분양가 20%만 내고 내집 마련…대출 막힌 무주택 30대 겨냥

8·4 주택 공급대책

자금 부족한 30~40대 겨냥
최소 2만가구 공급 계획

정부는 4일 ‘8·4 주택 공급대책’을 통해 서울 내 정비해제구역에서도 공공재개발을 허용했다. 2013년 뉴타운 지정이 해제된 서울 종로구 창신·숭인동 일대 전경. 김영우 기자 youngwoo@hankyung.com

정부는 대규모 주택공급방안과 함께 ‘지분적립형 분양주택’을 도입했다. 자금력이 부족한 30~40대를 겨냥해 집값의 최소 20%만 내도 소유권을 주는 신개념 분양모델이다. 이번 공급대책을 통해 최소 2만 가구를 지분적립형 방식으로 분양하고 향후 서울 내 공공분양의 상당 부분을 이 같은 방식으로 공급하겠다는 계획이다.

대출 막힌 무주택 30대 겨냥

지분적립형 분양주택 모델은 분양가의 20~40%를 우선 내고 소유권 지분 일부를 취득한 다음 나머지 지분은 20~30년 동안 목돈이 생기는 대로 차근차근 가져오는 방식이다. 공공분양의 세부 유형 중 하나다. 기존 공공분양과 비교하면 초기 자금 부담이 작다. 자산 축적 기회가 적은 젊은 층의 내 집 마련 기회를 늘리기 위해 SH공사(서울주택도시공사)와 서울시가 고안했다.

분양 방식은 두 가지다. 처음부터 지분분양 형태로 공급하는 공공분양모델이 첫째 유형이다. 기존 공공분양처럼 전매제한과 실거주 의무가 있다. 올해 분양한 마곡9단지 전용면적 59㎡에 적용할 경우 분양가 5억원의 25%인 1억2500만원만 내면 일단 ‘내집’이 된다. 나머지 75%에 대해선 4년마다 15%씩 내면 된다.

임대로 살다가 분양으로 전환하는 임대후 분양 방식도 도입된다. 8년 동안 임대로 살다가 미리 정해진 분양가에 적정 금리를 더해 분양전환하는 방식이다. 다만 취득한 일부 지분을 제외한 나머지 지분에 대해선 행복주택 수준의 임대료를 내야 한다. 이후 지분을 추가로 취득할 땐 임대보증금을 돌려받는 형태다. 목돈이 부족하면 임대보증금 일부를 월세로 전환하는 것도 가능하다.

입주자 선정은 특별공급 70%, 일반공급 30%로 배분된다. 신혼부부와 생애최초는 40%, 30%씩 기회가 주어진다. 일반적인 공공분양과 달리 전체가 추첨제다. 이 역시 청약통장 가입기간이 짧을 수밖에 없는 30~40대의 상황을 고려했다. 기존의 공공분양, 일반분양은 청약저축 금액이 많을수록 당첨 확률이 높다.

추첨에 응모할 수 있는 소득기준은 전년도 도시근로자 월평균소득의 150% 이하다. 3인 가구의 경우 월평균소득 150%는 844만원이다. 자산은 건물과 토지 등을 합산해 2억1550만원 이하, 자동차는 2764만원 이하의 조건이 충족돼야 한다. 분양권 납부 기간은 분양가에 따라 다르다. 분양가가 9억원을 초과하면 30년, 9억원 이하라면 수분양자가 20년이나 30년형을 선택할 수 있다.

공급 규모는 ‘2만 가구+α’

지분적립형 주택은 논란이 되고 있는 ‘로또분양’에 대한 우려도 불식시킬 수 있다는 게 서울시의 설명이다. 지분적립형 주택은 전매제한(10년 내외)이 끝난 뒤 처분할 수 있다. 제3자에게 주택 전체를 시가로 매각한 뒤 처분 시점 기준 지분의 비율대로 분양받은 사람과 LH(한국토지주택공사)나 SH공사 등이 나눠 갖는 식이다.

서울시 관계자는 “개인 지분이 낮은 경우 처분수익 자체가 낮기 때문에 단기 투기수요 유입이 차단될 것”이라며 “자연스럽게 분양받은 사람의 장기 거주를 유도하는 효과가 있다”고 말했다.

이 같은 방식은 해외에서도 시행 중이다. 영국엔 실거주자가 25%의 지분만 사들인 뒤 일정 임대료를 내며 거주하는 지분공유제가 도입돼 있다.

이번 공급대책에서 지분적립형 주택이 차지하는 물량은 약 2만 가구다. 시에서 공급하는 공공분양 물량에 최대한 지분적립형을 적용한다는 계획이다. 서울시는 민간분양에도 이 같은 제도가 확산되도록 정부에 법령 개정 등을 적극 요청한다는 방침을 세웠다. 향후 공공재건축 참여가 늘면 지분적립형 주택 공급 규모도 늘어날 수 있다.

서정협 서울시장 권한대행은 “지분적립형 분양주택은 3040 실수요자에게 내 집 마련의 희망이 될 것으로 기대한다”며 “저렴한 가격으로 집을 구입하고 장기 보유하는 사례가 크게 확대될 것”이라고 말했다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com