[집코노미TV] "50층 재건축 5만 가구는 가상의 숫자"

집터뷰

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장

▶전형진 기자
빠숑 김학렬 스마트튜브 연구소장님과 함께하고 있습니다. 드디어 공급대책이 나왔습니다. 과연 이번엔 잡을 수 있을까, 이런 궁금증 많이 갖고 계세요.

▷김학렬 소장
실질적으로 내가 언제 입주할 수 있느냐를 상상할 수 있어야 하는데 대책이 원래 없었던 게 아니거든요. 계속 있었었는데 계획만 있다 보니까 구체적으로 입주할 것들에 대해서 불안감이 있는 것 같습니다. 그리고 당장 첫 분양이 조금 본격적으로 되기 전까지는 계속 불안한 감이 없어지진 않을 것 같아요. 그런 계획들이야 뭐 30만 가구가 중요한 게 아니라 100만 가구, 1000만 가구 한다고 해도 크게 다르진 않을 것 같아요.

▶전형진 기자
결국엔 언제 지을지 윤곽도 좀 나오고 실제 입주도 돼 봐야 집값에 영향을 미치는 거다.

▷김학렬 소장
그렇죠. 실제로도 보금자리주택이 이명박정부 때 나왔었는데 그때 좀 효과가 있었던 게 분양을 사전청약을 바로 했거든요. 중요한 건 뭐냐면 그때 사전청약을 했던 게 이제 분양하는 곳도 있어요. 감일지구라고.

▶전형진 기자
일단 정부 입장에선 어쨌든 이 불안감을 잠재우기 위해서 약간 선언적인 의미도 있는 거잖아요.

▷김학렬 소장
그렇죠.

▶전형진 기자
그래서 좀 보면 일단 첫 번째로 재건축을 활성화시키겠다. 그런데 결국엔 용적률에 대한 인센티브. 이만큼 짓게 해줄 테니까 대신 임대를 넣으라는 건데 과연 이게 실효성이 있을까요? 조합들 입장에선.

▷김학렬 소장
아마 지금 재건축 같은 경우는 임대 문제도 임대 문제인데 아마 초과이익환수제가 더 큰 문제이고요. 임대를 들어가는 걸 싫어하는 조합들도 있을 것 같고요. 임대 좀 넣어서라도 빨리 진행을 하고 싶어하는 조합들도 있을 거기 때문에 입지에 따라서 양분이 될 건데, 일단은 이렇게 해서라도 도와주겠다고 하면 속도가 더 중요한 것 같거든요. 어느 정도는 조금 도움되지 않을까.

▶전형진 기자
중요한 걸 굉장히 잘 짚어주셨는데. 초과이익환수제. 결국엔 더 짓게 해줄게, 라고 했는데 더 짓는 만큼 세금도 더 내요.

▷김학렬 소장
이게 참 문제인 거예요. 실제 사례인데요. 내년 이주·철거하는 아파트에 살고 계세요. 초과이익환수금이 5억~6억 정도 책정이 됐다고 하시더라고요. 그런데 그분들이 현찰이 없으시대요. 그럼 나중에 입주를 못 하시잖아요. 파신다고 하시더라고요. 이게 초과이익환수제예요. 현찰을 갖고 계신 분들은 문제가 안 생기는데, 현찰이 없는 분들은 그걸 어떻게 내라고 할지 모르겠어요. 그게 더 부담스러운 거예요.

압구정동처럼 돈이 많은 분들 같은 경우엔 그냥 가겠지만, 제 생각엔 서초구에서도 좀 심할 것 같고. 송파구에서도 심할 것 같고. 서초구나 송파구가 부담이 심할 정도면 다른 지역들은 엄청 부담이 심할 거잖아요. 오히려 저는 다른 문제 때문이 아니라 초과이익환수제가 제일 문제가 아닐까 싶습니다.

▶전형진 기자
결국 정부에서 활성화를 해줬는데 원조합원들이 지어놓고 떠나게 되는 이런 상황이 될 수가 있는..

▷김학렬 소장
실제 사례입니다.

▶전형진 기자
자 그런데 재건축을 하더라도, 그것도 말씀하신 것처럼 실제 공급까진 굉장한 시간이 걸립니다. 이게 당장 과연 이걸로 집값을 잡을 수 있을까, 하는 문제가 있어요.

▷김학렬 소장
정부에서 모든 공급 대책, 어떤 활성화 대책들은 집값 잡는 덴 도움이 안 됩니다. 지금 당장은요. 왜냐면 가시화된 게 아니라. 집값이 올라가는 이유는 딱 하나거든요. 시장에 집을 구매하거나 전세로 들어가고 싶은 수요 대비 시장에 나온 매물이 적어요. 서울 같은 경우 올해 4만9000가구가 입주를 하는데 역대급이거든요. 그런데도 매물이 안 나오는 이유가 대부분 실거주를 해요. 실거주를 하면 매물로도 안 나오고 전세로도 안 나오기 때문에 양쪽으로 다 묶어놓게 되거든요. 거기다가 다주택자를 규제하다 보니까 오히려 입지가 나쁜 곳들은 매물이 쌓이고 있는데 입지가 좋은 곳들은 실거주로 들어간단 말이죠.

▶전형진 기자
팔 수도 살 수도 없게 만들어 놓은 상황 자체가 공급보다 더 큰 문제가 있다고 보고 계신 거네요. 자 유휴부지도 개발한다고 하는데 이게 규모는 크지 않지만 사실 그동안 계속 나왔던 얘기예요.

▷김학렬 소장
제가 이제 부동산조사연구소 연구원으로 20년째 활동하고 있는데 20년 전에도 유휴부지 개발 얘기가 계속 나왔었어요. 5년 전에도 나왔었고 10년 전에도 나왔었거든요. 이게 이번 정부뿐 아니라 과거에 이명박정부, 노무현정부, 박근혜정부 다 있었어요.

▶전형진 기자
3기 신도시 발표할 때도 사실 서울에서 3만 가구 정도 유휴부지를 개발하기로 했는데.

▷김학렬 소장
맞아요. 어려운 이유를 알아요. 그것들을 이주를 시켜야 하는 경우도 있거든요. 이주할 부지를 확보한 다음에 이주를 시켜야 하는데 이주할 부지를 확보했다는 얘기는 못 들어봤어요.

대표적인 게 자동차운전면허시험장. 어딘가 이전해야 하는데 어딘지 확정되지 않은 상태에서 그런 얘기가 나오다 보니까 신뢰를 할 수가 없어요. 태릉 있잖아요. 태릉도 10년 전 기사 찾아보시면 나와요. 그때랑 똑같은, 심지어 타이틀도 똑같아요. 내용도 똑같고.

▶전형진 기자
태릉 같은 경우는 위치는 그래도 그나마 지금까지 나온 곳들 중에 좋지는 않나요.

▷김학렬 소장
중랑구와 노원구 사이쯤 입지인데 그 뒤쪽에 갈매 보금자리도 있고 다산신도시나 별내신도시도 있는데 그 안쪽에 있거든요. 서울에 훨씬 가깝고 입지 자체는 되게 좋습니다.

또 최근엔 경춘선을 지중화 한 다음에 거길 또 깔끔하게 개발을 했기 때문에 여러 가지 환경적인 측면도 좋아졌고, 거긴 또 중계동 학원가와도 가깝거든요. 요즘은 학원가 가까운 게 장땡입니다. 일단 기반시설은 갖고 시작하는 입지라고 보시면 좋을 것 같고요. 기본적으로 그린벨트를 푸는 입지들은 좋은 게 주변에 혐오시설들이 없어요. 서울 구도심은 혐오시설 유무가 중요한 프리미엄을 측정하는 요소인데 거기는 깔끔합니다. 신도시 같은 느낌일 거예요.

▶전형진 기자
그런데 지금 태릉에 만약에 택지가 생기면 그 주변 갈매지구나 별내 이런 곳들은 상대적으로 이게 좀 떨어지는 상황 아닐까요. 경쟁력이.

▷김학렬 소장
일단 수요를 나눠가져야 하는데 중요한 건 갈매라든지 별내 같은 경우는 수요가 찼어요. 그래서 하락 요인은 아니고, 그것보다 떨어진 나홀로 아파트들 있잖아요. 사이사이에. 서울 중랑구나 노원구나 도봉구에 있는 나홀로 아파트들이 좀 빠지겠죠. 택지개발지구, 신도시 같은 경우는 잘 안 빠집니다. 선호도가 높고 대기수요가 있기 때문에.

▶전형진 기자
자 방금 전에 그린벨트 얘기도 하셨어요. 환경보전이라고 결국에 안 풀었는데. 그러니까 서울 같은 경우에. 태릉 빼고. 사실 3기 신도시도 다 그린벨트를 풀어서 만들고 있는 택지예요.

▷김학렬 소장
재건축, 재개발 빼고 다 그린벨트입니다. 예전에 그거 생각해보시면 될 것 같아요. 수도권순환도로라고 있는데. 의정부 구간만 다른 구간보다 1년 이상 늦춰졌잖아요. 도롱뇽 알 때문에 1년 반 동안 연기됐는데 이만큼의 구간 때문에 1년 늦어졌거든요. 여긴 그린벨트이기 때문에 대한민국 환경단체들이 다 덤빌 것 같고요.

아마 지자체에서도 반대하는 곳이 있을 수 있어서, 제 개인적으로는 그린벨트도 단계가 있거든요. 산골짜기가 있고 나대지 상태가 있어요. 나대지 상태로 내버려두는 것보단 개발하는 게 낫다고 보는데 그것조차도 환경단체에서 굉장히 심하게 반발할 거 같습니다.

▶전형진 기자
말씀하신 것처럼 그린벨트가 비닐하우스 벨트인 곳들도 있어요.

▷김학렬 소장
그렇죠. 심지어는 그건 그래도 나은데 아예 버려진 땅도 있어요. 내가 봐도 민망할 정도로. 그런 것들은 개발해도 괜찮거든요.

▶전형진 기자
자 그리고 또 하나 나온 얘기가 상업용 빌딩 이런 곳의 주거비율을 높이는 도심 고밀도 개발 얘기도 나왔습니다. 그런데 제 기억엔 기존에도 계속 나왔던 얘기거든요 이것도 사실은.

▷김학렬 소장
일반 아파트 수요가 있고 주상복합 수요가 있을 텐데, 좀 달라요. 그러니까 일반 아파트가 월등히 더 인기가 많고, 그런 데들은 용적률 높여주는 게 어려울 수 있는데. 상업지는 주상복합 형태이기 때문에 1인가구나 2인가구나, 기반시설에 대한 그런 것들이 필요 없는 층이 있어요.

대부분 일반 아파트 부지는 학교도 있어야 하고 상업시설도 있어야 하는데 주상복합 같은 경우는 일자리 근접성이 제일 중요한 요소거든요. 지금처럼 서울 같은 경우는 1~2인가구가 급증하는 시점에서는 그런 곳들 용적률 높여서 하는 것도 유효하다고 보고 있고요.

이것도 이것대로 진행하고, 일반 아파트 용적률 올려주는 것도 결국은 한꺼번에 물량을 많이 투하해야지 조금조금 깔짝깔짝 하면 바로 해소가 되지 때문에 거의 시장에 영향이 없을 것 같습니다.

▶전형진 기자
결국엔 그렇게 다 맞물려서 한 번에 다 입주할 수 있는 게, 시기적으로 3기 신도시 입주까지 고려하면 좀 약간 굉장히 먼 시점인 것 같은데 언제쯤 이게 입주에 대한 영향이 나타날 수 있다고 보세요?

▷김학렬 소장
보통 아파트 짓는 데 30개월 걸리는데 그 기간 안에 될 수 있는 것들은 하나도 없고요. 한 5년 정도부터 처음에 시작한 것들 아마 가시화될 것 같고요. 그때 정상적인 속도라고 하면 수도권광역급행철도(GTX) A노선이 거의 끝나갈 때쯤이니까 그때부터 시작해서 2030년. 그러니까 10년 정도 그렇게, 5년 후부터 10년 사이 그때부터 가시화되지 않을까.

▶전형진 기자
그때 그럼 결국 집값이 약간 떨어지든 정체하든 어떻게 보면 지금의 열기가 식어가는 형태로.

▷김학렬 소장
그때도 서울 한가운데 강남 입지들은 계속 올라갈 것이고요. 강남을 뺀 나머지 입지들이 좀 어떻게 보면 위계가 생긴다고 할까요. 25개구가 있다면 25개구가 모두 다른 방향성으로 갈 것이고, 경기도에서도 더 올라갈 입지, 빠질 입지들이 있을 텐데 그래도 더 많이 올라갈 것들을 많이 완화시키고 안정시키는 역할을 할 것 같습니다. 그런데 이 지금 공급대책들 갖고는 강남 집값을 잡을 순 없어요. 그건 다른 문제입니다.

▶전형진 기자
빠숑 김학렬 소장님과 함께 했습니다. 감사합니다 소장님.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 촬영·편집 조민경 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴