Q. 집주인이 실거주 않고 비워두면…A. 세입자 '손배 청구' 못해
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계약갱신·전월세상한제 시행…무엇이 달라지나
Q. '2+2년' 살다가 다른 집으로 옮길 때 전셋값은?
A. 신규 계약 땐 '5% 상한' 적용 안받아 폭등 우려
Q. 9월 계약만료인데 '재계약 거부' 통보 받았다면?
A. 기존 계약 한달 이상 남았다면 연장 요구 가능
하지만 속전속결로 법안 통과가 이뤄진 탓에 궁금증이 꼬리를 물고 있다. 집주인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절한 뒤 실제로 집에 살지 않고 비워둬도 세입자가 손해배상을 요구할 수 있는지 등이 대표적이다. 핵심 내용을 문답으로 정리했다.
“법안이 국무회의 의결을 거쳐 공포되면 즉시 시행된다. 이르면 31일 시행될 것으로 보인다. 전·월세신고제는 내년 6월부터 시행된다.”
▷여러 차례 계약갱신을 했는데 또 연장할 수 있나.“이전에 몇 번 계약갱신을 했든 상관없다. 법 시행 후 한 차례 더 가능하다.”
▷오는 9월 계약 만료를 앞두고 집주인이 ‘재계약을 하지 않겠다’고 통보한 상황이다.
“법 시행일 기준으로 기존 계약이 1개월 이상 남았다면 연장을 요구할 수 있다. 세입자는 계약 만료 1개월 전까지만 집주인에게 계약 연장을 통보하면 된다.”▷집주인이 계약 해지 통보를 했고, 법 시행 전 이미 다른 세입자와 계약을 했다.
“이 경우 기존 세입자는 계약갱신청구권을 쓸 수 없다. 다른 세입자도 보호해야 하기 때문이다.”
▷새로운 세입자와 계약할 때도 종전 전셋값의 5% 이내로만 올릴 수 있나.“새로운 임차인과 계약할 때는 전·월세상한제를 적용받지 않는다. 세입자가 바뀔 때마다 전셋값이 크게 오를 우려가 있다.”
▷집주인이 월세를 현재 50만원에서 60만원으로 올려 달라고 한다.
“개정안에서 규정한 상한선이 5%이기 때문에 52만5000원까지만 올릴 수 있다.”
▷계약갱신청구권 행사 시 전세에서 월세도 전환 가능한가.
“동일 조건으로 다시 계약하는 게 원칙이다. 다만 임차인이 수용할 경우 전세를 월세로 바꿀 수 있다.”
▷집주인 실거주를 이유로 세입자와 계약을 갱신하지 않았다. 2년간 의무적으로 거주해야 하나.
“세입자가 계약갱신을 요구한 기간만큼 거주하면 된다. 세입자가 2년 요구했다면 2년, 1년 요구했다면 1년 거주하면 된다.”
▷집주인이 실거주하지 않고 집 비워둬도 기존 세입자에게 손해배상을 해야 하나.
“손해배상의 요건이 실거주는 아니다. 기존 세입자가 계약갱신을 요구했던 기간 내에 다른 임차인과 계약을 맺었을 경우에만 손해배상 책임이 생긴다.”
▷집주인이 집을 매각했다. 새로운 집주인에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있나.
“집을 팔면 매수자가 권리와 의무를 포괄승계하기 때문에 세입자는 새로운 집주인에게 계약갱신을 요구할 수 있다. 단, 매수인이 실거주를 목적으로 갱신을 거절할 수 있다.”
▷실거주를 이유로 계약갱신을 거부할 때 집주인 자신이 거주하는 것만 해당하나.
“집주인뿐만 아니라 직계존속·비속이 집에 거주하는 경우다.”
▷집주인이 2년간 실거주 기간을 채우지 않은 상황에서 집을 매각하면 새 주인이 잔여기간을 채워야 하는가.
“매수인이 잔여기간 동안 실거주해야 한다. 매수인이 기존 집주인의 권리와 의무를 포괄승계하기 때문이다.”
▷묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 볼 수 있나.
“그렇지 않다. 개정안에 따르면 계약갱신요구권 행사는 내용증명 등 명확한 의사표시를 통해 해야 한다. 예를 들어 세입자가 집주인과 2017년 9월부터 2019년 9월까지 처음 전세계약을 맺었고, 묵시적으로 2019년 9월부터 2021년 9월까지 갱신된 경우에도 세입자는 집주인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.”
▷손해배상액은 어떻게 산정하나.
“다음 액수 중 가장 큰 액수를 청구할 수 있다. 먼저 3개월치 월세다. 전세는 금리를 기준으로 월세로 환산한다. 다음은 집주인이 다른 세입자에게 받은 임대료에서 계약갱신 거절 당시 임대료를 차감한 금액의 두 배다. 마지막으로 갱신 거절로 세입자가 입은 손해액이다.”
▷전·월세 상한을 정하는 주체는 누구인가.“주체는 특별시와 광역시, 특별자치시·도다. 이들이 조례를 통해 시·군·구 등 행정구역별로 정하도록 할 수 있다. 조례에 따라 자치구뿐 아니라 동별로 정할 수도 있다.”
최진석/장현주 기자 iskra@hankyung.com