이상우 대표 "퇴로 없는 7·10 대책…집값 못 잡고 혼란만 가중"

이상우 인베이드투자자문 대표

연이어 쏟아지는 부동산 대책에 많은 사람이 혼란스러워하고 있다. 정부가 주로 인용하는 한국감정원 수치 기준 올 6월까지 서울 누적 아파트 가격 상승률은 0.50%에 불과하다. 같은 기간 인천(6.81%)과 경기(6.23%)는 물론 세종(15.29%) 및 대전(9.45%)과 비교해도 서울은 거의 움직이지 않았다. 그런데도 모든 규제는 서울에 집중되고 있다.

이 같은 상황을 해석하면 두 가지로 귀결된다. 하나는 현 상황을 해석하는 공식 기관의 수치가 잘못됐다고 판단하는 것, 다른 하나는 정부 정책이 과하지 않느냐고 해석하는 것이다. 하지만 두 가지 모두 결정하기는 어려운 부분이다.

‘7·10 대책’은 과하다는 평가가 나온다. 부동산세제를 한 번에 한방향으로 중과하기로 결정했기 때문이다. 보유세뿐 아니라 취득세와 양도소득세 등 거래세를 모두 중과할 경우 다주택자는 그 어떤 결정도 쉽게 내릴 수 없다. 이번 대책의 문제는 여기서 발생한다. 퇴로가 전혀 없다는 점이다. 정책이 강경 일변도로 치닫는다면 본질이 무엇인지 헷갈리게 된다. 부동산 정책의 목적이 ‘주택 가격 안정화’에 있지 않고 ‘증세’에 있다고 생각할 수 있어서다. 많은 사람이 이렇게 생각할 경우 주택 가격 상승 속도는 더욱 빨라질 수 있다. “주택 가격 상승은 못 막는다”는 한 정치인의 언급도 이미 들었다. 언론에서 자주 나온 다주택자의 결정이 세금 부담에 처한 이들에게 비슷한 결정을 내리도록 할 것 같다.

취득세 중과는 시장에 미치는 파장이 클 것으로 예상된다. 지금까지 정부 정책의 방향성과 전혀 달랐기 때문이다. 그동안 보유세 부담을 늘리면서도 거래 비용은 낮춰 선진국형 부동산시장을 지향한다고 알려져 왔다. 하지만 전혀 다른 상황이 연출됐다. 취득세를 2주택자에게 8%로 상향(기존 1~3%)하는 것은 과하다는 의견이 많다. 심지어 3주택 이상 개인과 법인에 12%의 취득세를 부과하기로 한 것은 부동산 취득 자체를 금지시킨 것과 다름없다. 어떤 물건을 매수하는 데 10%가 넘는 비용이 세금으로 발생한다면 거래가 제대로 이뤄질 수 없다. 보유세 부담으로 매각을 검토하더라도 쉽사리 살 수 없는 상황이 함께 발생했을 때 처분이 쉽지 않다. 이처럼 부동산세제가 한방향으로 진행되면 상황 전개는 쉽게 예측할 수 있다. 그런데 문제는 그다음에 있다. 이 같은 움직임이 어디에서 주로 나타날 것인가 하는 점이다. 부동산법인에 대해서도 규제가 적용되는 상황에서 매물이 어디에서 나올 것이냐는 것이다. 나온 매물은 어떤 다주택자가 높은 취득세를 감수하고 사줄 것인지도 생각해 보게 된다. 거꾸로 보유세 부담이 발생한다 하더라도 그 부담을 이겨내고 보유를 결정하는 지역은 또 어디일까.

다주택자가 일반적으로 선택하던 주택임대사업자제도를 폐지하게 되는 것도 시장에 충격을 주고 있다. 정책의 지속성 및 신뢰성이 사라지면 시장은 혼란스러울 수밖에 없다. 다주택자가 공급하던 전월세 물량이 줄어들면 전월세 가격이 급등할 수 있다.

잇단 대책 발표에도 주택 가격은 상승세를 멈추지 않는다. 특히 상반기 내내 부진했던 서울 부동산시장의 가격 흐름은 더욱 빠르게 변화하고 있다. 앞에서 언급한 것처럼 상반기 아파트 가격은 지방 중심으로 오름세가 나타났다. 대책은 수도권에 집중돼 있다. 문제 해결책 마련이 갈수록 힘들어지고 있다.