 다른 법률을 통해 임대신고된 걸 다 받아서 별도로 재원을 파악하겠다는 게 맞물려서 폐지 수순으로 간 것으로 보입니다.

▶전형진 기자
결국엔 이제 너희들 없어도 돼, 라는 말을 완곡하게 돌려서 한 건데요.

▷우병탁 팀장(세무사)
단적으로 표현하면 등록 임대사업자를 통해서 발굴하지 않더라도 다른 법으로 강제해서 얼마를 받고 있는 알 수 있다, 라는 걸 말씀하신 것처럼 완곡하게 우회해서 표현한 거죠.

▶전형진 기자
의무임대기간이 끝날을 땐 자동으로 말소시키겠다. 여기서 뭐가 충돌되나면, 만약 8년 임대라도 10년을 꽉 채워야 장기보유특별공제도 최대로 받잖아요. 세법과 안 맞아요.

▷우병탁 팀장(세무사)
이 부분에 대해선 경과조치가 있을 것으로 보이는데요. 다시 얘기하면 민간임대주택법에선 8년 이상이란 규정만 두고 있고, 세법에선 똑같은 8년 이상이지만 추가로 2년 더 채워서 10년까지 채우면 장특공제가 20%포인트만큼 달라지는 문제가 있어요. 세법쪽에서 이것들에 대한 경과조치가 있을 것으로 보입니다.

▶전형진 기자
제가 이 부분을 확인해 보니 국토부가 아직 마련하진 못했지만 기재부와 협의할 예정이라고 합니다.

▷우병탁 팀장(세무사)
전반에 걸친 부동산 세제와 다른 제도들이 워낙 복잡해진 상황이어서 당국으로서도 빨리 발표해야 하는 상황이었다 보니 일일이 체킹할 수 없는 부분은 있었을 것 같아요. 이해는 갑니다만, 국민들 눈높이에서 이런 상황들까지 세부적으로 충분히 미리 준비가 됐으면 하는 아쉬움은 있죠.

▶전형진 기자
그런데 지금 나온 임대등록, 신탁, 증여, 이런 부분은 2017년 8·2 대책 이후 세무사님들이 찾아낸 출구였습니다.

▷우병탁 팀장(세무사)
더 살펴봐야겠지만 이번 나온 대책으로만 보면 이제 더 이상 세무사들도 쓸 수 있는 카드, 제안할 카드는 그렇게 많지 않아요. 세무사들이 그동안 생각하지 못한 해법을 제시하기보단, 키 자체는 주택을 가진 분들이 본인의 여건에 맞게 판단할 수밖에 없는 상황이 된 것 같아요.

▶전형진 기자
우병탁 팀장님과 긴급 진단해봤습니다. 말씀 감사합니다 팀장님.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 촬영 조민경 PD 편집 조민경·김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴