정부가 전월세전환율을 내리면 월세는 내려가지만, 거꾸로 월세에서 전세로 전환할 때 전세보증금이 급등할 수 있다는 우려가 제기되고 있다.그러나 이는 사실이 아니라는 것이 정부의 설명이다.
6일 정부 설명을 종합하면 전월세전환율은 법적으로 전세를 월세로 전환할 때 비율이다.
주택임대차보호법 제7조의2에 전월세전환율이 기재돼 있다.이 조항은 보증금의 전부나 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우 한국은행 기준금리에 시행령으로 정한 이율(3.5%)을 더한 비율을 곱한 금액을 넘길 수 없다고 돼 있다.
즉 전월세전환율은 전세를 월세로 바꿀 때만 적용되는 것이다.
현재 기준금리가 0.5%이니 전월세전환율은 4.0%가 된다.전월세전환율이 내려가면 전세에서 월세로 바꿀 때 월세가 낮아지게 된다.
예를 들어 5억원짜리 전세에서 집주인이 계약 기간 중 보증금을 3억원으로 낮추고 나머지는 월세로 받겠다고 한 경우를 생각해보자. 전월세전환율을 현 4.0%를 기준으로 하면 2억원에 4.0%를 곱해 나온 800만원에 12를 나눈(2억원X4.0%/12) 66만6천여원이 월세다.
정부가 전월세전환율의 상수 3.5%를 2.0%로 내려 전월세전환율이 2.5%가 된다고 하면 월세는 2억원X2.5%/12, 즉 41만6천여원이 된다.월세를 전세로 바꾸는 경우는 어떻게 될까.
일각에선 월세를 전세로 전환 시 전월세전환율을 적용하면 역으로 전세보증금이 크게 뛴다는 얘기가 나온다.
예를 들어 월세 100만원을 전세로 바꾼다고 했을 때 현 4.0%의 전월세전환율을 적용해 역산(100만원X12X100/4)하면, 즉 3억원이 되지만 전월세전환율이 2.5%로 낮아지면 100만원X12X100/2.5, 즉 4억8천만원으로 1억8천만원 더 뛴다는 것이다.
하지만 이때는 법적 전월세전환율을 적용할 수 없다.
법에서 전월세전환율은 전세를 월세로 전환할 때만 적용하도록 규정했기 때문이다.
즉 정부가 전월세전환율을 인하한다고 해서 월세를 전세로 바꾸는 것과는 아무런 상관이 없다는 얘기다.
그렇다면 월세를 전세로 바꾼다면 어떻게 해야 할까.
이때는 '시장 전환율'을 참고해 집주인과 세입자간 협의해 정하는 것이 합리적이다.
시장 전환율이란 시장에서 통용되는 전환율로, 한국감정원이 '전월세전환율'이라는 똑같은 이름으로 매달 발표하고 있다.
감정원의 전월세전환율은 실제 집주인들이 이와 같은 비율로 전세를 월세로 바꾼 실제 사례를 조사한 것이 아니라 전·월세 시장을 분석한 결과 이처럼 추론된다는 의미다.
6월 기준 감정원의 전월세전환율, 즉 시장 전환율은 전국이 5.9%다.
서울은 5.0%, 부산은 6.6%, 대구는 7.2% 등 지역별로 다르게 산출된다.
서울에서 월세 100만원을 전세로 바꾼다면 100만원에 시장 전환율 5.0%를 적용해 역산해 나오는 100만원X12X100/5, 즉 2억4천만원이 된다.
전세를 월세로 바꾸든, 월세를 전세로 바꾸든 세입자 동의가 필수다.집주인은 세입자의 동의 없이 일방적으로 계약 내용을 바꿀 수 없다.