[집코노미TV] 또 오른 취득세…중과 피하는 방법은

절세병법(3)

취득세①

▶이승현 진진세무회계법인 대표회계사
안녕하세요. 절세병법의 이승현 회계사입니다. 오늘은 취득세에 대해서 좀 알아볼 텐데요. 부동산의 취득세는 어떤 부동산을 취득하는지, 그리고 어떤 사유로 취득하는지에 따라서 세율이 다 다릅니다.

오늘은 그 중에서도 가장 여러분들이 많이 궁금해하시는 주택을 돈을 주고 유상매매할 때의 취득세에 대해서 알아보겠습니다. 기존엔 주택에 대한 취득세율은 1가구 1주택자부터 3주택자까지는 금액에 따라서 6억 이하는 1%, 6억~9억 사이는 1~3%, 9억 초과 고과주택은 취득세율을 3%를 적용했습니다. 그리고 3주택자가 추가로 한 채를 더 사서 4주택자가 되면 그땐 4%의 취득세율을 적용했습니다.

그런데 이번에 취득세율이 대폭 변경되면서 다주택자에 대한 취득세율을 굉장히 강화했습니다. 먼저 조정대상지역과 비조정대상지역을 나눠서 최초 1주택을 취득하실 땐 종전처럼 금액에 따라 1~3%의 취득세율로 납부하시는데요, 조정대상지역의 2주택자부턴 8%로 취득세를 내셔야 합니다. 그리고 조정대상지역의 3주택자부턴 12%의 취득세를 내야 해요. 이게 조정대상지역에서의 취득세율이고요. 1~3%, 8%, 12%, 이렇게 높아지는 단계이고요.

그리고 비조정대상지역에선 조정대상지역보다 한 채씩 더 여유를 둡니다. 그래서 기존에 한 채씩 갖고 있던 사람이 새로 사는 집이 비조정대상지역이라면 2번째 주택까지는 종전대로 1~3%를 적용하고요, 3번째 주택부터 8%를 적용하고, 4번째 주택부터 12%를 적용합니다. 조정대상지역과 비조정대상지역이 서로 취득세율이 다르다고 이해하시면 될 것 같아요.

그리고 법인에 대한 주택 취득세율은 주택수에 관계없이 12%를 단일 적용하게 되기 때문에 법인은 한 채만 취득해도 12%의 취득세를 내게 된다고 보시면 되겠습니다.

이게 금액적으로 보면 어느 정도 차이인지 간략하게 설명 드려보면, 우리가 종전에 6억원짜리를 1주택자가 취득하게 되면 취득세율이 1%였어요. 600만원 정도 취득세를 내게 되죠. 여기에 농특세와 지방교육세 같은 게 붙어서 전용면적 85㎡ 이하라면 1.1%의 취득세를 내게 됩니다. 그럼 660만원이 되겠죠. 그런데 만약에 국민주택규모 이하의 주택을 3번째 주택으로 취득하는데 조정대상지역이다, 그럼 아까 말씀드린 것처럼 12%가 적용되겠죠. 이 12%의 취득세 외에 전용 85㎡ 이하이기 때문에 농특세는 붙지 않지만 추가로 지방교육세가 0.4%가 더 붙습니다. 그래서 총 12.4%를 내시게 되고요. 그럼 6억원 곱하기 12.4%하면 취득세는 7440만원으로 증가하게 됩니다. 이게 만약 비조정대상지역이라면 3번째 주택은 8%죠. 8%+지방교육세 0.4% 해서 8.4%가 적용되니까 6억짜리 집을 살 때 5040만원 정도의 취득세를 내게 됩니다.

지금 내가 새로 사는 집이 조정대상지역이 비조정대상지역인지 따라서 취득세가 바뀔 수 있잖아요. 이런 상황을 예를 들어볼게요. 제가 1주택자인데 새로 사는 집이 비조정대상지역에 있었어요. 계약을 이미 했습니다. 그런데 잔금이 되기 전에 이 지역이 조정대상지역으로 바뀐 거예요. 그럼 어떤 취득세를 낼까요. 우리가 두 번째 사는 집이 조정대상지역이면 당장 8%의 취득세를 내야 하잖아요.

자 이런 경우엔 기존 계약 당시에 비조정대상지역이었으면 잔금 때 조정대상지역으로 바뀌더라도 비조정대상지역의 취득세를 냅니다. 따라서 그대로 두 번째 집을 비조정대상지역으로 취급해서 1~3% 취득세를 내게 되겠죠.

그리고 주택을 유상으로 취득할 때 취득세율만 변경된 게 아니고 주택을 무상으로 취득할 때, 즉 증여받을 때 취득세율도 이번에 대폭 인상이 됐습니다. 기존엔 주택을 증여받게 되면 취득세율은 3.5%였어요. 여기에 이제 농특세와 지방교육세를 포함하면 4% 정도의 취득세를 내게 됐는데요. 변경된 규정에 따르면 증여시 취득세율이 12%로 올라갑니다. 증여하는 주택이 조정대상지역 안에 있고, 공시가격이 3억원 이상인 주택은 이렇게 증여취득세율이 12%로 올라가게 됩니다.

단 여기에 예외 사항도 있어요. 1가구 1주택자가 갖고 있는 주택을 배우자나 직계존·비속, 자녀나 부모에게 증여하는 경우는 이런 12%가 적용되지 않고 3.5%의 종전 증여취득세율이 적용됩니다.

자 그러면 이렇게 우리가 돈을 주고 살 때와 무상으로 주택을 증여받을 때의 올라가는 취득세율은 언제부터 적용되는 걸까요. 바로 2020년 8월 12일 지방세법이 공포되고 그 즉시 시행됐거든요. 그러니까 여러분이 8월 12일 이후 취득하는 주택들은 이 규정이 적용된다고 보시면 됩니다.

대신 기존에 이 취득세를 올린다는 대책을 발표한 게 7월 10일이었거든요. 그래서 이 7월 10일 이전 계약하신 분들은 법 시행되고 나서 잔금을 내고 취득하시더라도 종전 규정을 적용받아서 1~3%를 적용받을 수 있습니다.

자 그럼 예를 들어보죠. 제가 주택을 취득하려고 하는데 7월 10일 이전에 이미 계약을 했다. 그럼 올해 말이든 내년에 잔금을 치러 취득하더라도 종전 취득세율은 1~3%를 내시면 되는 거예요. 그리고 7월 10일 이후에 계약했지만 이 법 시행일인 8월 12일 전에 취득을 완료하신 분들, 그런 분들도 종전규정이 적용돼서 1~3%의 취득세율을 내면 되고요. 7월 11일 이후 계약하셨는데 이 법 시행일인 8월 12일 이후에 취득을 완료하시게 되면 바뀐 규정이 적용돼서 주택수에 따라 8%나 12%의 중과세율을 적용받게 됩니다.

취득세 중과세가 적용이 안 되는 주택들이 있어요. 이걸 이제 중과 예외주택이라고 하는데요. 그 중에 일반인들이 좀 알아두셔야 할 것들만 설명드리면 공시가격이 1억 이하인 주택들. 이런 주택들 중에 재개발, 재건축이 이뤄지는 그런 지역들을 제외한 지역에 있는 공시가격 1억원 이하의 주택은 취득하더라도 취득세가 중과세되지 않습니다.

내가 다른 주택을 살 때도 나의 주택수에서 제외를 해줘요. 그 말은 뭐냐, 내가 공시가격 1억 이하의 주택을 10채 갖고 있어도 다른 1채를 살 때 주택수를 1채로 본다는 거죠. 그래서 1~3%가 적용된다는 거죠. 그러니까 이런 부분들도 잘 활용하시면 취득세 중과세를 피할 수 있는 방법이 되겠죠.

자 주택수를 판단할 때는 가구별로 판단합니다. 나 혼자 주택이 없다고 해서 무주택자가 아니고요. 나와 같이 주민등록이 같이 돼 있는 가족들은 다 주택수를 합산해서 판단합니다. 그런데 주민등록표에 함께 기재돼 있더라도 혼인관계가 없는 동거인은 제외합니다. 또 주민등록이 따로 돼 있어도 배우자나 30살 미만의 혼인하지 않은 미혼 자녀, 이런 자녀들이 갖고 있는 주택들은 같은 세대로 봐서 주택수를 합산합니다.

자 그럼 어떤 일들이 생길까요. 내가 만약에 30살 미만의 자녀가 따로 거주지가 있고 주택이 있는 거예요. 그 상태에서 내가 주택을 산다고 했을 때 자녀가 30살 미만의 미혼 자녀이기 때문에 자녀가 갖고 있는 주택이 나의 주택수와 합산되겠죠. 그래서 나는 이미 1주택이 되고 새로 산 주택은 중과세가 될 수 있죠. 조정대상지역이라면 8% 중과세가 되는 겁니다.

그래서 이번에 나온 법에 예외규정을 뒀습니다. 30살 미만의 미혼자녀라고 해도 일정 소득 이상을 벌고 있으면 따로 사는 걸 인정해주겠다. 여기서 일정소득이란 중위소득의 40% 이상이에요. 간단하게 말하면 1인 가구 기준으론 월 70만원 정도 버는 거라고 생각하시면 됩니다.

가족 중에 외국에 나가시는 분들이 있을 거예요. 주소지만 같은 집에 두는 경우가 있는데 이럴 때도 예외 사항으로 봐줍니다. 가구 전원이 90일 이상 출국하는 경우로서 주민등록법에 따라서 출국 후에 속할 거주지를 다른 가족의 거주지로 신고한 경우 주소지가 같이 돼 있어도 그 가구는 주택수로 합산하지 않은 예외 사항을 두고 있습니다.

자 그리고 주택수를 계산할 때 주택을 공유지분으로 갖고 있는 경우가 있어요. 나랑 다른 사람이 같이 공동으로 투자해서 내가 2분의 1 지분만 갖고 있다, 3분의 1 지분만 갖고 있다, 그럴 경우엔 그 공유지분도 주택 1채로 카운팅합니다. 그리고 주택의 부수토지만 갖고 있는 경우도 있죠. 단독주택 같은 경우에 주택건물은 다른 사람이 갖고 있는데 내가 주택 밑에 깔린 땅만 갖고 있다, 이런 경우에도 주택 1채로 판단합니다

상속주택이 있는 분들, 이런 주택이 있는 분들은 예외로 빼주는 규정이 있어요. 상속주택 중에 상속이 개시된 지 5년 이내의 주택들은 취득세 중과할 때 주택수에서 빼줍니다.

이게 8월 12일 지방세법이 개정되고 시행됐기 때문에 오래 전에 상속받아서 갖고 계신 분들도 있을 거예요. 이 법이 시행된 8월 12일 이전에 상속받은 주택 같은 경우는 이 법 시행 후 5년 간은 주택수에서 빼주도록 돼 있으니까 기존에 상속받으신 분들도 크게 걱정하지 않으셔도 될 것 같습니다.

상속받은 주택 중에 공동으로 받은 분들도 있을 거예요. 예를 들어 형, 누나랑 같이 지분을 다 나눠서 받은 경우죠. 공동상속주택의 경우엔 지분이 가장 큰 사람 소유로 계산합니다. 그런데 지분이 형이랑 누나랑 나랑 3분의 1씩 똑같이 받았다고 하면 해당 주택에 거주하고 있는 사람의 주택으로 보고, 만약에 그 집을 임대를 주고 있어서 아무도 거주하지 않는다고 했을 땐 상속주택의 공유지분자 중에 가장 나이가 많은 최고 연장자의 주택으로 봅니다.

우리가 신탁사에 신탁을 맡긴 주택도 있을 거예요. 신탁을 맡긴 주택들은 원소유자인, 위탁자인 나의 소유로 봐서 주택수에 포함하게 되고요. 만약 내가 주택을 건설하는 건설사업자다, 그래서 집을 지었는데 이게 미분양 되고 안 팔리고 있는 거예요. 이런 주택들은 취득세를 판단할 때 주택수에서 제외해주도록 돼 있습니다.

그리고 여려분 취득세에서 가장 중요하고 주의하셔야 할 부분이 바로 분양권과 입주권, 그리고 오피스텔이 취득세 계산 할 때 주택수에 들어갈 수 있다는 점인데요. 이 법이 시행된 이후인 2020년 8월 12일 이후에 취득하는 입주권, 분양권, 오피스텔은 주택수에 포함될 수 있기 때문에 굉장히 주의하셔야 합니다. 이 부분은 따로 다음 시간에 좀 더 자세히 알아보도록 하겠습니다. 지금까지 이승현 회계사였습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 촬영·편집 김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴