취득세 낼 때 보유주택 수에 오피스텔·분양권도 포함…일시적 2주택자는 제외

부동산 절세 병법 (1)

다주택자를 겨냥한 주택 취득세율 인상안이 8월 12일부터 시행됐다. 개정된 지방세법에 따르면 1가구 2주택부터 8%, 3주택부터는 12%의 취득세를 내게 된다.

가령 2주택자가 추가로 6억원짜리 주택을 취득하는 경우 종전에는 1%인 600만원의 취득세를 냈다. 하지만 앞으로 조정대상지역은 12%인 7200만원을, 비조정대상지역은 8%인 4800만원을 내야 한다. 농어촌특별세, 지방교육세를 포함하면 실제 부담은 더욱 늘어나게 된다.

또 다주택자들이 매각보다 증여를 선택하는 것을 방지하기 위해 조정대상지역 내 시가표준액 3억원 이상인 주택을 증여하는 경우 증여 취득세율을 12%로 인상했다. 이때 1가구 1주택자가 배우자 또는 자녀에게 증여하면 취득세 중과세를 적용하지 않는다.

정부가 취득세 중과 규정을 발표한 7월 10일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함)을 체결하고, 계약금을 지급한 사실 등이 증빙 서류에 의해 확인되면 종전 취득세율이 적용된다. 7월 11일 이후 계약했더라도 개정 지방세법 시행일인 8월 12일 이전에 취득했다면 종전 취득세율이 적용된다.

취득세 중과 판단을 위한 주택 수는 개인이 아니라 세대를 기준으로 판단한다. 따라서 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족이 보유한 주택 수를 모두 합산해 다주택 여부를 판단한다. 단 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀는 세대를 분리해 거주해도 1세대로 간주한다. 자녀가 만 18세 이상이고, 소득이 일정 금액(1인가구 기준 약 월 70만원) 이상인 경우에는 별도 세대로 인정한다. 부부가 공동 소유하는 주택은 1개 주택으로 산정하고, 동일세대가 아닌 자와 지분으로 소유하는 경우는 각각 1주택을 소유한 것으로 본다.

법 시행 이후 신규로 취득하는 조합입주권, 주택분양권 및 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함된다. 가정어린이집, 공시가격 1억원 이하 주택(재개발 구역 등 제외), 사원용 주택 등 일부 주택은 제외된다.

1주택을 소유한 세대가 이사를 위해 신규 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우에는 취득세를 중과세하지 않는다. 신규 주택 취득 시에는 우선 1주택 세율(1~3%)로 납부하고, 종전 주택을 3년(종전 주택과 신규주택 모두 조정대상지역 소재 시 1년) 이내에 처분하면 된다. 종전 주택을 처분기간 내 처분하지 않는 경우 2주택에 대한 세율(8%)과 차액, 가산세가 추징된다. 1주택을 보유하다 분양권을 취득한 경우 분양권 취득일이 아닌 아파트 준공 후 주택 취득일을 기준으로 3년(조정대상지역 내 일시적2주택은 1년) 내에 종전 주택을 처분하면 중과세되지 않는다. 이제는 주택 매수 전에 취득세 중과세 여부를 반드시 점검해야 한다.

이승현 < 진진세무회계 대표회계사 >