"서울 아파트 공급 감소…무조건 청약 넣어라"

'2020 한경 재테크쇼'

내 집 마련 전략

“다시보기로 두세 번씩 돌려 봐야겠네요.” “최고의 명강의였습니다.”

지난 27일 한경닷컴이 유튜브 채널을 통해 진행한 웹세미나 ‘2020 한경 재테크쇼’에서 실시간 댓글로 올라온 반응이다. 증권과 부동산, 자산관리까지 아우른 이날 세미나는 1300여 명의 시청자를 5시간 동안 PC와 모바일 앞에 붙잡아 둘 정도로 인기를 끌었다. 표영호 굿마이크 대표의 진행으로 열린 세미나에서 부동산과 관련한 주요 강연 내용을 정리했다.

“무주택자는 지금이 기회”

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장(필명 ‘빠숑’)은 무주택자들이 내 집 마련을 하기 좋은 시기가 왔다고 평가했다. 다주택자에 대한 규제가 강해진 만큼 무주택자와 이사를 하려는 1주택자에게 더 많은 기회가 생길 수 있어서다. 그는 “무주택자들이 내 집 마련을 망설이는 건 그동안 집값이 크게 올랐기 때문”이라며 “단기 시세 변화보다는 지난 5년 동안의 흐름을 보고 판단해야 한다”고 강조했다. 중·단기 가격이 흔들린 곳들을 하나씩 소거하는 방식으로 내 집 마련 후보지를 선정해야 한다는 의미다.

김 소장은 최근 집값 상승률이 가파른 지역의 공통점을 일자리 증가와 교통 개선, 대규모 주거시설 입주 등으로 꼽았다. 반대로 집값이 떨어진 지역은 뚜렷한 호재가 없는 상황에서 대규모 입주만 집중된 지역들이다. 김 소장은 “실수요자라면 가격이 오른 곳보다는 빠지지 않는 곳이 더 중요하다”면서 “장기 시계열로 봤을 때 집값이 떨어지지 않은 지역을 주목해야 한다”고 짚었다.

이주현 월천재테크 대표(필명 ‘월천대사’)는 청약시장의 중요성을 강조했다. 분양가 상한제 시행으로 서울 재개발·재건축 공급이 당분간 끊길 가능성이 높아서다. 이 대표는 “앞으로 청약할 수 있는 단지가 점점 줄어든다”면서 “무주택자라면 옥석 가리기보다는 무조건 청약통장을 찔러봐야 한다”고 말했다.

정부가 추진하는 ‘공공참여형 재건축’과 ‘공공재개발’은 투자자들이 주목해야 할 호재 가운데 하나로 꼽았다. 이 대표는 과거 경기 성남에서 LH(한국토지주택공사)와 조합이 함께 시행한 재개발사업이 좋은 선례가 될 수 있다고 짚었다. 그는 “공공이 개입하면서 아파트 브랜드에 대한 막연한 우려가 높지만 성남 구도심의 재개발사업이 편견을 깼다”며 “민관합작 또한 사업성이 나올 수 있다는 좋은 사례가 될 것”이라고 말했다. 다만 공공참여형 재건축의 경우 서울 강남권 단지들은 참여하지 않을 가능성이 높다는 게 이 대표의 관측이다. 공공임대 등으로 내놓는 물량의 비중이 많은 데다 재건축 초과이익환수제로 조합의 수익이 제한돼서다.

“실수요자도 세금 공부”

이승현 진진세무회계법인 대표회계사(필명 ‘자본가’)는 1주택 상황이더라도 틈틈이 세법 공부를 해야 한다고 강조했다. 당장 취득세율과 주택수 산정 방식이 급변한 데다 내년에도 양도소득세와 종합부동산세 등 부동산 관련 세제가 크게 바뀔 예정이어서다.

대표적인 게 일시적 2주택이다. 조정대상지역에서 ‘7·10 대책’ 이후 두 번째 집을 살 때의 취득세율은 종전 1~3%에서 8%로 올랐다. 일단 1~3%를 적용한 뒤 처분시한 안에 기존 주택을 매각하지 않으면 8%로 오른 세금을 추징하는 방식이다. 처분시한은 1년(지난해 ‘12·16 대책’ 이후 취득분 기준)이다.

‘갈아타기’를 하려다 기한을 넘기면 기존 살던 집을 팔 때의 세금이 급증한다. 원래는 일시적 2주택을 적용받아 양도가액 9억원까지 비과세가 가능하다. 하지만 처분시한을 넘기면 2주택 중과세율이 적용된다. 올해 기준으론 과세표준에 따라 최고 52%로 중과되지만 내년 6월부턴 이 세율이 다시 62%로 오른다. 이 회계사는 “내년 1월부턴 1주택자의 장기보유특별공제 기준도 거주기간과 보유기간을 따로 따지기 때문에 갈아타기 시점을 조율할 필요가 있다”며 “상가주택의 경우엔 주택분과 상가분을 나눠 과세하도록 바뀌어 비과세나 장특공제 전략을 짤 때 주의해야 한다”고 말했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com