'임대차 3법' 해외에 사례 있다지만…"전면 시행은 없다"

임대차 3법 국회 법사위 통과…민주당 단독 처리
국회 검토보고서엔 해외에 운영되는 제도로 조사 돼
전세 보증금 제도 있는 한국…직접 비교는 어려워

29일 오전 서울 송파구 아파트 단지의 한 부동산 사무소에 매물 정보란이 비어 있다. 임대차 3법 등 부동산 규제에 서울 전세값 폭등 및 매물 품귀현상이 벌어지고 있다. 한국감정원에 따르면 서울의 아파트 전셋값은 지난주까지 56주 연속 상승하고 있다. /사진=뉴스1

이른바 '임대차 3법'이 국회에서 속전속결로 처리됐다. 이에 임대차 시장에 큰 변화가 불 전망이다. 이제 세입자는 기존 2년의 계약 기간이 지나도 한번 계약을 연장할 수 있게 된다. 이때 집주인은 임대료를 직전의 5% 이상 올리지 못한다.

집주인 자신이 실거주하겠다며 계약갱신을 거절한 경우 원래 계약이 연장됐다면 유지됐을 기간 내 다른 세입자를 받았다간 전 세입자로부터 손해배상청구 소송을 당할 수 있다.

일각에서는 집주인에 대한 과도한 사유재산 침해라는 반발도 나오지만 계약갱신청구권과 전월세상한제와 같은 제도는 해외 선진국에선 널리 운영되고 있는 제도로 조사됐다.

다만 전세 보증금 제도가 한국에만 있는 독특한 방식이기 때문에 해외 임대차 사례를 직접 비교하기는 무리라는 분석도 나온다.

국회 법사위 주택임대차보호법 개정안 검토보고서에 사례 담겨

국회 법사위의 주택임대차보호법 개정안에 대한 검토보고서에 따르면, 독일은 특별한 사유가 없는 한 임대차 기간을 정하지 않은 계약이 원칙이다.

임대인이 계약을 해지하려면 본인의 실거주 등 정당한 사유가 있어야 한다. 이 때에도 계약 해지가 임차인에게 너무 가혹한 경우에는 임차인이 이의를 제기해 임대차 관계를 유지할 수 있다.

임대료 인상은 사전에 미리 정한 기간 일정 금액을 단계적으로 인상하는 계단이나 연방통계청의 가계물가지수에 맞게 인상하는 지수식 등을 통해 약정하는 방식으로 운용된다.

집주인은 임차인과 합의 없이도 비교임대료에 맞춰 차임 인상을 요구할 수 있지만 임대료는 한번 책정되면 15개월이 지난 후 인상할 수 있고 3년 내 인상률이 20%(임대차 수요가 큰 곳은 15%)를 넘기지 못한다.

비교임대료는 임대차계약을 체결한 지역에서 해당 주택과 비슷한 종류, 크기, 입지를 갖춘 주택에 대해 과거 4년간 형성된 일반적인 임대료다.

윤호중 국회 법사위원장이 29일 국회 법제사법위원회 전체회의에서 미래통합당 의원들이 퇴장한 가운데 주택임대차보호법 개정안 등 부동산 관련 법안을 가결하고 있다. 의사봉 뒤로 빈 통합당 의원들의 빈 좌석이 보인다. /사진=연합뉴스

개인은 3년, 법인은 3년 최단 임대차 기간 보장하는 프랑스

프랑스도 개인은 3년, 법인은 6년의 최단 임대차 기간을 보장하고, 계약 기간이 끝날 때 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우에만 계약해지가 가능하도록 하고 있다.

차임을 올릴 때 국가통계경제연구원이 발표하는 '비교기준 임대료지수'(IRL)의 변동폭을 넘지 못한다. IRL은 소비자물가지수의 변동 등을 반영해 산정된다.

미국의 뉴욕주는 임대차 계약갱신을 원칙으로 하고 세입자가 집주인에게 임대료를 계속 지급하는 한 집주인의 실거주 등 사유를 제외하고는 계약갱신을 거절하거나 강제 퇴거시킬 수 없도록 한다.

주거용 빌딩의 경우 임대료위원회가 최대기본임대료(Maximum Base Rent: MBR)를 2년 단위로 고시하는데, 최대 인상률은 7.5%다.

로스앤젤레스나 샌프란시스코도 뉴욕과 마찬가지로 기한이 없는 임대차가 원칙이고 법정 사유가 있어야 계약 갱신 거절이 가능하고 행정기관의 승인도 필요하다.

'임대차 3법'이 국회 상임위원회를 통과한 29일 서울 송파구의 한 상가 부동산 중개업소 매물 정보란이 비어있다. /사진=연합뉴스

이웃나라 일본, 집주인 계약 해약 신청 시 6개월 유예

이웃나라 일본에서도 집주인이 계약 해약을 신청할 때 6개월의 유예기간을 두고 정당한 사유가 있다면 임대차가 종료되도록 하고 있다.

일본은 임대료 증액 청구 시 약정한 차임 등의 5%를 초과하지 못하도록 규정하고 있다.

이에 반해 영국은 과거 계약갱신청구권제나 전월세상한제 제도를 운영했으나 지금으로선 대부분 제도를 폐지한 것으로 파악됐다.

현재 단기보장임대차제도가 보편적인 형태인데, 집주인이 2개월 전 사전 통지만 하면 아무런 사유 없이 주택의 인도를 요구할 수 있다.

윤호중 법제사법위원회 위원장과 김진애 열린민주당 원내대표가 29일 오전 서울 여의도 국회에서 열린 전체회의를 마친 후 인사하고 있다. /사진=뉴스1

해외 사례 있다고 해서 한국에 적용 가능할까?

전세 보증금 제도가 한국에만 있는 독특한 방식이기에 해외 임대차 사례를 직접 비교하기는 무리라는 분석도 있다.

권대중 명지대학교 부동산대학원 주임교수는 "우리나라가 임대차 시장 환경이 외국과 다르다"며 "전월세 상환제 등이 독일, 프랑스가 일부하고 있지만 전면 시행은 하고 있지 않다"고 지적했다.

이어 "우리나라 같은 경우엔 전면 시행을 하려 하고 있는데 이렇게 될 경우엔 시장에 미칠 영향이 커진다"며 "영국 같은 경우엔 전월세 상환제를 시행했다가 가격이 폭등하면서 완화를 했다"고 덧붙였다.

그는 "일본도 시도를 했다가 신규 공급이 줄면서 하지 않고 있다"며 "긍정적인 측면도 있지만 일부 부정적인 측면이 많기 때문에 일부 나라만 하고 있다. 미국도 주 마다 다르다"고 강조했다.

그는 또 "선별적으로 임대차 시장이 돌아가거나 임대차 시장이 잘 되는 지역에 일부 시행했다가 시장이 안정화되면 다시 풀어주는 시스템으로 가야 한다"며 "전면 시행하면 임대료가 폭등하는 문제가 발생하는 부작용을 낳을 것"이라고 전했다.

조준혁 한경닷컴 기자 presscho@hankyung.com