[집코노미TV] 분양받은 새 아파트 전세 못 놓는 이유

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▶전형진 기자
전형진입니다. 오늘 읽어볼 기사는 이 기사입니다. <[집코노미] 신축 아파트 전세 사라진다> 한경 홈페이지에서 기사를 읽을실 땐 왼쪽에 있는 클린뷰 버튼을 누르시면 이렇게 광고 없이 읽을 수 있습니다.

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[집코노미] 신축 아파트 전세 사라진다

자 읽어볼게요.

앞으로 새 아파트에서 전셋집을 찾기 어려워질 전망이다. 집주인의 거주를 의무화하는 법안이 국회 통과를 앞두고 있어서다. 서울 재개발·재건축 등 분양가 상한제 대상 단지와 공공택지 민간아파트가 대상이다. 국회에 따르면 이 같은 내용의 주택법 개정안이 이날 본회의에 상정된다.

기사를 쓸 땐 상정되는 날이었는데 이미 통과가 됐습니다. 더 읽어보면,

수도권 분양가 상한제 대상 아파트에 거주의무를 부과하는 게 골자다. 그동안은 공공택지 공공분양 아파트에 대해서만 1~5년의 거주의무가 주어졌다. 앞으론 공공택지 민간분양 아파트, 그러니까 신도시 등에서 LH 등 공공이 분양하는 아파트뿐만 아니라 민간 건설사가 분양하는 아파트, 그리고 재개발이나 재건축 같은 민간택지에서 짓는 아파트에도 거주의무가 생긴다.

무슨 내용인지 일단 한 번 볼게요. 얼마 전 과천에서 분양했던 공공분양 아파트의 입주자모집공고문입니다. 잘 보시면 입주·거주의무 부기등기라는 말이 있어요. 이 아파트를 분양받으면 반드시 집주인이 직접 입주해야 하고 부기등기, 즉 등기부등본에 거주의무를 부기해야 한다는 의미입니다.

보시면,

해당 주택의 최초 입주가능일부터 90일 이내에 입주해야 한다.

그러니까 준공 3개월 안에 바로 들어가 살아야 한다는 의미죠. 그동안은 이게 공공분양 아파트에만 있었습니다.

그런데 아까 말씀드렸던 국회를 통과한 주택법 개정안. 원래는 20대 국회에서 계속 발의가 됐던 법안입니다. 20대 때도 윤관석 의원이 발의했었죠. 주택법은 상당히 방대한 법인데 그 중에서 우리가 읽어볼 내용은

분양가 상한제 적용 주택에 대해 입주자에게 5년 이내의 범위에서 거주의무를 부과한다.

아까 말씀드린 신도시 등 공공택지엔 무조건 분양가 상한제가 적용되죠. 그런데 재개발이나 재건축 같은 민간택지 아파트엔 그동안 분양가 상한제가 유예되다 7월 29일부터 적용됐습니다. 그런 아파트들에 대해서도 공공분양과 똑같이 거주의무를 부과하자는 게 이 법안의 핵심입니다. 그럼 무조건 5년 동안 들어가 살아야 하냐, 그렇지는 않습니다.

국토부는 시행령을 개정해 주택가격의 시세 대비 수준에 따라 2~3년의 거주의무를 두는 걸 고려하고 있다.

시세 대비 수준은 이런 이야기입니다.

문제는 거주의무가 발생하는 시점이다.

아까 보시면 공공택지에 짓는 아파트는 최초 입주가능일부터 90일 이내에 입주해야 한다고 했죠.

그런데 개정안도 비슷합니다. 신·구조문대비표라는 게 왼쪽의 법안을 오른쪽으로 바꾸겠다는 건데요. 여기 보시면 조문이 하나 신설됐어요.

분양가 상한제가 적용되는 주택의 입주자는 해당 주택의 최초 입주가능일, 그러니까 준공된 시점부터 5년 이내의 범위에서, 준공된 시점부터 들어가 살아서 5년 이내의 범위에서 살아야 한다는 내용입니다.

이게 어떤 의미냐.

보통 수분양자들은 잔금이 모자랄 경우 통상 전세입자를 받아 잔금을 치르고 2~4년 후 직접 입주한다.

분양가가 100이라면 대출 등을 끌어서 직접 입주하는 분들도 있고 잔금 20~30이 모자라서 세입자를 받아 잔금을 치렀다가 그 돈을 모아서 직접 입주하는 형태가 통상적인 시장이죠. 그런데 최초 입주가능일부터 입주해야 한다면 그 집엔 전세를 완전히 못 놓게 된다는 이야기입니다. 그래서 서울이나 수도권 일부 지역의 분양가 상한제가 적용되는 신축 아파트의 경우엔 앞으로 분양받으신 분들이 전세를 놓을 수 없게 되는 거죠.

이게 일장일단이 있습니다. 신축 아파트에 싸게 전세로 살고 싶은 분들은 그런 전세가 안 나오게 됐어요. 그런데 청약을 하시는 분들에겐 이득일 수 있습니다. 왜냐면 잔금이 모자란 사람들은 직접 입주할 수 없기 때문에 아예 분양을 받지 않을 수 있고, 경쟁률도 떨어질 수 있겠죠.

현금이 넉넉하지 않다면 아예 분양을 포기해야 하는 셈이다.

이게 그런 의미입니다. 그럼 거주의무를 어기면 어떻게 되느냐. 벌칙은 현행과 같습니다. 거주의무기간 중에 실제로 거주하지 않거나 속인 자들은 1년 이하의 징역이나 1000만원 이하의 벌금에 처한다.

내년 분양 단지부터 적용

이게 무슨 소리냐. 이 법의 부칙에 보시면

법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다

8월 4일 국회를 통과했으니까 내년 2월부터 시행된다는 거죠. 내년 2월 전까지 입주자모집공고를 내는 단지들엔 적용이 안 됩니다. 그런데 내년 2월 이후 입주자모집공고를 내는 단지들은 집주인이 직접 입주해 살아야 하는 겁니다. 서울의 경우엔 분양 일정이 밀리고 있는 재개발·재건축 단지들에 적용될 가능성이 높겠죠. 3기 신도시들도 마찬가지이겠고요. 사전청약 일정조차 2021년 하반 기부터이니까 입주자모집공고도 당연히 내년 2월 이후겠죠.

그런데 2023년 하반기께부터 준공되는 아파트에선 입주와 동시에 전세를 놓을 수 없다.

이게 무슨 소리냐면, 내년 2월부터 시행되지만 이건 입주자모집공고 기준이고 아파트를 짓는 데 보통 30개월 정도 걸린다고 보면 2023년 하반기 준공되는 아파트부터 입주장에서 전세가 사라진단 거죠. 잘 아시겠지만 신축 아파트가 한꺼번에 입주하면 그 지역 전셋값이 확 내려갑니다. 잔금이 모자란 집주인들이 경쟁적으로 세입자를 받아서 그런 건데 이게 없어지면 단기적으로 임대료가 크게 요동칠 수 있다는 전망이 나오고 있어요. 여기에다 전월세 상한제나 계약갱신청구권까지 맞물리면 생각했던 것 이상으로 임대시장이 요동칠 수 있다는 지적이 나옵니다.

그런데 제 개인적으론 이런 전세가 완전 사라질 것 같진 않아요. 만약 5000가구 규모의 아파트라면 그 중에 절반은 조합원 물량입니다. 조합원들은 분양가 상한제를 적용받은 게 아니라 기존 조합원분양가대로 수분양자가 된 것이기 때문에 법안에서 말하는 분양가 상한제 적용주택의 입주자에 해당하지 않을 수 있어요. 그래서 전세를 놓을 수도 있을 것 같습니다. 구체적인 해석이 나와야 할 것 같지만요.

나는 들어가 살 수 없다, 그럼 팔아야겠죠. 그런데 분양가 상한제 주택엔 전매제한이 있죠. 함부로 팔지도 못해요. 그럴 경우엔 LH에 매입신청을 해야 합니다. 민간시장이 아니라 LH에 내 집을 사달라고 말해야 합니다. 그럼 LH는 그걸 삽니다. 분양가에 정기예금 평균이자율을 곱해서 그 집의 가격을 계산합니다. 그렇게 취득해서 임대주택이나 수급조절용으로 활용하는 게 LH의 계획입니다.

그런데 제가 알고 있는 바로는 아직 이렇게 사들인 집이 없습니다. 작년 이맘때 썼던 기사인데요. <전매제한 주택, LH가 산다지만 2005년 이후 한 채도 매입 못 해>

관련 제도 도입 이후 LH가 지금까지 매입한 주택은 단 한 채도 없다.

왜냐,

시세의 반값에 매각할 사람이 있겠느냐. 경매나 공매 등으로 위장해 얼마든지 집을 시세대로 팔 수 있다.

고의경매일 수 있겠지만 어쨌든 차익을 선택할 가능성이 있다는 거죠.

이런 내용의 주택법 개정안이 내년 2월부터 시행되고 내년 2월 이후 분양하는 단지들에선 전세가 멸종할 수 있다는 게 이 기사의 내용입니다. 원래는 분양가 상한제만의 이슈였는데 벌써 시행에 들어가버린 전월세상한제나 계약갱신청구권, 임대차시장에 큰 변화를 가져오고 있는 이 제도들하고 맞물리면 앞으로 시중에 전세물건을 보기가 조금 더 힘들어질 수 있다는 게 기사의 내용이었습니다.

오늘 준비한 기사는 여기까지입니다. 다음 시간에도 해설이 필요한 기사로 돌아오겠습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 편집 김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴