[집코노미] 계약갱신청구권에 일시적 2주택 비과세도 깨지나

세 줬던 집 팔려면 매수인이 갱신거절해야
처분 유예기간 놓치면 양도세·취득세 중과

서울 송파구 부동산중개업소 매물 정보란앞으로 한 시민이 지나가고 있다. 연합뉴스

이달부터 계약갱신청구권이 시행에 들어가면서 일시적 2주택자들이 선의의 피해를 볼 수 있다는 지적이 나오고 있다. 계약 연장이 강제되는 바람에 종전주택을 처분하지 못하면 양도소득세나 취득세가 중과되기 때문이다.

현행 ‘소득세법’은 갈아타기 등으로 일시적 2주택자가 된 경우 1주택자처럼 기존 집을 팔 때 9억원까지 비과세 혜택을 주고 있다. 다만 새집을 취득한 이후 3년 안에 기존주택을 매각해야 한다.

조정대상지역에선 더욱 까다롭다. 2018년 ‘9·13 대책’ 이후부터 지난해 ‘12·16 대책’ 이전까지 새 집을 산 일시적 2주택자는 2년 안에 기존 집을 매도해야 비과세를 받을 수 있다. 지난해 ‘12·16 대책’ 이후 갈아타기를 했다면 처분 시한은 1년이다. 이땐 새 집에 전입까지 마쳐야 한다.

문제는 기존 집에 세입자가 살고 있는 경우다. 기존엔 세입자의 잔여 임대차계약 기간만큼 처분 유예기간을 인정해줬다. 예컨대 1년 안에 집을 매각해야 하더라도 세입자의 계약기간이 1년 6개월 남았다면 그만큼의 유예기간을 인정한다는 의미다. 최대 2년까지 이를 인정한다.

하지만 계약갱신청구권 시행으로 해당 세입자는 2년을 더 살 수 있게 됐다. 결국 실거주할 매수인에게 팔기 위해선 세입자와의 계약 만료시점을 맞출 수밖에 없는 셈이다. 그래야 매수인이 계약갱신을 거절하고 실입주 할 수 있다.

만약 매수인을 구하지 못해 처분 유예기간 안에 집을 팔지 못하면 양도세는 비과세에서 중과세로 순식간에 바뀐다. 조정대상지역의 2주택 중과세율은 최고 52%다. 내년부턴 62%로 오른다.

여기에 최근 개정된 ‘지방세법’으로 인해 취득세까지 추징된다. 조정대상지역 2주택자의 취득세율이 종전 1~3%에서 8%로 올랐기 때문이다. 7월 10일 이후 일시적 2주택이 된 경우 일단 1~3%의 세율이 적용되지만 처분 시한 안에 기존 집을 팔지 못하면 나머지 세금을 추징한다. 취득세의 경우 양도세와 달리 세입자의 잔여 계약기간을 고려하지 않는다.

전문가들은 급변한 임대차제도와 관련한 집주인과 세입자의 분쟁 외에도 세금을 둘러싼 책임 공방까지 나타날 수 있다고 우려한다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)은 “계약갱신청구권 등 바뀐 임대차제도에 맞춰 소득세 규정도 개정이 필요하다”고 지적했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com