정부, 현금·주택 기부채납 재건축에 용적률 상향 인센티브
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3기 신도시 외 다른 주요 택지에도 용적률 높인다는 계획
2일 주택업계와 당정에 따르면 정부는 내주 초 서울 등 수도권 주택공급 확대 방안을 발표할 예정이다.이번 대책의 핵심 내용 중 하나는 기부채납을 통한 재건축 용적률 인센티브다. 정부는 이를 통해 중층 단지는 2.5배, 저층 단지는 3배까지 재건축 단지의 주택 공급량을 대폭 늘린다는 방침이다.
정부는 재건축 단지에 용적률를 높여주는 대신 그에 상응하는 현금이나 주택을 기부채납받는 방안을 검토 중이다. 지금까지 기부채납 대상은 공공임대 위주였지만 공공임대만 기부채납 받아선 조합의 참여를 이끌어내기 어렵다는 현실적인 판단이 반영됐다.
현금 기부채납은 용적률 인상으로 늘어난 공간에 공공임대를 일정 수준 넣고 나머지는 현금으로 받는 복안이다. 현금으로 받은 기부채납액은 정부의 주거복지 사업에 투입된다. 재건축 사업으로 인한 개발이익을 환수하기 위한 장치이기도 하다.주택 기부채납은 전용면적 85㎡ 이하 주택을 정부가 받아 공공분양과 공공임대로 돌리는 방안이다. 재건축 조합이 주택을 지을 수 있는 토지를 기부채납하고 나서 건물을 지어서는 건축에 들어간 표준 건축비를 받고 넘기는 방식이 될 전망이다.
정부는 기부채납 받은 주택의 절반 이상은 공공분양으로 공급해 생애최초나 신혼부부 특별공급 물량 확충에 나설 계획이다. 앞서 정부는 생애최초 특공 물량을 높이면서 신혼부부 특공에 대해선 소득 기준을 일부 완화하는 등 관문을 넓혀놓은 바 있다.
한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공이 시행에 참여하는 '공공 재건축'에서 기본적으로 기부채납을 조건으로 하는 용적률 인센티브 방안을 적용하되 일반 재건축에도 적극적으로 시행하는 방안이 검토되고 있다.서울시는 그동안 층고제한을 35층까지 묶었지만 용적률 인센티브 제도의 원활한 적용을 위해 이같은 층고제한 규제도 깬다는 방침이다. 당정은 이정도 인센티브면 강남 등 서울 재건축 조합들의 적극적인 참여를 유도할 수 있을 것으로 기대하고 있다.
국토부는 3기 신도시 외에도 주거복지로드맵이나 수도권 30만호 공급 계획 등에 포함된 공공택지에 대해서 용적률 상향을 추진 중이다.국토부는 수도권 주택 공급을 확대하기 위해 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장 등 5개 3기 신도시 용적률을 상향한다는 방침을 밝히고 검토해 왔다.
여기에 더해 3기 신도시는 아니어도 정부가 공급 계획을 발표한 주요 택지에 대해서도 용적률을 더 높일 수 있는 여지가 있는지 보겠다는 것이다.
용적률 상향을 통해 주택 공급을 늘리려면 규모의 경제가 뒷받침돼야 한다. 이 때문에 수백만㎡의 3기 신도시가 우선 대상이 된 것이다.
하지만 수도권에서 추가 택지 발굴이 어려운 상황이어서 중소 규모 택지에 대해서도 용적률 상향을 통해 주택을 더 지을 여력이 있는지 모색해야 하는 상황이다.
국토부는 이 외에도 서울 노원구 태릉골프장 부지와 잠실·탄천 유수지 행복주택 시범지구, 대치동 서울무역전시장(SETEC), 공공기관이나 국책연구기관 부지 등을 상대로 신규 택지를 물색 중이다.또 공공 재개발과 비슷한 공공 재건축 제도 도입, 역세권 용적률 상향 등을 통한 도심 고밀 개발, 도심 내 공실 상가·오피스 등 활용 등을 통해서도 주택 공급을 확대하는 방안을 강구 중이다.
강경주 한경닷컴 기자 qurasoha@hankyung.com