매물 씨 말랐는데…또 전세 잡는 부동산대책

전세→월세 전환하면 보험료 크게 줄어
국토부 "세입자 보호 위해 꼭 필요"

6.17 부동산대책에서 제외된 경기 김포와 파주 지역이 풍선효과로 집값이 오르면서 정부가 해당 지역을 규제지역 대상으로 조사중에 있다. 한국감정원에 따르면 김포 아파트값 주간 변동률(22일 기준)은 전주 대비 1.88%로 전국 1위를 기록했다. 사진은 6월 29일 김포의 부동산 모습 . 사진=뉴스1

오늘(18일)부터 주택 임대사업자는 물론이고 세입자도 무조건 '임대보증금 보증보험'에 가입해야 한다. 가입하지 않으면 임대사업자는 2년 이하 징역형을 선고받을 수도 있다.

임대보증금 보증보험은 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)을 통해 가입할 수 있다. 보험료는 HUG의 아파트 보증금 보험 기준으로 '전·월세 보증금의 0.099~0.438%'로 책정됐다.

계약 기간이 길어지면 보험료도 더 내야 한다. 임대사업자 신용 등급이 낮을수록, 임대주택 부채(담보대출 등) 비율이 높을수록 보험료가 올라간다. 단독주택 보험료는 아파트의 1.3배다.

보험료는 집주인과 세입자가 3대 1로 나눠서 부담하도록 했다. 신규 등록 주택인 경우 18일부터 바로 적용되고, 기존 등록 주택은 법 시행 1년 후 신규 계약 체결부터 적용된다.

이를 위반하는 임대사업자는 '2000만원 이하 벌금 또는 2년 이하 징역'에 처해진다. 세입자 처벌 규정은 없다.

난데없이 보험료를 지급하게 된 임대사업자는 물론이고 세입자 반발도 거세다.

국토부 홈페이지의 해당 보도자료에는 100여개에 달하는 항의 댓글이 달렸다.

임대차3법으로 이미 급감한 전세 매물이 더욱 줄어들 가능성도 있다. 신용등급과 담보설정 상황에 따라 달라지지만 임대사업자 입장에선 전세를 월세로 전환하면 보험료 부담이 줄어든다.

임대보증금 보증보험은 임대사업자가 세입자의 보증금을 돌려주지 못할 경우 보험사가 이를 대신 돌려주는 상품. 국토부는 세입자 보호를 위해 꼭 필요한 장치라고 주장하고 있다.

물론 전셋집에 전입신고를 하고 확정 일자까지 받으면 전셋집이 경매에 넘어가거나 다른 사람에게 팔리더라도 보증금을 돌려받을 수 있다.

하지만 확정 일자를 받더라도 임대사업자가 이전에 금융회사에서 대출을 받았을 경우에는 세입자가 채권자 후순위로 밀려날 수 있다. 또 '깡통전세'나 '역(逆)전세'처럼 매매나 경매를 통한 매각가가 보증금보다 낮으면 보증금을 모두 돌려받지 못할 수도 있다. 임대보증금 보증보험은 이런 위험에 대비하기 위한 제도라는 설명이다.

김명일 한경닷컴 기자 mi737@hankyung.com