[집코노미TV] "내려갈 집값은 내려갑니다"
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김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
▶전형진 기자
빠숑 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장님과 함께하고 있습니다. 법인 같은 경우엔 거의 사망 상태입니다. 연말까지 무조건 던져야 하는데 그러면 지방에선 패닉 셀링이 나타날 수 있을까요?
▷김학렬 소장
이미 시작된 곳도 있고요. 가격과 상관없이 팔아달라고 할 겁니다. 그런데 아마 안 팔릴 것 같고요. 아마 가격이 크게 내려갈 것 같습니다. 법인 투자 같은 경우는 말 그대로 순수 투자잖아요. 실거주가 없잖아요. 주식투자하고 똑같이 생각하시면 될 것 같아요. 수익에 대한 기대가 깨졌을 때는 손절매를 하잖아요. 법인 투자자들도 매물 내왔을 때 안 팔리면 손절매를 할 거고요. 아마 본인들이 샀던 금액보다도 더 낮게 팔 수도 있습니다.
▶전형진 기자
오히려 실수요자들이 법인 물건들이 기다려야 하는 장이 될 수도 있는 거네요.
▷김학렬 소장
이런 게 보통 투자경험이 많거나, 그 입지에 대해서 공부가 돼 있는 분들은 바로 그냥 사시거든요. 서울도 아무리 좋은 입지라도 대책이 세게 나오면 실망 매물들이 한두 개는 꼭 나오거든요. 대부분 조금 있으면 현지, 단지 주민들이 바로 사갑니다. 세입자들이. 다 아니까. 급매물인 거. 결국은 입지가 좋고, 상품이 좋고, 이런 건 매물이 몰릴 때 들어가는 게 맞고요. 올라가기 전에 잡는 것도 방법이 되겠죠.▶전형진 기자
사실 6·17 대책과 7·10 대책의 원인이 약간 청주도 어느 정도 했다고 보거든요.
▷김학렬 소장
청주가 결정적인 역할을 했죠. 왜냐면 청주급 도시에서 규제지역으로 지정된 경우가 거의 없거든요. 광역시하고 서울, 경기, 인천 수도권 빼고 비수도권 지역에서 지정된 지역은 거기밖에 없잖아요.
▶전형진 기자
청주 같은 경우는 이렇게 실망 매물이 나올 때 아까 말씀하신 좋은 입지와는 다른 방향성을 가질 수 있는 거죠.▷김학렬 소장
그러니까 청주도 구가 4개예요. 거기서도 입지가 좋은 곳이 있고 투자만 하는 지역들이 있어요. 좋은 곳들은 딱 봐도 알아요. 그런데 아마 물건이 쏟아지게 되면 같이 빠질 것이거든요. 그런 물건들 잡는 것도 실거주 목적이라고 하면. 투자 목적은 전혀 다른 얘기고요. 실거주라고 하면 오히려 기회를 주는 시장이 될 수 있다.
▶전형진 기자
좋은 곳에선?
▷김학렬 소장
네, 그렇습니다.
세종시도 굉장히 많이 올랐어요. 최근에.
▷김학렬 소장
7월 마지막주 시황 한국감정원 기준으로 보니까 2.97% 나왔고요. 1주에. 처음 봤어요 제가. 전지역 통틀어서 지난 20년 동안, 1주 동안 오른 것 중에 제일 많이 올랐어요. 이게 얼마만큼 올랐는지 모르실 텐데. 1주잖아요. 52를 곱하시면 돼요. 그럼 2.97을 곱하면요 한 160% 가까이 돼요.
▶전형진 기자
1년 동안 2배 오른다는 소리네요.
▷김학렬 소장
세종시가 굉장히 특이한 게 뭐냐면, 행정수도 이전 호재 이전부터 오르기 시작했거든요. 작년 12월 말, 그러니까 12월부터 올라서 7월까지 내내 올랐거든요. 행정수도를 또 던져버리니까 더 올랐잖아요.
그런데 행정수도가 확정된 호재가 아니잖아요. 확정되지 않은 호재를 말씀하시면 안 돼요. 큰일 납니다. 이건 투기잖아요. 입지가 아무리 좋아도 단기간 이렇게 올라가는 건 투기거든요. 정상적인 시세 상승이 아니기 때문에. 이건 투기를 조장하시는 행위가 되거든요.
▶전형진 기자
세종 같은 경우는 입주가 굉장히 감소하고 있잖아요. 그게 맞물려서 만약 결정된다고 하면 이거 걷잡을 수 없이 가버리는 상황 아닐까요?
▷김학렬 소장
세종시는 아직 5·6생활권 분양을 아직 안 했어요. 그래서 분양할 물량이나 들어올 물량이 조금 있기 때문에 조금은 대비책이 돼 있는데. 그렇다 하더라도 아마 그런 호재들이 확정되면 당분간 입주물량이 없기 때문에. 올해가 제일 적거든요. 지난해까진 많았었는데. 그래서 한동안 올라가는 것들은 어쩔 수 없을 것 같고.
이제 행정수도 때문만이 아니라 옆에 대전하고 청주, 천안, 공주에서 계속 이사를 와요. 입지가 좋은 게 소문이 나서. 예전에 강남구가 1975년에 생겼는데 20년 동안 계속 이사 갔거든요. 좋아지는 거 보이니까. 2010년도 첫 분양을 하고 2012년 첫마을 입주부터 지금 한 8, 9년차 되는데 계속 이사들을 와요. 그러니까 지금 아마 서울시 강남구가 뜨는 것처럼 충청권에선 아마, 어떻게 보면 충청권의 강남구처럼 수요가 몰리는 것이 아닌가 보고 있습니다.
계약갱신청구권하고 전월세상한제가 시행됐어요. 이건 일단 임대차시장만 놓고 본다면 어떤 영향을 줄 수 있을까요.
▷김학렬 소장
일단은 매물이 줄어들 것이다. 전세매물이. 해리포터라는 영화 혹시 아세요?
▶전형진 기자
네, 너무 유명한 영화죠.
▷김학렬 소장
거기 보면 맨 마지막편이 해리포터와 볼드모트가 한 몸이었어요. 그러니까 해리포터가 볼드모트를 죽이면 해리포터도 죽는 거예요. 결국은 지금 악의 축이라고 하는 다주택자를 죽이면 전세가 없어집니다. 그렇죠? 그러니까 이게 둘 중에 하나만 남을 수 없는 것이거든요.
전세는 아마 더 희귀한 상품이 될 것이고, 아무래도 전세로 들어가고 싶은 임차인들이 많을 테니까 수요 대비 공급이 또 어그러져서 임대가격을 잡는 게 아니라 당장 2+2로, 계약하시는 분들만 못 올리지 계약 끝나게 되면 바로 올리거든요. 아마 폭등할 겁니다.
▶전형진 기자
사실 이게 건전한 다주택자를 양성해야 하는데 선과 악의 구도로 정립을 시키다 보니까 결국엔 이런 상황까지 와버렸습니다.
▷김학렬 소장
임대시장에서 85% 이상을 민간임대가 책임지고 있거든요. 그런데 그걸 지금 민간임대시장을 없애겠다고 하면 공공이 그만큼을 채워줘야 하는데 그럼 돈이 상상도 못 할 만큼 많이 들어갈 것 같아요.
그렇게 되면 여러분들이 정말 세금을 상상도 못 할 만큼 많이 내야 하는데, 이건 누구한테도 행복한 게 아니잖아요. 임대시장은 민간과 같이 갈 수밖에 없고요. 민간과 같이 가기 위해선 서로 윈윈이 돼야 하거든요. 그런 정책들이 나와야 하는데 한쪽을 악의 축으로 지정하는 건 누구한테도 도움이 안 된다는 말씀 드리고 싶어요.
▶전형진 기자
분양가 상한제도 시행됐는데. 여기 보면 재개발·재건축 아파트들 준공됐을 때 최초입주가능일부터 집주인이 입주해야 한다는 규정이 있어요. 이걸 다르게 풀어서 설명하면 신축 아파트는 이제 전세 못 놓는다.
▷김학렬 소장
지금 말씀하신 대로 새 아파트라 하더라도 내가 당장 못 들어가실 분들이 상당히 많거든요. 그러니까 어떻게 보면 새 아파트가 그동안 입지가 좋은 곳들 임대시장을 안정화하는 데 크게 작용을 했거든요. 왜냐면 한꺼번에 물량들이 나오다 보니까 전셋값이 굉장히 저렴했었어요. 지금 저렴하게 전세를 공급하는 것들이 딱 2가지인데 새 아파트 대규모 입주와 재건축 낡은 아파트입니다. 양쪽을 다 줄이고 있거든요.
▶전형진 기자
자 그런데 전세가 줄면, 전셋값이 오르면 매매가격하고 갭이 좁혀지잖아요. 그럼 이게 집값에도 영향을 많이 미칠까요.
▷김학렬 소장
무조건 올라가죠. 전세가 올라가는 집은 무조건 매매가격이 올라가게 돼 있어요. 미래가치를 당겨오는 경우는 전셋값과 매매가격의 격차가 커요. 신규 아파트 입주, 첫 입주할 때가 격차가 컸던 것들도 마찬가지이고. 재건축 아파트는 점점 더 커집니다. 그런데 이걸 줄여놓고 있는 거잖아요. 밀어올릴 수밖에 없어요.
▶전형진 기자
그런데 이 상한제와 청구권이 지역에 상관없이 무조건 적용된단 말이죠.
▷김학렬 소장
서울과 비서울지역은 완전히 다른 시장입니다. 예를 들어서 서울은 임차인들이 더 많아요. 지방은 자가 실수요가 월등히 많습니다. 두 지역을 같은 잣대로 놓고 보면 답이 절대 안 나오잖아요. 임차인들이 많은 곳은 임차인을 위한 정책이 나와야 하고, 거긴 다주택자를 케어해주는 게 맞아요.
지방 같은 경우는 자가가 많기 때문에 집값이 빠지는 게 겁나거든요. 그런 곳들은 집값을 케어해주는 정책이 맞아요. 다 똑같은 잣대로 하다 보니까 어디는 툭 튀어 올라오고 어디는 쭉 빠지는 현상이 나타나거든요.
▶전형진 기자
얼마나 폭발적인 영향을 미칠지 아무도 예단할 수 없는 상황이네요.
▷김학렬 소장
예단이 돼요. 어딘 너무 많이 오르고. 제가 제일 싫어하는 게 그거 거든요. 세종시는 지금 너무 많이 올랐어요. 그렇기 때문에 어느 지역은 지금 케어를 해줘야 하거든요. 대부분 자가라고 하는, 그런 지역들, 제가 우려하는 지역만 빠질까봐 상당히 걱정되고 그렇습니다.
▶전형진 기자
자 그런데 이런 조치들이 결국엔 전세를 멸종시키고 월세 시대로 가버리는 방향으로도 나타날 수 있을까요.
▷김학렬 소장
부동산 정책이 나온 것들 중에선 전세란 제도를 없애기 위한 정책도 조금 있다고 생각하고 있어요. 그런데 이제 결국 시장이 필요 없다고 할 때 없어질 텐데, 아직까지 제가 봤을 때는 필요하다는 것 같아요. 이것들이 오히려 다주택자의 입장이기보단 세입자들이 필요로 하는 것 같거든요. 시장에서 임의로 결정하는 것들이지 정책적으로 없애는 건 아마 이게 시장에서 효용성은 없을 것이다, 그렇게 말씀드리고 싶네요.▶전형진 기자
빠숑 김학렬 소장님과 함께했습니다. 감사합니다 소장님.
기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 촬영·편집 조민경 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴