[기고] 임대료 통제는 도시를 파괴한다

임대료는 수요·공급 따라 결정
시장을 왜곡하는 정책 수정해야

김상규 < 동국대 석좌교수, 前 조달청장 >

정부는 최근 수도권 주택가격 폭등을 다주택자의 투기 때문으로 보고 징벌적 세금 등으로 대처하고 있다. 그러나 주택가격 급등은 공급 부족과 금융완화가 근본 원인으로 보인다. 서울의 주택 보급률은 95.9%(2018년)에 불과하다. 전국 주택 보급률도 104.2%(2018년)라고 하지만 30년 이상 된 노후주택 18%, 최저기준 미달 주택 5.7%를 감안하면 많이 부족하다. 여기에 경기부양을 위한 금융완화가 불을 붙였다.

그동안 정부는 임대사업자 등록을 유도하면서 세제 혜택을 제공했고, 이 정부 3년 동안 전셋값은 0.2%밖에 오르지 않았다. 아파트 가격이 올랐다고 해서 이 제도를 폐기한 것은 이해하기 어렵다. 등록임대사업 대신 주택의 의무 임대기간을 두 배로 늘리고 임대료를 한 번에 5% 이상 올리지 못하는 임대차 3법을 도입했으나 많은 문제점이 드러나고 있다.

우선, 개인 재산에 대한 큰 희생을 전제로 했다. 벤치마킹한 독일은 물가 등을 반영한 표준임대료보다 10% 이상 못 올리게 하는데, 우리는 기존 임대료의 5% 이상을 올릴 수 없다. 다주택자들은 높은 종부세 부담에도 양도세 때문에 집을 내놓을 수 없고, 앉아서 손해를 보게 된다. 다주택자들도 나름 아끼고 열심히 일해서 재산을 모은 것이고 기존 제도 하에서 법을 어긴 것도 아니다. 가격통제를 하려면 종전처럼 임대사업자에 대한 인센티브가 있어야 한다. 무거운 보유세에 임대료 통제, 한술 더 떠 양도세 중과로 퇴로까지 막는 것(등록 임대사업자 제외)은 사유재산에 대한 명백한 침해다.

독일에서도 최근 임대료 상한제가 제대로 작동되지 않고 있다고 한다. 지난 10년간(2009~2019년) 베를린시의 평균 임대료는 두 배 이상 올랐다. 에너지 효율화사업 등으로 상한을 초과해서 임대료를 올릴 수 있기 때문이다. 슈뢰더 정권 이후 사회주택(일종의 공공임대주택) 공급을 소홀히 한 결과로, 임대료는 수요와 공급에 의해 결정된다는 것을 보여줄 뿐이다.

벌써 미리 전셋값을 올리고 월세 전환을 시도하는 현상이 나타나고 있다. 그러면 세입자만 더 어려워진다. 월세 전환 등을 어렵게 하려고 하지만 임대시장을 더 위축시킬 것이다. 또 다주택자의 가수요는 투기로 변질되기도 했지만 임대주택을 늘리고 주택 건설을 촉진한 측면도 있다. 향후 수요 부족으로 주택 건설이 축소되고 집주인이 수리도 하지 않으면 만성적인 주택 부족과 질 저하를 초래할 것이다. 경제학자들에 따르면 임대료 통제는 도시를 파괴하는 가장 효과적인 수단이다. 그리고 임대인과 임차인이 서로 증오하게 된다. 임대인은 갖은 핑계를 대며 임대료를 인상하려 할 것이고 임차인은 신고·고발 등으로 저항할 것이다.

임대차 3법과 부동산세는 대폭 수정이 불가피하다. 가난한 사람들의 주거 안정을 생각한다면 등록임대사업자제도를 보완하는 것이 더 바람직한 것 같다.