그때그때 다른 공동명의 1주택 기준 [전형진의 복덕방통신]
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0.5주택+0.5주택=0주택? 1주택?
임대사업자 공동명의는 해석 번복
종부세 장기보유공제는 인정 안 해
▶관련기사 : [집코노미] 공동명의는 장특공제 배제?…임대사업자 ‘혼란’공동명의 임대사업자의 특례와 관련한 논란은 지난 6월 집코노미 기사로 시작됐습니다. 원래 임대기간 10년을 채운 임대사업자들은 해당 주택을 양도할 때 장특공제를 최대 70%까지 받을 수 있습니다. 기본 의무임대기간 8년을 채우면 30%를 주지만 추가로 2년을 더 채울 경우 여기에 40%를 더해 세금을 깎아주는 것이죠. 그런데 그 주택이 공동명의라면 추가 40%를 적용할 수 없다는 게 지난 2월 국세청의 유권해석이었습니다.
국세청 해석의 요지는 이렇습니다. ‘민간임대주택에 관한 특별법’이 규정하는 임대사업자는 ‘1인이 1가구 이상을 임대할 때’인 만큼 지분을 반반 가진 공동명의는 이 기준에 충족하지 못한다는 것입니다. 각자 0.5채니까 누구도 1가구를 못 채워서 특례 적용이 불가능하단 거죠. 즉, ‘0.5+0.5=0’이라는 의미입니다.
사실 장특공제 추가 40% 적용의 근간이 되는 ‘조세특례제한법’엔 온전한 1가구의 기준이 명문화 돼 있지는 않습니다. 8년 이상 임대하면서 임대료 증액제한 등의 요건을 충족할 때 최대 70%의 장특공제가 가능하다고 규정하고 있을 뿐이죠. 이 때문에 세무업계에선 국세청이 민특법의 조문을 확대 해석한 것이 아니냐는 지적이 나오기도 했습니다.결국 지난달 국회 기획재정위원회에서 이 문제가 도마 위에 올랐습니다. 윤희숙 미래통합당 의원의 지적에 홍남기 경제부총리 겸 기재부 장관이 “기재부 세제실에 검토를 지시하겠다”고 밝힌 것이죠. 10여일 만에 속전속결로 장특공제 70%가 가능하다는 정반대의 결론이 나왔습니다. 그러면서 일관성을 강조했는데요. 1가구 1주택자의 장특공제를 따질 때도 공동명의를 인정하는 만큼 임대사업자에 대해서도 이를 인정한다는 설명을 덧붙인 것이죠.
구태여 일관성을 강조한 덕에 이해가 상충하는 측면도 생겨버렸습니다. 이번엔 종합부동산세입니다. 1주택자인 경우 보유기간이나 나이에 따라 종부세를 감면받습니다. 현재는 합산 최대 70%인데 내년부턴 80%로 늘어납니다. 그런데 장기보유공제(최대 50%)는 공동명의일 땐 적용이 안 된다는 거 알고 계셨나요?
아깐 공동명의를 인정했는데 이번엔 왜 안 될까요. 또 법이 문제입니다. ‘종합부동산세법 시행령’은 한 사람이 1주택을 소유한 경우에 대해서만 1주택으로 인정하고 있죠. 최근 종부세를 아끼겠다며 공제액을 늘리기 위해 공동명의로 전환하는 사례가 많지만 보유기간이 오래된 분들은 차라리 단독명의를 유지해 장기보유공제를 받는 게 유리한 거죠.사실 종부세는 양도소득세와 달리 고지서가 날아오는 세금이죠. 물론 원칙은 신고납부입니다만 납세자들의 편의를 위해 나라에서 계산해 고지하죠. 직접 계산해 신고하는 방식이 아니기 때문에 장기보유공제와 관련해 이 같은 사실을 모르는 분들도 많습니다.
앞선 양도세의 장특공제 해석이 바뀐 만큼 종부세도 바뀔 가능성은 없을까요. 현재로선 낮아 보입니다. 기재부는 “일단 검토는 해볼 수 있다”면서도 양도세의 논리를 종부세에 똑같이 대입하긴 힘들다는 입장입니다. 1주택을 공동명의로 소유할 경우 과세표준 공제액이 12억원(단독명의 9억)으로 늘어나는데, 이것만으로도 이미 세제 혜택이 많다는 것이죠.
그런데 정작 종부세 과세 대상 주택수를 셀 땐 소수지분 등의 공동명의도 포함됩니다. 그러니까 지분 20%씩 2채를 갖고 있다면 2주택 세율로 종부세를 내는 것이죠. 세금을 깎아줄 땐 온전한 1채가 아니지만 낼 땐 온전한 1채인 셈이죠. 정말 알쏭달쏭하고 이해할 수 없는 세금의 세계입니다.
전형진 기자 withmold@hankyung.com