"임대차법으로 전세매물 급감…소형부터 월세화·전세 축소"

직방, 7~8월 서울 전셋값 조사
2억원 이상 오른 곳도 속속 나와
반포동 소형 아파트는 전셋값 떨어지기도

최근 주택임대차보호법이 시행된 데다 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이 재확산 조짐을 보이면서 가을 이사철을 앞두고 부동산 시장에 대한 불안감이 커지고 있다. 한 시민이 서울 송파구 가락동 헬리오시티 상가 중개업소의 매물 안내판을 보고 있다. 허문찬 기자 sweat@hankyung.com

전세시장이 소멸되지는 않지만 줄어들 것이고, 소형부터 월세화가 가속화 될 것이라는 전망이 나왔다. 계약갱신청구권제와 전월세상한제가 시행된지 한 달을 맞아 진행된 조사를 통해서다.

7일 ㈜직방이 임대차법 시행을 전후로 7월과 8월 서울에서 전세거래된 1596건을 분석한 결과에 따르면, 전셋값은 아파트에 따라 혼조세를 나타냈지만 매물과 거래량은 급격히 줄었다. 임대차3법 시행에 따른 불안 등으로 7월 미리 높은 가격에 거래됐고, 8월 신규 재계약 등에 따라 낮은 가격도 포착됐다. 8월에는 전체적으로 전세가격이 상승하지는 않았다는 분석이다.

김은선 직방 매니저는 "임대차법 한달간 시장에서 전세매물은 급감했고, 월세매물은 급증한 사실을 확인할 수 있다"며 "시장의 예측대로 전세시장은 단지별로 가격이 오르기도 하고 기존 전세매물이 월세로 바뀌기도 하며 법 개정 이후 과도기적인 모습을 보이고 있다"고 분석했다.

7·10 부동산대책을 통해 이른바 임대차3법이 시행되고 있다. 계약갱신청구권제와 전월세상한제는 7월말부터 시행됐다. 전월세신고제는 2021년 6월부터 시행예정이다. 임대차3법의 핵심은 계약갱신청구권(2+2년)과 전월세상한제(5%이내)인데 이는 임차인의 안정적인 거주환경 마련에 초점을 두고 있다. 임대인 입장에서는 재산권 행사가 제한된다는 점이 시장의 이슈로 부각됐다.

강동·송파구서 한 달 만에 2억씩 전셋값 뛰어

전셋값이 급격히 오른 곳은 서울 동남권이었다. 강동구와 송파구에서는 한 달 여만에 2억원 이상의 전셋값이 올랐다. 강남 대치동과 도곡동 일대에서도 1억원 넘게 전세가가 상승했다. 전세가격 상승은 준공연한이나 가격대와 상관없이 고르게 나타났다.

강동구 명일동 삼익그린2차 전용 107㎡의 경우 7월에는 6억5000만원에 전세계약이 체결됐으나 8월에는 8억9500만원에 계약됐다. 한 달 만에 2억4500만원 가량 상승했다. 송파구 잠실동 우성 전용 131㎡도 7억5000만원에서 9억8000만원으로 2억3000만원 가량 올랐다.

성동구 금호동1가 벽산 전용114㎡도 약 2억2000만원 가량 오른 가격에 거래(6억3000만원 →8억5000만원)된 것으로 나타났다. 위례2차아이파크(108㎡, 1억9000만원↑)나 금천롯데캐슬골드파크(59㎡, 1억8500만원↑)등 신축에서도 전세가격 상승 현상이 나타났다.

우수한 교육여건으로 임차인들의 선호가 높은 대치동에서는 대치아이파크 전용 119㎡가 7월 18억원에서 8월 19억5000만원으로 올랐다. 한 달 만에 1억5000만원가량 상승했다. 래미안 대치하이스턴 전용 110㎡는 약 1억원 전세가격이 상승했다. 우성1차와 은마의 경우 전용 85㎡는 5000만원 상승했다.

서울 강북권의 신흥 주거지로 떠오른 마용성(마포,용산,성동)에서도 8월 전세거래 가격이 높아진 사례가 나왔다. 마포구 중동 울트라월드컵 전용 84㎡는 8월 5억8000만원에 거래되며 7월 최고가와 비교해 1억3000만원 가량 올랐다. 용산에서는 왕궁 전용 102㎡가 7월 최고 6억5000만원에 거래됐던 전세가 8월 4억5000만원에 거래되며 9000만원 가량 올랐다.

중저가 아파트가 밀집한 금관구(금천·관악·구로)와 노도강(노원·도봉·강북)에서도 전세가격이 상승했다. 관악구 봉천동 관악파크 푸르지오 전용 84㎡는 7월 최고 4억5000만원에 거래됐던 가격이 8월 최고 6억원에 거래됐다. 노원구 상계동 비콘드림힐3 전용 84㎡도 3억5000만원에서 1억5000만원 오른 5억원에 전세 거래됐다.

'아크포리버파크'가 된 신반포 1차 재건축 아파트. 대법원은 이 조합에 대해 "임원들에게 인센티브를 지급하는 안건이 통과됐더라도, 인센티브 내용이 부당하게 과다하다면 무효로 봐야 한다"며 사건을 돌려 보냈다. (자료 한경DB)

서초구 반포동에서는 중대형은 전셋값이 올랐지만 소형면적에서는 오히려 하락했다. 전용 59㎡의 경우 아크로리버파크, 래미안퍼스티지, 반포써밋, 반포자이 등이 한 달 만에 줄줄이 하락했다. 아크로리버파크는 7월 14억원에서 12억7000만원으로 1억3000만원 후퇴했다. 반포자이는 11억원에서 8억9250만원으로 2억원 넘게 떨어졌다.

"거주요건 강화로 전세매물 더 줄어들 것"

김 매니저는 임대차3법 시행 한달, 임대시장의 가장 큰 변화는 시장에 전세매물이 희소하다는 점이라고 강조했다. 서울 아파트 가격이 급등하면서 절세에 대한 니즈가 증가했는데, 양도세 비과세 요건이나 장기보유특별공제의 혜택에 필수적으로 거주요건이 7·10대책에 삽입됐다. 조합설립이 되지 않은 정비구역은 조합원 분양을 받기 위한 필수요건으로 2년 거주요건이 추가됐다. 결국 임대인들의 실거주를 가속화시키고 있고, 이는 전세매물의 감소로도 이어졌다고 판단했다.

그는 "거주요건의 강화로 인해 시장에서 임차인들에게 공급되는 이른바 민간임대시장이 축소될 것"이라며 "신축아파트 단지의 경우 시장가보다 낮은 가격에 임대시장이 형성됐지만, 거주요건을 채우기 위한 임대인들의 입주로 그 시장도 줄어들고 있다"고 분석했다.

다만 전세시장이 없어지지는 않을 것으로 봤다. 김 매니저는 "현재와 같은 대출 규제상황에서는 결국 전세라는 일종의 사금융제도를 통해 주택을 매입할 수밖에 없는 구조다보니 전세는 소멸되지 않을 것"으로 예상했다. 또 "소형면적 중심으로 월세전환이 나타나고 있다"며 "소형면적이 자리잡고 나면 중형면적으로 그 현상이 확대될 가능성이 있다"고 봤다.

김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com