"재건축·재개발 투자, 사업성 분석부터 하라"

고수의 눈 - 김제민 리더스자산관리 대표

조합·관리처분 책자 확인을
철거부터 토지·부대시설까지
공사비로 총사업비 추정 가능

보상비·공과금·금융비용 등
항목별 금액·비율 따져봐야

재개발·재건축은 2000년대 초반부터 이미 투자의 한 부분으로 자리잡고 있다. 재개발·재건축의 원리를 이해하고 투자의 한 방법으로 공부해 둔다면 좋은 기회가 있을 때 과감하게 투자할 수 있는 좋은 참고서가 될 수 있다. 그렇다면 어떤 부분을 어떻게 봐야 전체를 판단할 수 있을까.

사업성을 파악하는 방법 중의 하나가 조합창립총회 책자나 관리처분계획 책자다. 이를 보면 정비사업비 추산액 등이 나와 있어 사업성을 유추해 볼 수 있다. 다양한 항목 중에 금액도 봐야겠지만 항목이 차지하는 비율을 살펴보는 것도 중요하다. 각 항목의 개요를 살펴보자.

첫째는 공사비다. 공사비는 아파트를 새로 지을 때 드는 비용 중 하나다. 철거에서부터 토지의 토목공사, 주택의 주거 공간과 각종 부대시설을 짓는 데 들어가는 모든 비용이 여기에 해당한다. 여기서는 전체 공사비를 한 번 살펴보고, 3.3㎡당 공사비 또는 시공비에 주목하면 된다. 3.3㎡당 공사비로 재건축 또는 재개발 사업 전체의 총사업비를 추정할 수 있다.

둘째는 보상비다. 보상비는 조합원 자격이 안 되거나 조합원 분양을 받지 않으려는 이들에게 보상으로 주는 현금청산금이다. 여기에는 기존 주택에 임차해 살고 있는 세입자의 주거이전비와 상가의 영업보상비도 포함이 된다. 재개발 사업은 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’을 근거로 강제 수용을 하게 돼 세입자주거이전비와 상가영업보상비를 지급하게 된다. 재건축에선 협의매수나 매도청구소송으로 부동산을 매입하게 된다. 이 자금은 조합이 순수하게 시공사 또는 은행으로부터 빌려서 충당한다. 이 보상비의 금액이 클수록 금융비용이 그만큼 더 많이 나가게 되는 것이다.

셋째는 공과금이다. 가장 주목해서 볼 부분은 법인세 항목이다. 조합은 법인이고, 법인이 수익을 만들어내면 법인세를 꼭 내야 하기 때문이다. 사업성이 있는지 없는지 판단할 수 있는 대표적인 지표 중 하나가 비례율이다. 비례율이 100%를 넘게 되면 수익이 나는 사업이라는 뜻이다. 그래서 조합은 100%가 넘는 수익 부분에 대해 법인세를 내야 한다. 그러니 사업책자에 나타난 법인세가 높게 잡혀 있다면 조합이 비례율이 높을 것이라 추산한다는 의미라서 사업성이 있다는 뜻으로 보면 된다.

넷째는 금융비용이다. 재개발·재건축 조합은 많은 자금을 빌려 사업을 하게 된다. 사업 후반부인 일반분양으로 분양수익을 내기까지는 이렇게 차입금으로 운영한다. 이주비의 경우 조합원의 입장은 무상으로 대여받게 되는데, 이는 조합이 그 이자비용을 대신 내기 때문이다. 이게 이주비 금융비용이다. 그리고 사업이 진행되면서 들어가는 각종 부대비용에 대한 차입금의 이자비용이 대여금 금융비용이다.

예비비도 중요하게 살펴봐야 할 항목이다. 사업을 진행하면서 뜻하지 않은 추가비용이 발생할 때에 대비하기 위해 비축해 놓은 예산이다. 보통은 총사업비의 1%를 예비비로 두고 있다. 여기서 예비비가 눈에 띄게 높게 잡혀 있다면 예상치 못한 추가비용이 발생해도 예비비에서 충당할 수 있다는 뜻이다.

수입추산액은 예상되는 수입을 추산해 놓은 금액이다. 조합원 분양수입과 일반분양 수입을 모두 추정해 나온 것이다. 조합원 분양가는 재개발·재건축 사업 과정상 관리처분계획 단계에서 확정이 된다. 하지만 일반분양가는 실제 일반분양이 되고 나서야 시장 상황에 따라 결정된다. 관리처분계획 단계에서는 어디까지나 추정금액일 뿐이다.