[한경재테크쇼] 김학렬 "무주택자에겐 지금이 기회"
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27일 한경닷컴 '2020 한경 재테크쇼'
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
김 소장은 앞으로 아파트가격이 입지별 차별화를 보일 것이라고 내다봤다. 그는 “무주택자들이 내 집 마련을 망설이는 건 그동안 집값이 크게 올랐기 때문”이라며 “단기 시세 변화보단 지난 5년 동안의 흐름을 보고 판단해야 한다”고 강조했다. 중·단기 가격이 흔들린 곳들을 소거하는 방식으로 후보지를 선점해야 한다는 의미다.그는 최근 집값 상승률이 가파른 지역들의 공통점을 일자리 증가와 교통 개선, 대규모 주거시설 입주 등으로 꼽았다. 반대로 집값이 떨어진 지역은 뚜렷한 호재가 없는 상황에서 대규모 입주만 집중된 지역들이다. 김 소장은 “실수요자라면 가격이 오른 곳보단 빠지지 않는 곳이 더 중요하다”면서 “장기 시계열로 봤을 때 집값이 떨어지지 않은 지역을 주목해야 한다”고 짚었다.
서울 및 수도권의 경우 서북권보단 동남권의 시세 상승 가능성이 높을 것으로 내다봤다. 동남권의 경우 서북권 대비 입주물량이 적었던 상황에서 향후 10년 공급량도 상대적으로 적기 때문이다. 김 소장은 “정부가 추진하는 3기 신도시의 입지는 서울을 중심으로 서쪽에 쏠려 있는 편”이라며 “동남권은 하남 교산신도시 3만2000가구가 유일하기 때문에 앞으로 공급이 충분하지 않을 가능성이 높다”고 말했다.
그는 정부의 규제가 다주택자를 중심으로 강해지고 있는 만큼 실수요자라면 규제지역에서 기회를 노리는 것도 방법이 될 수 있다고 조언했다. 규제의 강도가 높을수록 다주택자들의 진입이 어려운 만큼 무주택자나 1주택자에겐 기회가 될 수 있다. 김 소장은 “최근 규제가 확장적으로 적용된 곳보단 2~3년 전부터 규제를 받던 곳이 유망할 수 있다”고 말했다.규제지역의 분양시장도 무주택자들이 우선적으로 노려볼 만한 기회다. 투기과열지구의 경우 전용면적 85㎡ 이하 주택형은 가점제로 당첨자를 선정하기 때문이다. 다주택자들의 진입이 차단되고 1주택자의 경우 가점에서 불리하다. 김 소장은 “가점이 낮아 당첨을 노리기 힘든 무주택자라면 분양권을 노리는 것도 방법이 될 수 있다”며 “분양권 전매제한으로 거래가 어렵다면 재개발이나 재건축 입주권을 주목해야 한다”고 조언했다.
김 소장은 최근 집값 상승이 두드러진 세종시의 경우 당분간 집값이 우상향 할 것으로 전망했다. 주변 충청권 기반시설이 낡아가는 상황에서 실거주 지역으로 인기가 높아지고 있어서다. 그는 “과거 강남개발 같은 양상이 세종에서 일어나는 것과 마찬가지”라면서 “주택공급이 지속적으로 이뤄지는 상황에서 도시 또한 완성 단계가 돼가고 있다는 점을 주목해야 한다”고 말했다.
수도권 외곽 지역의 경우 구축 단지에서 가격이 조정된 매물이 나올 가능성을 점쳤다. 법인 투자자들이 몰렸던 지역도 마찬가지다. 김 소장은 “실거주 목적인 이들은 저가 매물을 사들여도 되겠지만 조금이라도 투자 목적이 있다면 매수 여부를 다시 판단해봐야 한다”고 지적했다.표영호 굿마이크 대표의 송곳같은 질문과 재치있는 입담도 눈길을 끌었다. 표 대표는 "월급으로 늘어난 수익보다 부동산으로 늘어난 수익이 더 많다"며 "사람들이 부동산으로 재태크를 얘기하면 이걸 불법으로 생각하는 사람들이 있는 게 문제"라고도 했다.
독자들의 입장을 대변해 질문을 하기도 했다. 그는 "최근 정부의 부동산 규제 정책에 순기능과 역기능이 무엇이냐"고 물었다. 김 소장은 이에 대해 "순기능은 경쟁률이 낮아지다보니 무주택자들에게 좋은 시장이 됐다"면서도 "역기능은 공급이 그동안 없었다보니 집값이 오른 것인데, 그렇기 때문에 집이 남아 돌더라도 꾸준히 공급하는 방안이 필요하다"고 말했다.
이번 행사는 ‘코로나 시대, 위기를 기회로 바꿀 재테크 전략’이라는 주제로 주식과 부동산, 세무 분야에서 국내 최고 전문가들이 강사로 참여했다. 이경수 메리츠증권 리서치센터장과 박세익 인피니티투자자문 전무, 백두희 메리츠증권 도곡금융센터 차장, 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장, 이주현 월천재테크 대표, 이승현 진진세무회계 대표회계사 등이 참여했다. 사회적 거리두기 캠페인을 감안해 한경닷컴 홈페이지(www.hankyung.com)와 한경닷컴 유튜브 채널을 통해 중계됐다.
전형진 기자 withmold@hankyung.com