3주택자 실제 취득세 12% 아닌 13.4%…15억짜리 집 사면 2억100만원 물린다

교육·농특세 합치면 세금 '껑충'
종부세 실제세율 1.44~7.2%로

양도세도 지방소득세 더해져
3주택자 최고세율 79.2% 달해

정부가 ‘7·10 대책’을 통해 다주택자 및 단기매매자의 부동산 관련 세율을 대폭 올렸는데 실제 이들이 내야 하는 세금은 이보다 훨씬 많다. 취득세와 양도소득세, 종합부동산세에 농어촌특별세 및 지방교육세 같은 부가세(surtax)가 붙기 때문이다. 특히 종합부동산세에는 농특세가 20% 추가돼 1주택자의 최고세율도 3.6%에 이른다.

정부는 주택 가액의 1~3%인 2주택자와 3주택자의 취득세율을 각각 8%, 12%로 올리기로 했다. 하지만 여기에는 취득세액의 일정비율대로 붙는 농특세와 지방교육세가 빠져 있다. 농특세는 지방세법에서 정한 농특세 표준세율(2%)에 일정 가산세율을 적용해 나온 세율의 10%로 정해져 있다. 지방교육세는 지방교육세의 표준세율(4%)에서 중과기준세율(2%)을 뺀 세율의 20%로 규정돼 있다.

이 산식을 적용하면 2주택자는 취득단계에서 취득세(8%) 외에 농특세(0.6%)와 지방교육세(0.4%)를 더해 매입액의 9%를 세금으로 낸다. 3주택자가 내는 지방교육세는 0.4%로 2주택자와 같지만 3주택자의 농특세는 1.0%로 상승해 전체 세액은 취득액의 13.4%가 된다.

종부세에도 종부세액의 20%로 정해져 있는 농특세가 붙는다. 이에 따라 내년 이후 3주택 이상(조정대상지역은 2주택 이상)을 보유한 다주택자의 실제 종부세는 과표의 1.44~7.2%가 된다. 3주택자 종부세율(1.2~6.0%)에 농특세를 더한 수치다. 마찬가지로 1주택 소유자도 실제 종부세 부담은 0.72~3.60%가 된다.

양도세에는 지방소득세가 더해진다. 세율은 양도세액의 10%로 정해져 있다. 정부는 내년 6월부터 다주택자의 양도세 중과세율을 10%포인트씩 인상했다. 2주택자는 기본세율(6~42%)에 20%포인트가, 3주택자는 기본세율에 30%포인트가 중과된다. 이로 인해 최고 양도소득세율은 2주택자는 62%, 3주택자는 72%다. 여기에 지방소득세를 합하면 양도세 최고세율은 2주택자 68.2%, 3주택자는 79.2%다.

주택을 매입한 뒤 2년 이내 매각하는 단기매매자의 세 부담도 늘어난다. 내년 6월부터 매입 후 1년 내 주택을 매각할 때 내는 양도세율이 50%에서 70%로 오르는데 지방소득세를 합하면 양도차익의 77%를 매각단계에서 부담한다. 2년 내 팔면 양도세(60%)에 지방소득세(6%)를 합쳐 양도차익의 66%를 세금으로 납부하게 된다.

정인설/서민준 기자 surisuri@hankyung.com