재간접리츠 규제 강화…리츠시장 '빙하기' 오나 [마켓인사이트]

정부 "사모부동산펀드 30% 이상 담지 마라"

손쉽게 만든 재간접리츠가
최근 시장 부진 원인으로 지목
"가급적 실물 부동산에 투자하라"

관련 상품 준비중인 운용사들
"포트폴리오 다시 짜야하나" 당혹

▶마켓인사이트 9월 3일 오후 4시30분

리츠(부동산투자회사)와 부동산펀드 등에 분산 투자하는 재간접리츠의 규제가 한층 엄격해진다. 상대적으로 설립이 쉬운 재간접리츠가 기존 상품만을 담기보다는 직접 실물 부동산에 투자해 관련 시장을 활성화할 필요가 있다는 당국의 판단에 따른 것이다. 하지만 증시 상장을 목표로 재간접리츠 설립을 준비해온 상당수 부동산 자산 운용사들은 상품 구조를 다시 짤 수밖에 없어 당혹감을 감추지 못하고 있다.

사모부동산펀드 편입 비중 제한

3일 투자은행(IB)업계에 따르면 국토교통부는 최근 리츠 영업인가 조건을 강화하기로 방침을 정하고 관련 규정을 개정하는 작업에 들어갔다. 재간접리츠가 사모부동산펀드를 편입할 경우 비중을 30% 미만으로 제한하는 것이 핵심이다. 국토부는 영업인가 신청을 해놓은 재간접리츠에도 새 가이드라인을 소급적용해 인가 여부를 결정하기로 했다.

국토부는 최근 리츠 투자심리가 가라앉은 주요 원인으로 상장 재간접리츠의 주가 부진을 꼽고 있다. 현재 증시에 상장된 12개 리츠 중 재간접리츠는 NH프라임리츠, 이지스밸류리츠, 이지스레지던스리츠 등 3개다. 모두 공모가를 밑돌며 부진에 빠져 있다. 자본시장법은 공모펀드와 상장지수펀드(ETF)의 재간접리츠 투자를 막고 있다. 이 때문에 기관투자가들도 재간접리츠 투자를 꺼려 관련 시장은 침체를 벗어나지 못하고 있다. 우후죽순으로 생겨나는 재간접리츠가 공모시장에서 흥행에 실패하면 리츠 상품 전반의 투자심리까지 나빠질 것이란 우려가 커지면서 정부가 선제 조치에 나선 것이란 분석이 나온다.

지난 7월 말 기준 국내에 설립된 125개(공공주택 제외) 리츠 중 재간접리츠는 13개다. 비중은 낮지만 대부분 최근 2년 이내에 조성돼 업계의 관심이 높은 편이다. 마스턴프리미어제1호리츠, 디앤디플랫폼리츠 등은 상장을 준비하고 있다. 이들 중 상당수가 사모부동산펀드 수익증권 비중이 30%를 웃돌아 리츠 구조를 다시 짜는 것이 불가피하다는 평가다. 영업인가를 받는 것이 불가능해졌다고 판단한 일부 자산운용사와 부동산신탁사는 상장 포기를 검토하고 있다.

리츠시장 위축될까

최근 증시에서 리츠는 공모주와 바이오주 등 성장주에 밀려난 모양새다. 안정적인 수익률이란 리츠의 장점이 단기간 ‘대박’에 묻힌 탓이다. 금융투자업계는 재간접리츠 규제가 강화되면 가뜩이나 움츠린 리츠시장이 더욱 얼어붙을 가능성이 크다고 우려하고 있다. 이미 마스턴프리미어제1호리츠, 신한서부티앤디리츠, 이에스알켄달스퀘어리츠, 디앤디플랫폼리츠 등의 상장이 줄줄이 연기됐다. 여기에 재간접리츠까지 대거 상장을 철회하거나 연기한다면 한동안 기업공개(IPO) 시장에서 리츠가 자취를 감출 것이라는 관측이 적지 않다. IB업계 관계자는 “리츠 공모주 투자로도 수익 실현을 장담하기 어려운 분위기 속에서 상장 철회나 일정 연기가 속출한다면 리츠에 대한 투자자의 관심이 더욱 멀어질 것”이라고 지적했다.

리츠 관련 정책을 담당하는 정부 부처 간에 손발이 안 맞는다는 비판의 목소리도 있다. 리츠 자산관리회사(AMC)에 대한 영업인가는 국토부가 맡고 있지만 리츠 상장과 투자 관련 규제는 금융위원회 소관이다. 부동산 간접투자 상품의 세금 제도는 기획재정부 업무다. 시장 성격상 여러 부처가 관여돼 있음에도 이번 가이드라인 변경은 이들 부처 간 협의 없이 국토부가 단독으로 진행한 측면이 강하다는 평가다. 리츠업계 관계자는 “재간접리츠 부진은 공모펀드와 ETF의 투자 허용으로도 어느 정도 효과를 기대할 수 있다”며 “국토부, 금융위 등 관련 부처의 사전 논의가 필요하다”고 했다.

김진성 기자 jskim1028@hankyung.com