임대차 3법 시행 이후 전세가 월세나 반전세로 급속히 전환될 것이라는 우려가 커지고 있다.
전세는 우리나라의 독특한 주거문화이긴 하지만 세입자에게 매달 나가는 주거 비용을 줄이고 장차 내집마련에 쓸 수 있는 목돈을 확보해놓는다는 점에서 도움이 됐던 것이 사실이다.
하지만 집주인 입장에선 초저금리 시대가 됐고 강력한 다주택자 규제로 인해 집을 지렛대 삼아 다른 부동산에 투자하는 것도 갈수록 어려워져 굳이 전세를 유지해야 할 이유가 적어지고 있어 월세 전환에 가속도가 붙을 전망이다.
3일 서울시의 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울에서 성사된 아파트 전세 계약은 6천304건으로, 서울시가 통계를 작성하기 시작한 2011년 이후 처음으로 6천건대로 떨어졌다.
임대차 3법 시행을 앞둔 상황에서 일시적인 현상일 수 있지만 앞으로 전세시장이 크게 위축될 것이라는 우려를 더하고 있다. 시중은행 예금금리가 0%대로 진입한 가운데 재산세와 취득세 등 각종 부동산 세금이 강화되면서 다주택자의 주택 투자도 어려워지면서 집주인이 전세를 반전세 등으로 바꾸게 하는 동력은 갈수록 커지고 있다.
5억원 전세를 보증금 2억원 반전세로 바꾼다고 하면 전월세전환율을 적용했을 때 월세를 100만원 받을 수 있다.
3억원을 은행에 넣었을 때 월 이자는 20여만원밖에 되지 않는다. 전월세전환율은 전세를 월세로 바꿀 때 적절한 비율을 정부가 정한 것으로, 현행 주택임대차보호법에는 '기준금리+3.5%'로 돼 있다.
현 기준금리가 0.5%이니 전월세전환율은 4.0%다.
자금에 여유가 있는 집주인이라면 처음 세입자를 맞을 때 가급적 보증금은 낮추면서 월세는 대폭 높이는 것이 수익을 높일 수 있다. 다주택자라면 가뜩이나 부동산 세금이 강화되는 추세니 일부 주택은 처분해 목돈을 만들고, 그 돈으로 남긴 주택을 전세에서 월세로 바꿀 수 있다.
전월세전환율이라는 개념이 국민에게 익숙지 않은 점이 문제다.
예를 들어 한 지역의 아파트 전세 수준이 5억원이라고 하자. 집주인이 새로운 세입자를 맞으면서 보증금은 1억원만 받고 월세는 160만원을 책정한 경우 월세가 많은 것인지 실감이 잘 나지 않는다.
계약이 갱신된 것이 아니라 신규 계약이니 직전 계약 등 비교할 대상도 없다.
하지만 이를 전월세전환율을 적용해 계산하면 전세는 5억8천만원이 된다.
주변 시세보다 8천만원이 더 비싼 것이다.
전세 시세가 5억원인 동네에서 집주인은 5억8천만원에 전세를 놓기보다는 보증금 1억원에 월세 160만원으로 내놓는 것이 주변보다 높은 수준의 임대료로 계약을 성사시킬 가능성이 커진다.
전월세전환율은 기존 전세를 월세로 바꿀 때 적용되는 법적 기준이기에 신규로 주택 임대 계약을 맺을 때는 적용되지도 않는다.
이번 기회에 전월세전환율 기준을 변경하고 이행력을 높여야 한다는 목소리가 나온다.
정부는 2016년 '기준금리의 4배'를 적용하던 전환율 산정 방식을 '기준금리에 일정 수치를 더하는(기준금리+α)' 현재 방식으로 바꾸기로 하고 그 α값을 3.5%로 정한 바 있다.
임대차 3법이 시행됐고 초저금리 시대를 맞이한 현 상황에 4년 전 기준이 맞느냐는 지적이 나온다.
당시 α값을 3.5%로 정한 것은 6%대였던 전월세전환율을 5%대로 낮추기 위한 조치였다.
더불어민주당 윤준병 의원은 이날 CBS 라디오 김현정의 뉴스쇼에 출연해서 현재 4%로 된 전월세전환율을 2%대로 더 낮춰야 하는 것 아니냐는 김 앵커의 질문에 "그런 부분이 부작용이라면 추후 검토를 해야 할 것"이라고 답했다.
윤 의원은 "현재 전월세전환율이 4%로 돼 있지만 실제 시장에선 6% 등으로 높게 적용되고 있는 것이 문제"라고 지적했다.
전월세전환율을 담은 주택임대차보호법은 민법의 특별법 형태다.
이 때문에 이 법은 기본적으로 법규 위반에 대해 행정 제재를 가하는 수단이 아니라 사인 간 권리를 주장하는 근거가 될 뿐이다.
즉, 전월세전환율이 부당하게 책정됐을 때 세입자가 할 수 있는 것은 주택임대차분쟁조정위원회에 가져가거나 소송을 하는 방법밖에 없다.
정부는 현재로선 전월세전환율 제도 개선은 검토하고 있지 않는다고 밝혔다.
하지만 전세의 월세 전환 문제가 대두한 만큼 개선책이 나올 가능성이 높아 보인다.
전세 보증금 위주로 돼 있는 주택도시기금 대출 등 공적 대출을 개편해 월세에 대한 지원을 강화할 필요성도 제기된다.
현재 주택도시기금 지원을 받아 이뤄지는 대표적인 대출 상품인 버팀목 대출은 전세 보증금에 대한 대출이다. 국토부 관계자는 "지금도 보증부 월세에 대한 대출 상품이 운용되고 있고 최저 금리 수준으로 제공되고 있다"며 "앞으로 월세나 반전세 세입자를 보호할 필요성이 높아진다면 지원책을 검토할 수 있을 것"이라고 말했다.