민간 재건축도 용적률 300%로…서울 1만2000가구 추가 공급

주택공급 확대TF
일반 재건축 활성화 검토

용적률 50% 더 주고 늘어난
물량 절반은 공공분양·임대

서울 재건축 물량 5만8000가구서
7만가구로 늘어날 듯

공공분양 '로또' 막으려
'신혼희망타운式 차익환수' 적용

정부가 서울 주택공급을 늘리기 위해 공공 재건축이 아닌, 민간 재건축 사업장을 활성화하는 방안을 검토하고 있다. 공공성을 일정 기준 이상 충족하면 용적률을 높여주는 방식이다.

서울주택도시공사(SH공사) 등이 공동시행사로 참여하는 공공 재건축을 꺼리는 재건축 아파트의 사업을 활성화하기 위한 ‘투트랙’ 전략이다. 정부는 또 공공분양이 또 다른 ‘로또’가 되지 않도록 시세차익 환수 시스템과 지분적립형 주택을 도입하기로 의견을 모았다.

민간 재건축도 활성화

30일 관계부처에 따르면 기획재정부와 국토교통부, 서울시 등이 참여한 주택공급 확대 태스크포스(TF)는 서울 민간 재건축을 활성화하는 것으로 의견을 모으고 있다.

현재 3종 일반주거지역의 법적 용적률 상한은 300%다. 서울시는 조례를 통해 이를 250%로 제한하고 있다. TF는 재건축 조합들에 추가 50%의 인센티브를 줘 용적률을 법정 상한(300%)까지 높여줄 수 있다는 방침이다. 늘어난 물량의 절반가량은 공공임대, 공공분양 등으로 환수한다는 계획이다. 이 방식은 정부가 그동안 언급해왔던 공공 재건축과는 달리 조합 등 민간이 주체가 된다. 공공 재건축에 비해 인센티브는 작지만 정부 등의 간섭에서는 그만큼 자유롭다.

서울시 클린업시스템에 따르면 정비구역이 지정된 이후 사업시행인가가 난 서울 재건축 사업장은 5만8000가구다. 정부는 용적률 인센티브를 통해 이 물량이 7만 가구로 늘어날 수 있을 것으로 추산하고 있다.

당정은 당초 LH(한국토지주택공사) 등이 공동시행사로 참여하는 공공 재건축에 한해 용적률 상향과 층고제한 완화 혜택 등을 부여할 방침이었다. 하지만 공급을 늘리기 위해선 민간 재건축에도 ‘당근’을 제시할 필요가 있다는 의견이 나왔다.

다만 일반 재건축 활성화에 대해 “부담스럽다”는 의견도 있는 것으로 알려졌다. 자칫 재건축 시장을 자극할 수 있다는 이유에서다.

‘로또 분양’ 없앤다

정부는 이번 대책에 공공임대뿐 아니라 공공분양도 다수 포함하기로 했다. 30~40대의 내집마련 욕구를 해결해주기 위해서는 임대뿐 아니라 분양이 많아야 한다는 데 공감했다. 공공분양의 낮은 분양가에 따른 ‘로또’ 가능성을 차단하기 위한 대비책도 마련 중이다.

서울시와 SH공사가 고안한 지분적립형 분양주택이 유력하게 검토되고 있다. 이 방식은 8년 의무임대기간이 끝나면 9년차에 분양가의 40%가량만 내고 나머지는 20년에 걸쳐 분납하는 방식이 유력하다. 중간에 집을 팔면 지분대로 SH공사와 나눠갖는다. 가진 지분을 SH공사에 팔아야 한다. 짧은 시간 내에는 시세 차익을 보기 어려운 구조다.

시세차익 환수 시스템으로 신혼희망타운 모델도 검토하고 있다. 국토부가 2018년 말부터 적용한 ‘수익공유형 모기지(대출)’ 제도다. 최대 30년간 연 1%대의 낮은 이자로 대출해주는 대신 주택 매도 및 대출금 상환 시 차익의 일정액을 내놔야 한다.

신혼희망타운을 공급할 때 분양가가 2억5000만원 이상일 경우 분양가의 최소 30% 대출을 의무화했다. 주택 매각 등을 이유로 대출을 상환할 때 대출 비율과 기간, 자녀 수 등에 따라 시세차익의 10~50%를 환원해야 한다. 예를 들어 대출기간이 10년 미만이고, 분양가격의 70%를 대출받았고, 자녀가 없으면 시세차익의 절반을 납부해야 한다. 신혼희망타운도 공공분양의 일종인 만큼 다른 공공분양까지 이 제도를 확대 적용할 필요가 있다는 의견이 나온다.

이유정/최진석 기자 yjlee@hankyung.com