8% 넘는 곳 수두룩한데…2.5%로 낮추겠다는 '전월세 전환율'

전국 평균 5.9%…법정 기준 4%→2.5%로 하향
2억 전셋집 전환하면 보증금 5000만·월 37만원
임대소득 큰 폭 감소…강제성 없어 한계 지적도

서울 송파구 부동산중개업소 매물 정보란앞으로 한 시민이 지나가고 있다. 연합뉴스

앞으로 집주인들이 전셋집을 월세로 전환할 때 기대수익률이 크게 낮아질 전망이다. 정부가 전월세 전환율을 낮추기로 해서다. 월세 전환을 막으면 전셋값이 안정된다는 계산이다. 그러나 강제력이 부족해 효과가 떨어질 수 있다는 지적도 나온다.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 19일 이 같은 내용을 담은 ‘부동산시장 점검 관계장관회의’ 결과를 발표했다. 현재 4%인 전월세 전환율을 2.5%로 낮추는 게 골자다.

전월세전환율은 전세를 월세로 바꿀 때 기준이 되는 법정 비율이다. 기준금리(0.5%)에 3.5%포인트를 더해 정해진다. 정부는 현행 4%의 전월세 전환율이 2016년 11월 결정된 것이어서 저금리 기조를 반영하지 못하고 있다고 봤다. 10월까지 ‘주택임대차보호법 시행령’을 개정해 가산 비율을 ‘기준금리+2.0%포인트’로 낮춘다는 계획이다.

이 경우 임대인들이 전세를 월세로 전환해 거둘 수 있는 수익이 크게 감소한다. 만약 현재 2억원인 전셋집의 보증금을 5000만원으로 낮추면서 월세로 전환할 경우 4% 전환율에 따른 월소득은 50만원이다. 월세를 전세와 월세보증금의 차액으로 나눈 뒤 12개월을 곱한 값이다. 그러나 정부 안대로 2.5%의 전월세 전환율이 적용될 경우 집주인이 받는 월세는 37만원으로 줄어든다. 보증금을 비율을 높일 경우 전환율에 맞춰 받을 수 있는 월세는 더욱 감소한다.

정부가 전월세 전환율을 대폭 낮춘 건 전셋값이 꾸준히 오르고 있어서다. 지난 6월부턴 상승폭이 더욱 확대되는 추세다. 전월세 상한제와 계약갱신청구권 시행을 앞두고 미리 전세가격을 올린 계약이 많았던 데다 중개시장에서 전세물건까지 감소한 영향이다. 새 규제를 피하기 위한 월세 전환이 늘자 이 같은 유인을 없애겠다는 게 정부 의도다.

시장에서 통용되는 전월세 전환율은 이보다 훨씬 높은 수준이다. 한국감정원에 따르면 6월 기준 전국 주택 전월세 전환율은 5.9%다. 서울의 경우 평균보다 낮은 5.0%를 보였지만 경북(8.6%)과 충북(8.4%), 전북(8.2%) 등은 현행 법정 기준을 두 배 이상 웃돌았다. 대구(7.2%)와 경남(7.0%)도 높은 비율을 보였다.

그러나 법정 비율에 강제성이 있는 건 아니다. 정책 효과가 떨어진다는 지적이 나오는 이유다. 이 때문에 이용호 무소속 의원은 법정 비율을 어길 경우 2000만원 이하의 과태료를 부과하는 내용의 ‘주택임대차보호법’ 개정안을 발의한 상태다.

신규 계약 때는 이마저도 통하지 않는다. 기존 임대차계약을 전환할 때는 법정 비율이 적용되지만 새 임차인과 계약할 땐 집주인인이 임의대로 전월세 전환율을 정할 수 있다. 다만 전세로 세입자를 들였다가 월세로 전환할 땐 세입자의 동의가 필요하다는 게 법조계의 해석이다. 김향훈 법무법인 센트로 대표변호사는 “전환율에 맞춰 바꾼 실질적인 임대료 가치는 동일하더라도 보증금과 월세의 구성이 바뀌기 때문에 세입자 동의가 필요하다”고 설명했다.

전문가들은 전월세 전환율 하향이 ‘임대차 3법’과 맞물릴 경우 임대인들의 수익성이 나빠지는 만큼 임대차시장에 공급이 감소하는 부작용이 나타날 수 있다고 내다봤다. 안명숙 우리은행 부동산투자지워센터 부장은 “세입자에게 도움이 되는 만큼 반대급부로 임대인들의 수익은 감소할 수밖에 없다”며 “전세보증금 과세의 기준이 되는 간주임대료율 하향 등의 고려도 필요하다”고 지적했다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “임차인의 월세 부담 증가를 경감해줄 목적이라면 연말정산의 공제 대상과 혜택을 늘리는 방법의 접근도 필요하다”고 말했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com