정부와 서울시가 4일 주택 공급 확대 방안을 발표한 가운데 서울시는 '지분적립형 공공분양'에 초점을 맞추고 앞으로 확대하겠다는 뜻을 밝혔다.서울시는 정부 발표와 별도로 4일 오후 자체 브리핑을 열어 "앞으로 시가 공급하는 공공분양 물량에 가능한 지분적립형 분양주택을 적용할 계획"이라고 밝혔다.
지분적립형은 분양가의 20∼40%를 먼저 내서 해당 지분을 취득한 다음 나머지 지분은 20∼30년에 걸쳐 나눠 내 주택을 취득하는 방식이다.
시는 지분적립형을 '공공분양모델'과 '임대 후 분양모델' 등 두 가지로 운영한다.공공분양은 처음부터 지분을 분양하는 방식이다.
기존 공공분양 주택과 같이 전매제한 및 실거주 의무가 부여된다.
임대 후 분양은 8년 임대 후 지분분양 전환 방식이다.8년 차의 분양가는 최초 임대주택 입주 시점에 산정한 분양가에 적정 금리를 가산할 계획이다.
운영 기간 중 취득하지 못한 상태의 잔여지분, 즉 아직 공공이 보유한 지분에 대해서는 행복주택 수준의 임대료를 물린다.
개인 지분이 늘어나면 임대료는 낮아진다.개인 지분을 추가로 취득할 때는 최초 분양가에 정기예금 수준의 금리를 가산한다.
이렇게 하면 지분을 처음 분양받는 시점에 앞으로 납입해야 하는 총액이 확정된다.
시는 "과거 정책들에서 분양 전환 시 시세 상승으로 인한 수분양자의 부담 증가가 발생한 점을 고려한 것"이라고 설명했다.
전매 제한 기간이 끝나면 처분이 가능하다.
차익은 처분 시점의 지분 비율로 개인과 공공이 나눠 가진다.
개인 지분이 낮은 상태에서 처분하면 처분 수익 자체가 낮으므로 단기 수요 유입 차단과 수분양자의 장기 거주 유도 효과가 있고, 거주 기간이 길어지면 주택 거래 빈도가 감소해 시장 안정화 효과가 있다는 것이 시의 예측이다.
지분적립형 공공분양에 응모하려면 도시근로자 월평균 소득의 150% 이하, 토지 및 건물 등 부동산 자산 2억1천550만원 이하, 보유 자동차 2천764만원 이하 등의 소득·자산 기준을 충족해야 한다.
입주자 선정은 신혼부부 40%, 생애최초 30% 등 특별공급 70%와 일반공급 30%로 비율을 정했다.
모든 유형에 추첨제를 적용한다.
서울시는 "현재 공공분양은 젊은 사람들이 당첨되기 어려우므로 지분적립형은 추첨제로 운영해 많은 사람에게 돌아가도록 설계했다"고 설명했다.
시는 지분적립형으로 2028년까지 공공과 민간 택지를 모두 합해 1만7천호가 나올 것으로 계산했다.
서울주택도시공사(SH) 등 공공 시행자가 지게 될 초기 부담에 대해서는 물량을 리츠(REITs·부동산투자회사)로 넘겨 경감하는 방안 등을 검토하고 있다.
서울시는 이날 자체 브리핑의 상당한 분량을 지분적립형 설명에 할애하면서 앞으로 중점을 둘 것이라고 예고했다.
정부가 발표한 여러 공급 정책 중 서울시 브리핑에서 상대적으로 소외된 공공재건축을 놓고는 "별로 찬성하지 않는 방식"이라고 정부 정책에 공개적으로 불만을 표했다.김성보 서울시 주택건축본부장은 "공공재건축은 (정부) 발표문을 보면 용적률 올려주고, 기대수익률의 90%를 개발이익으로 환수하겠다는 것"이라며 "이거라도 원하는 재건축 조합이 있으면 공공재건축으로 가는 것이고, 그 외에 제가 드릴 말씀은 없다"고 부정적 시각을 숨기지 않았다.