[집코노미] 분양권 있으면 비과세 못 받는다…세법 후속 개정

입주권처럼…지역 가리지 않고 주택수 가산
1주택+1분양권, 주택 팔 때 비과세→중과세

지난달 6·17 대책을 통해 투기과열지구로 지정된 경기 수원 영통구 일대 아파트 단지. 연합뉴스

분양권을 보유한 1주택자가 집을 팔 때는 비과세 혜택을 주지 않는 내용의 세법 개정이 추진된다. 일시적 2주택이라도 분양권이 주택수에 포함돼 3주택 중과세율이 적용된다. ‘7·10 대책’의 후속 조치다. 이번 개정안은 분양권을 아예 주택으로 간주하는 내용이 담겨 있어 파장이 클 전망이다.

1주택 비과세→중과세

14일 국회에 따르면 고용진 더불어민주당 의원은 이 같은 내용을 담은 ‘소득세법’ 개정안을 지난 10일 대표발의했다. 7·10 대책이 나온 직후다. 개정안엔 지난해 ‘12·16 대책’에서 추진하던 1주택 장기보유특별공제 요건 강화와 이번 대책의 양도소득세율 인상 등의 내용이 담겼다.

다주택자의 주택수를 따질 땐 분양권을 더하기로 했다. 청약 등에선 분양권도 주택으로 간주하지만 현행 세법에선 주택으로 보지 않는다. 개정안은 분양권도 재개발·재건축 조합원 입주권과 마찬가지로 주택으로 간주하기로 했다. 이 경우 해당 분양권을 팔 땐 비과세가 적용되지만 다른 주택을 팔 땐 분양권까지 주택수에 더해 중과세율을 따진다.

문제는 범위다. 분양권을 주택으로 간주하는 건 앞서 12·16 대책에서 처음 나온 내용이다. 당시엔 조정대상지역 분양권에 한해 중과 대상 주택에 포함하기로 하고 후속 입법이 추진됐다. 하지만 이번 개정안대로라면 지역을 가리지 않고 모든 분양권이 주택수에 포함된다.

이 경우 중과세뿐 아니라 비과세를 따질 때도 분양권이 변수가 된다. 가령 1주택자가 분양권을 보유하고 있다가 기존 집을 판다면 종전엔 9억원까지 비과세가 가능했다. 그러나 개정안대로라면 ‘1주택+1분양권=2주택’으로 판정돼 비과세가 아닌 중과세에 해당된다. 김성일 영앤진회계법인 회계사는 “발의안대로 개정된다면 중과세뿐 아니라 비과세를 판단할 때도 분양권이 포함되는 문제가 발생한다”며 “양도세의 체계가 흔들리는 것이어서 실무에서 큰 혼란이 예상된다”고 말했다.

고용진 더불어민주당의원이 대표발의한 소득세법 개정안의 분양권 관련 신구 조문 비교표. 국회의안정보시스템

갈아타기 잘못하면 치명상

일시적 2주택도 복잡해진다. 일시적 2주택은 ‘갈아타기’ 등을 위해 새집을 마련한 경우 3년 안에 기존 집을 처분하면 1주택자와 마찬가지로 비과세를 주는 제도다(지난해 12·16 대책 이후 조정대상지역에서 주택을 취득했다면 1년).

그러나 개정안이 국회를 통과해 내년 1월 1일부터 시행되면 일시적 2주택의 비과세도 막힌다. 일시적 2주택에 분양권 하나를 더하면 총 3주택이 되기 때문이다. 이 경우 기존주택을 매각할 때 세율은 3주택 중과세율(최고 62%·내년 6월부터 72%)로 변한다. 비과세가 순식간에 다주택 중과세로 바뀌는 것이다.

일시적 2주택을 판단하는 시점도 앞당겨질 것으로 세무업계는 보고 있다. 종전엔 분양권이던 아파트가 준공된 순간부터 주택으로 간주해 일시적 2주택의 종전주택 처분 기간을 따졌다. 그러나 개정안대로 분양권을 입주권과 똑같이 본다면 실제 취득 시점을 따지게 된다. 원분양자라면 계약일부터, 승계취득한 분양권이라면 매매잔금을 치른 날부터 취득일이 되는 것이다. 1주택자가 조정대상지역 아파트를 새로 분양받는다면 계약과 동시에 1년 안에 기존 집을 매각해야 하는 경우가 생길 수 있는 셈이다.

세무 전문가들은 이번 개정안이 그동안의 설명과는 다른 개정 방향이라고 보고 있다. 한 부동산 전문 세무사는 “중과세율을 따질 때만 가산하려면 소득세법 104조 개정만으로도 충분히 가능했다”며 “89조 개정을 통해 분양권과 입주권을 동일선에 놓는다는 건 모르는 척하면서 비과세 규정도 건드리겠다는 의미”라고 지적했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com