임대료 포함해 산정한 부채비율 높을 때는 등록 거부 재건축 재개발 추진 주택도 임대등록 거부 가능 진성준 의원 민간임대특별법 발의…국토부도 '동의'
앞으로 임대사업자가 세입자가 없는 집을 임대 등록하려면 장차 받을 임대료의 상한을 밝히고 준수해야 한다. 임대료 등을 토대로 임대주택의 부채비율 등을 계산해 등록임대 허용 여부를 결정하는 시스템이 도입된다.
이렇게 되면 임대사업자가 임대료 상한을 너무 높게 잡을 수도 없게 된다.
23일 국회와 국토교통부에 따르면 더불어민주당 진성준 의원은 이같은 내용을 골자로 한 '민간임대주택에 관한 특별법' 개정안을 최근 대표 발의했다. 이 법안은 정부가 등록임대 제도를 대폭 손질한 7·10 대책의 후속입법이지만 대책에 포함되지 않은 새로운 내용도 상당히 들어갔다.
국토부는 법안 마련 과정에 관여했고 모든 내용에 동의하고 있다.
법안은 7·10 대책 내용대로 4년짜리 단기임대와 8년 장기 매입임대 중 아파트 임대 유형은 폐기하고 장기임대의 의무기간을 8년에서 10년으로 늘리는 내용을 골자로 한다. 또 임차인이 동의하는 전제하에 이들 폐기되는 유형의 임대주택을 중도 말소할 수도 있게 한다.
모든 등록임대에 대해 임대보증금 보증 가입도 의무화한다.
그런데 법안에는 임대사업자가 등록 신청을 할 때 사업자의 신용도와 임대주택의 부채비율 등을 고려해 임대보증금 보증 가입이 곤란하다고 판단될 경우 지자체가 등록 신청을 거부할 수 있게 하는 내용이 포함됐다. 마구잡이로 주택을 등록해 놓고 보증금 사고를 내는 부실 임대사업자에 대해선 등록 신청을 거부하는 방식으로 시장에서 퇴출한다는 취지다.
부채비율은 주택을 등록할 때 이미 임차인이 있는 경우 해당 임대보증금을 포함해 산정하고, 세입자가 없는 새집은 장차 책정하려는 보증금의 상한을 반영하도록 했다.
이렇게 되면 임대사업자가 세입자 없는 새집을 사서 첫 임대료를 왕창 올리고 시작하는 것을 막을 수 있다.
약속한 임대보증금 상한보다 많은 금액을 받으면 500만원의 과태료를 물 수 있다.
또 법안은 등록 신청이 들어온 주택이 재개발이나 재건축 등으로 인해 임대의무 기간 내에 멸실될 우려가 있는 경우에도 등록을 거부할 수 있도록 했다.
임대사업자가 재개발 등 정비사업이 추진되는 주택을 사서 임대 등록해 놓고 세제 혜택을 받다가 의무기간 내 정비사업을 이유로 임대 의무를 면하는 사례를 막겠다는 뜻이다.
이와 함께 임대사업자에 대한 임대보증금 보증 가입은 법 시행 후 주택을 임대하는 경우부터 적용된다.
단, 이미 등록된 임대주택의 경우 법 시행 1년 후 임대차 계약을 갱신하거나 새로운 임차인을 받는 경우부터 적용하도록 했다.
기존 사업자도 적용 대상으로 하되, 법 시행 이후부터 임대차 계약이 일어나는 주택에 대해 보증 가입 의무를 준 것이다.
이 법안 내용은 공포 후 즉시 시행된다.
법안은 세입자를 보호하는 계약갱신청구권과 전월세상한제 등을 도입하는 '임대차 3법' 추진과 맞물려 처리될 예정이다. 국회는 임대차 3법은 7월 임시국회 중에 처리한다는 방침으로, 이 법안도 이에 맞춰 조속히 처리될 가능성이 매우 높다.