세입자 동의 없인 전·월세 못올려…임대차 시장 혼란

국토부, 임대차법 해설서 배포
"세입자에 너무 유리" 반발

전·월세 상한제와 계약갱신청구권제를 도입하는 내용의 ‘주택임대차보호법(주임법)’ 개정안이 지난달 31일 시행되면서 시장의 혼란이 커지고 있다. 특히 임대료 인상폭을 최대 5%로 제한하는 ‘전·월세 상한제’에 대한 불만이 크다. 집주인이 세입자의 동의 없이 아예 임대료를 올리기 어려울 수 있다는 사실이 알려지면서 “세입자에게만 너무 유리한 게 아니냐”는 반발이 나오고 있다.

25일 국토교통부에 따르면 현행 주임법 체계에선 집주인은 계약을 갱신할 때 세입자와 협의해 임대료 수준을 정해야 한다.

문제는 세입자가 계약갱신청구권을 행사하고 나서 임대료 인상을 끝까지 거부할 때다. 즉 집주인은 임대료를 직전 계약의 5%까지 올릴 수 있다고 하지만, 세입자가 협의를 거부하고 임대료 인상에 동의하지 않으면 뾰족한 방법이 없다.

국토부가 오는 28일 온라인으로 배포하는 ‘임대차법 해설서’에도 세입자가 재계약할 때 집주인의 인상 요구에 반드시 응할 필요가 없다는 내용이 담겨 있다. 해설서에 따르면 ‘임대차 기간 동안 임대료를 5%씩 올릴 수 있는가’라는 질문에 ‘계약 갱신 시 증액의 경우라면 임대인과 임차인은 협의를 통해 기존 임대료를 기준으로 5% 범위 내에서 임대료를 증액할 수 있다’고 적혀 있다.

만약 집주인과 세입자의 협의가 잘 이뤄지지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회를 이용하거나 소송을 하는 방법이 있다. 하지만 분쟁조정위는 세입자가 조정 절차를 거부하면 임대인의 신청이 각하된다는 한계가 있다. 소송은 상당한 시일이 소요된다는 점과 비용도 부담이다.

반면 세입자의 2년 전세 계약 갱신 청구에 대해선 집주인이 거부할 수 없도록 명확히 규정돼 있다. 이에 대해 국토부 관계자는 “극단적인 상황을 가정해서 제도 운영이 안 될 것이라고 주장하면 끝도 없다”고 밝혔다. 이어 “전·월세 가격 상승기에는 세입자에게 유리할 수 있지만 전·월세 가격이 떨어질 때는 세입자가 감액 요청을 해도 오히려 집주인이 거부할 수 있다”며 “결국 집주인과 세입자가 합리적인 협의를 통해 적정한 임대료를 정하도록 유도하는 것이 주임법의 기본 취지”라고 말했다.

장현주 기자 blacksea@hankyung.com