지난해 우리나라의 집값 시가총액이 1995년 통계 집계 이래 처음으로 5천조원을 넘어섰다. 집값 시가총액의 국내총생산(GDP) 대비 배율도 역대 가장 높은 수준으로 올랐다.
특히 이 배율이 지난해 급격히 커지면서 부작용에 대한 우려도 커진다.
◇ 집값 시가총액 3년 새 1천조원 불어 26일 한국은행에 따르면 지난해 말 국내 주택 시세의 합인 주택 시가총액(명목)은 5천56조7천924억원으로, 한 해 전(4천709조6천118억원)보다 7.4% 증가했다. 국내 집값 시가총액은 2000년 처음으로 1천조원을 넘었고, 2006년에 2천조원을 돌파했다.
다시 2010년에 3천조원, 2016년에 4천조원대로 각각 올라섰고, 지난해에 처음으로 5천조원대를 기록했다.
총액 1천조원이 늘어나는 데 불과 3년 걸린 것이다. 통계 집계 이래 집값 시가총액이 전년 대비 줄어든 때는 외환위기를 겪던 1998년 단 한 차례밖에 없었다.
김대중 정부 말기와 노무현 정부 시절에 해당하는 2002∼2007년에는 매년 10% 이상 시가총액이 불어났다.
특히 2002년(1천321조4천267억원)에는 한 해 전보다 무려 16.8% 늘어 역대 최고 증가율을 기록했다. 시가총액 상승률은 2012년, 2013년에 각각 2.5%, 2.6%씩으로 2%까지 줄었으나 이후 점차 상승했고, 2018년(9.2%)에는 다시 10%에 육박하며 11년 만에 가장 높은 상승률을 기록했다.
◇ GDP 대비 시가총액 배율 2.64배로 역대 최고 경제 성장세와 견줘 주택 시장이 얼마나 활성화했는지 나타내는 지표인 명목 GDP 대비 시가총액 배율은 지난해 2.64배로 역대 최고를 기록했다.
이 배율은 2005년 처음으로 2배를 넘은 뒤 4차례를 제외하고는 매년 상승했다.
이 배율이 올랐다는 것은 경기보다 주택 시장이 비교적 더 호조를 나타냈다는 뜻이다.
한국의 명목 GDP 성장률은 최근 들어 눈에 띄게 감소하고 있다.
명목 GDP 성장률은 2017년 5.45%에서 2018년 3.40%로 줄었다.
지난해에는 GDP 성장률이 1.1%(1천898조2천억→1천919조원)로 2018년의 3.4%(1천835조7천억→1천898조2천억원)보다 크게 낮아졌다.
이 기간 집값 시가총액이 크게 불어난 반면 명목 GDP 성장률은 둔화하면서 배율은 높아져만 갔다.
2017년 2.35배였던 것이 2018년 2.48배로 올랐고, 지난해에는 가장 높은 값인 2.64배까지 상승했다.
문재인 정부 들어 투기 과열지구를 6년 만에 부활시키는 등 수차례 강도 높은 대책을 내놨는데도 집값은 잡히지 않고, 배율은 높아져만 갔다.
특히 2018년에서 2019년 사이 배율의 변화 폭은 2006년 이후 가장 컸다.
◇ "GDP 대비 주택 시가총액 배율이 급격히 오르는 것은 문제" 국내 가계 자산의 대부분이 주택이고, 주택담보대출을 받는 가계가 많다는 점을 고려하면 이 배율의 상승이 부정적이라고만은 볼 수 없다.
한 나라에 부가 쌓이면 부동산에도 반영이 되기 때문에 이 배율이 오르는 게 일반적인 데다 집값이 오르면 가계 부채 건전성이 유지될 수 있기 때문이다.
하지만 지난해처럼 급격하게 배율이 튀는 것은 우려해야 한다.
수도권을 중심으로, 또 강남을 중심으로 급격히 올라 집값이 양극화했기 때문에 우려는 더 커진다.
성태윤 연세대 교수는 "문재인 정부 들어서 다주택자 규제가 본격적으로 시작되면서 GDP 대비 주택 시가총액 배율이 빠른 속도로 올랐다"며 "수요가 많아 원래 집값이 비싼 곳을 중심으로 가격이 확 늘어나면서 배율이 오른 것"이라고 설명했다.
공급이 부족한 상황에서 실수요자는 살고 싶은 곳에 내 집 마련하기가 더 힘들어질 수밖에 없는데, 정부가 거듭 내놓은 집값 안정화 대책으로 대출 길까지 좁아진 것도 문제라는 지적도 나온다. 성 교수는 "집값이 오른 상황에서 지금은 대출을 받기도 쉽지 않다"며 "이 경우 수요자들은 더 비싼 이자를 내는 위험한 대출로 넘어갈 수 있다"고 말했다.