이미 전환율보다 높게 계약했다면?… 전월세 전환율 Q&A

10월부터 전월세 전환율 4%→2.5%로 인하
임차인 허락시에만 월세로 전환 가능
월세→전세로 전환시에는 적용안돼

부동산 임대차 계약서(사진=게티이미지뱅크)

주택임대차보호법 시행령이 10월 개정돼 전월세전환율(월차임 전환율)이 4.0%에서 2.5%로 내려간다. 전세를 월세로 전환할 때 월세를 지금보다 덜 내게 된다.

기존에 전세를 월세로 바꾸고 월세를 전월세전환율 보다 높게 책정하는 계약을 체결했더라도 소용없게 된다. 10월부터는 세입자는 계약을 무시하고 법적 전월세전환율 범위 내에서만 월세를 내면 된다.

월세 중 전월세전환율을 초과한 금액은 법적 근거가 없다고 보기 때문에 무효라는 해석이다. 세입자가 전월세전환율로 환산했을 때보다 많은 월세를 이미 집주인에게 지급한 경우 소송을 통해 반환을 청구할 수 있다.

정부는 19일 정부서울청사에서 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 '제3차 부동산시장 점검 관계장관회의'를 열고 현행 4%인 전월세 전환율을 2.5%로 내린다고 발표했다. 현행 '기준금리(0.5%) + 3.5% = 4.0%'이던 전월세 전환율을 '기준금리(0.5%) + 2.0% = 2.5%'로 개선한 것이다.

5억원짜리 전세에서 집주인이 계약 기간 중 보증금을 4억원으로 낮추고 1억원을 월세로 받겠다고 한 경우에서 계산해보면 월세가 12만5000원 내려가는 효과가 있다. 현재 4%인 전월세 전환율을 기준으로 하면 1억원에 4.0%를 곱해 나온 400만원에 12를 나눈(1억원X4.0%/12) 33만3000원이 월세다. 전월세 전환율이 2.5%로 바뀌면 월세는 1억원X2.5%/12, 즉 20만8000원이 된다.

전월세전환율 등 임대차 제도와 관련한 내용을 문답 형식으로 정리하면 다음과 같다.

▶계약을 갱신할 때 집주인이 전세를 월세로 바꾸자고 해 이에 응하고 계약을 맺었다. 알고 보니 전월세전환율보다 높은 비율로 월세가 책정됐다면 어떻게 해야 하나.

"전세가 법적 전월세전환율보다 높은 비율로 월세로 전환된 경우 세입자가 초과분은 내지 않아도 된다. 법적 전환율을 초과한 월세는 원칙적으로 무효다. 이미 월세를 초과해서 냈다면 초과분을 돌려달라고 집주인에게 요구할 수 있다. 주임법 제10조의 2에 '초과 차임 등의 반환청구' 규정이 있다. 집주인이 끝내 이를 거부하면 소송을 제기하면 된다."

▶전월세전환율이 4.0%에서 2.5%로 낮아지면 월세도 낮아지지만, 월세를 전세로 바꿀 때는 거꾸로 전세가 많이 오르는 것 아닌가.

"주임법상 전월세전환율은 전세를 월세로 바꿀 때에만 적용되는 규정이다. 월세를 전세로 바꿀 때는 '시장 전환율'을 참고해 집주인과 세입자간 협의해 정해야 한다. 시장 전환율이란 시장에서 통용되는 전환율로, 한국감정원이 '전월세전환율'이라는 똑같은 이름으로 매달 발표하고 있다."

서울 용산역 인근 아파트 단지 내 공인중개업소의 모습. 뉴스1

▶ 계약을 맺은 지 6개월밖에 안 됐는데 집주인이 주임법상 '차임 등의 증감청구권'을 내세우면서 임대료를 올려달라고 한다. 어떻게 해야하나.

"차임 등의 증감청구권은 조세, 공과금 등 경제사정의 변동이 있을 때 집주인은 물론 세입자도 임대료를 조정하자고 요청할 수 있는 권리다. 이는 계약을 맺거나 임대료를 조정한 지 1년은 지나야 행사할 수 있다. 집주인이 요구하는 대로 무조건 관철되는 것도 아니다. 집주인과 세입자가 적당한 수준의 임대료에 합의해야 하며, 합의가 안 되면 증액을 할 수 없다."

▶계약한 지 4개월 만에 집주인이 전세를 월세로 바꾸자고 한다. 들어줘야 하나.

"전세를 월세로 바꾸는 것은 언제든 할 수는 있다. 하지만 이 역시 세입자가 거부하면 불가능하다. 반대로 세입자가 전세를 월세로 바꾸자고 요청할 수도 있다. 물론 이때도 집주인과 합의 없이는 변경이 안 된다."

한편 정부는 이번 전월세 전환율 인하로 집주인들이 전세를 월세로 전환되는 속도가 늦춰질 것으로 보고 있다. 월세 시장 안정에도 기여할 것으로 보고 있다. 최근 임대차 3법 시행 이후 집주인들이 계약 갱신 시 전세를 월세로 전환하기를 요구하는 사례가 많아지고 있다. 다만 전월세 전환율 규정이 강제력이 부족해 시장에서 잘 이행되지 않는 현실은 한계점으로 지적된다.

시행령 개정안에는 집주인이 직접 거주를 이유로 계약 갱신을 거절했을 때 전 세입자가 집주인의 실제 거주 여부를 확인할 수 있도록 퇴거 이후에도 해당 주택의 임대차 정보 현황을 열람할 수 있게 하는 내용도 담긴다. 현재로선 현 임차인과 임대인, 해당 주택의 소유자, 근저당권자, 우선변제권을 승계한 금융기관 등이 권한이 있다. 하지만 여기에 임대인의 실제 거주를 사유로 계약갱신이 거절된 임차인이 포함될 예정이다. 임대차분쟁조정위원회 운영 기관으로 기존 법률구조공단 외에 한국토지주택공사(LH)와 한국감정원이 추가된다.

김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com