[집코노미TV] 계약금 물어줄테니 안 판다는 집주인 이기려면

집터뷰

김향훈 법무법인 센트로 대표변호사

▶전형진 기자
김향훈 법무법인 센트로 대표변호사와 함께하고 있습니다. 집값이 오를 땐 항상 이런 일들이 벌어집니다. 내가 사려고 계약을 했는데 매도인이 변심해서 계약금에 두 배를 얹어서 돌려주면서 계약을 파기해요.

▷김향훈 변호사
집을 사고 싶을 때 매수인 입장. 우리 민법엔 이제 이행착수하고 난 뒤엔 이제 변심에 의한 해약을 할 수 없다는 조항이 있습니다. 가능한 중도금을 빨리 넣을 수 있는 방법을 모색해보는 게 좋습니다. 계약금, 중도금, 잔금 이렇게 하지 않고 계약금, 잔금 이렇게만 하는 수가 있는데 그렇게 하면 안 돼요. 계약금, 중도금, 잔금, 중도금 조항을 꼭 넣는 게 좋고 계약을 4월 1일 했으면 중도금을 20일, 15일, 이렇게 해서 단돈 500만원이라도 중도금을 빨리 쏴버려야 해요. 그리고 중도금을 정해진 날짜보다 미리 넣는 게 가능합니다.

▶전형진 기자
아, 그렇게 들어가면 이행착수라고 봐서 이건 깰 수 없는 계약이다.

▷김향훈 변호사
네, 그렇게 됩니다. 잔금이 워낙 크기 때문에 두 달 정도는 벌어지지 않습니까. 이렇게 되면 이 두 달 기간 동안 언제든지 해지가 가능합니다. 두 배 물어주고. 이 두 달의 중간에 중도금을 살짝 끼워넣어서, 500만원이라도 끼워넣고. 넣어버리는 순간 계약은 단순변심으로 해지되는 게 안 됩니다. 그렇기 때문에 빨리 굳히는 작업이 되는 거죠.

▶전형진 기자
중도금을 넣었는데 만약에 매도인이 중도금까지 두 배를 얹어서 돌려주면.

▷김향훈 변호사
아, 그건 안 됩니다. 그건 인정되지 않습니다. 중도금까지 매수인이 넣어버리면 매도인이 더 이상 단순변심에 해지 못 하고, 매수인의 어떤 채무불이행. 뭔가 계약체결에 있어서 상당한 잘못을 잡아내야만 해지가 가능합니다.

▶전형진 기자
오늘 계약했어요. 중도금 자체가 열흘 남았더라도 바로 다음날 그냥 확 쏴버려도..

▷김향훈 변호사
그게 된다는 게 우리나라 대법원의 판례입니다. 돈은 늦게 주는 게 늦게 주는 이익이 있어요. 매수인으로선 중도금 날짜 아직 안 됐잖아요, 그 날짜에 드릴게요라고 할 권리가 있는 것이고요. 매도인 입장에선 빨리 받아서 불리할 이유가 없다는 게 일상적인 경험과 법 논리거든요.

그런데 내가 손해를 보면서 빨리 주겠다는데, 이걸 막을 순 없다는 게 우리나라 대법원 판례입니다. 매도인이 특별히 야, 잠깐 기다려. 내가 해지할 테니까 스톱, 이런 말 하지 않는 한 매수인은 내가 내 손해를 감수하면서 돈을 주겠다는데. 이건 가능하다는 게 판례입니다.

▶전형진 기자
그런데 정반대의 입장에서. 이번엔 매도인입니다. 매수인이 중도금 빨리 넣어서 이 계약을 못 깨게 할 것 같아요. 방어논리가 필요하잖아요.

▷김향훈 변호사
제가 지금까지 말한 것에 완전히 반대되는 것. 매도인의 입장에선 최대한 중도금 조항을 두지 않고 하는 게 좋습니다. 계약 조항에다 이건 제 날짜에 넣어야 한다. 미리 입금할 수 없다, 라는 걸 넣어야 합니다. 또는 매도인이 그냥 자기가 해제를 해버리는 겁니다. 받은 돈의 두 배를 줘야죠. 계약금 1억 받았으면 2억을 주고. 1억을 붙여서 자기가 해제를 해버려야죠.

▶전형진 기자
근데 보통 우리가 거래를 할 때는 매도인의 계좌는 알지만 매수인의 계좌는 모르잖아요. 현금 들고 찾아가야 하나요?

▷김향훈 변호사
그렇게 하거나, 아니면 변호사를 찾아서 계약해제의 내용증명을 하고, 그 돈을 법원에 공탁해버리면 됩니다. 통장을 번호를 몰라도 준 거나 마찬가지입니다.

▶전형진 기자
매수인이 중도금을 못 넣게 하려고 아예 내 계좌를 없애버리는..

▷김향훈 변호사
폐쇄하는 사람도 있습니다.

▶전형진 기자
아, 그게 돼요?

▷김향훈 변호사
아예 못 받게. 입금금지를 시켜버리는 사람도 있어요.

▶전형진 기자
그렇게 해서 만약에 매수인이 입금하고 싶어도 못 했는데. 매도인이 계좌를 없애서.

▷김향훈 변호사
이행제공이라고 하는 게 있습니다. 그럼 보통은 중개사를 통해서 나 돈 주려고 왔다, 지금 다 준비됐는데 지금 당신 입금이 안 된다. 지금 전화를 하고, 카톡을 보내고 다 한 다음에 충분히 나로서는 내 할 일을 다 했다고 증명을 해요. 그 정도만 되면 이제 우리 민법상 이행의 제공이 됩니다. 그런데 더 나아가서 그냥 공탁을 하는 게 더 좋죠. 일단은, 전화, 문자, 중개사, 여러 방면으로서 다 중개를 남겨두고 그런 다음에 공탁하시면 되겠습니다.

▶전형진 기자
결국 공탁이 제일 깔끔한 방법이네요.

▷김향훈 변호사
네 깔끔합니다. 공탁이 안 됐더라도 이행제공이라고 합니다. 이행은 이행까지 끝난 건데 이행제공. 받아만 가. 만반의 준비를 다 했어. 네가 들고만 가면 돼, 라는 수준까지만 만들어주면 의무를 다한 것이기 때문에 해제가 안 됩니다.

▶전형진 기자
실무에서 보면 정식계약을 하기 전에 가계약이라고 해서 또 더 적은 돈으로 계약을 걸어놓는 경우가 있잖아요. 이 계약에 대해서도 그런 효력이 좀 있나요?

▷김향훈 변호사
내가 물건 찜했습니다. 찜 해놓는 의미로 가계약이라고 하고. 계약서는 다 썼는데 1억, 4억, 5억으로 썼는데 가계약으로 1000만원을 줬어요. 그런데 마음이 변했어. 이거 어떻게 하지. 받은 사람은 1000만원 안 하고 싶고, 준 사람은 그 1000만원 포기하고 안 하고 싶을 때. 그럴 때 우리나라 대법원 판례는요, 계약서에 쓴 그 계약금 1억을 돌려주거나 1억을 포기해야 합니다. 1000만원 갖고는 안 됩니다.

다시 한 번 정리하자면 우리나라 대법원은 계약금을 1억으로 정했는데 가계약을 1000만원을 넣었어요. 그럼 그 가계약금만 포기하고 계약을 해지할 수 있느냐. 그렇지 않다. 나머지 9000만원까지 다 줘야 계약을 해지할 수 있다. 그렇게 판단했습니다.

▶전형진 기자
김향훈 변호사와 함께했습니다. 말씀 감사합니다 변호사님.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 촬영·편집 조민경 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴