임대사업자 공동명의 '장특공제 적용' 해석 변경
종부세는 여전히 불가…과세할 땐 주택수에 합산
서울 잠실과 강남 일대 아파트 단지의 모습. 연합뉴스정부가 부부 공동명의 임대사업자에 대한 장기보유특별공제(장특공제) 특례를 인정하기로 했지만 종합부동산세엔 이를 적용하지 않을 방침인 것으로 알려졌다. 과세표준 공제액이 늘어나는 것만으로도 이미 세제 혜택이 크다고 봐서다.
공동명의 공제, 종부세만 예외?
10일 세무업계에 따르면 기획재정부는 이달 초 공동명의로 임대사업을 하더라도 장특공제 특례를 적용한다는 유권해석을 내놨다. 당초 특례 적용이 불가능하다던 국세청의 해석을 3개월 만에 뒤집은 것이다. 하지만 종부세의 경우엔 공동명의일 때 고령자공제와 장기보유공제(장기공제)를 적용하지 않는다는 기존 방침을 재확인했다.▶관련기사 : [집코노미] 공동명의는 장특공제 배제?…임대사업자 ‘혼란’
장특공제는 보유기간에 따라 세금을 감면해주는 제도다. 임대사업자들은 의무임대기간 8년을 채우면 30%의 장특공제를 받는다. 추가로 2년을 더 임대해 10년을 채우면 장특공제율은 70%로 오른다. 하지만 국세청은 지난 6월 공동명의 임대사업자에겐 추가 40%의 특례를 적용할 수 없다는 유권해석을 내놨다. ‘민간임대주택에 관한 특별법’이 규정하는 임대사업자의 요건인 ‘1인 1가구 이상 임대’를 충족하지 못한다고 봐서다. 각자 0.5채이기 때문에 1가구를 충족하지 못하는 ‘0.5+0.5=0’이란 계산이 나온다는 것이다.
이 해석과 관련한 논란이 일자 홍남기 경제부총리 겸 기재부 장관은 지난달 말 직접 세제실에 재검토를 지시했다. 열흘여 만에 나온 해석은 국세청과 정반대다. 공동명의라도 70%(30%+추가 40%)의 장특공제가 가능하다는 것이다. 1가구 1주택자의 세금을 계산할 때도 공동명의 장특공제를 인정하는 만큼 임대사업자에 대해서도 같은 기준을 적용한다는 게 기재부의 설명이다.
그러나 종부세의 경우엔 여전히 정반대의 해석을 견지하고 있다. 1주택자의 경우 연령과 보유기간에 따라 최대 70%(만 70세 이상·15년 보유)의 세금을 감면받는다. 올해 ‘세법개정안’에 따라 내년부터 이 비율은 80%로 오른다. 하지만 공동명의일 땐 이 같은 공제를 적용할 수 없다는 게 기재부의 해석이다. ‘종합부동산세법 시행령’이 1가구 1주택의 기준을 단독명의로 규정하고 있어서다. 기재부 관계자는 “1주택 공동명의는 과세표준 공제액이 높아 이미 세제 혜택을 많이 받는다”며 “양도소득세 장특공제 관련 해석이 바뀌었다고 해서 같은 기준을 적용한다는 논리는 맞지 않는다”고 설명했다.
◆감면할 땐 제외…과세할 땐 포함
1주택자의 경우 부부 공동명의 등으로 소유권을 나누면 종부세를 크게 아낄 수 있다. 단독명의는 과세표준 공제액이 9억원이지만 공동명의는 인당 6억원씩 12억원이 인정돼서다.
만 65세의 단독명의 1주택자가 서울 반포동 반포자이 전용면적 84㎡를 10년째 소유하고 있다고 가정해보자. 내년 이 아파트의 공시가격이 올해 대비 10% 오른 22억4000만원 일 때 내야 할 종부세는 476만원이란 계산이 나온다. 재산세 등을 합친 보유세는 1329만원이다. 하지만 같은 조건에서 부부 공동명의라면 종부세는 부부 합산 397만원, 보유세는 1234만원으로 각각 100만원 가까이 줄어든다. 고령자·장기공제가 없더라도 과표 공제액이 3억원 늘어나기 때문이다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)은 “고령자 공제를 최대로 받는 만 70세 이상이거나 초고가주택 등 일부 조건을 제외하면 공동명의의 절세효과가 높은 편”이라며 “기재부도 이 같은 점을 고려해 양도세완 다른 공동명의 공제 기준을 적용하는 것으로 보인다”고 해석했다.그러나 정작 종부세를 과세할 땐 소액지분 등 공동명의 아파트도 주택수에 합산된다. 예컨대 거주주택 외에 지분 20%를 소유한 아파트가 한 채 더 있다면 2주택 세율로 종부세를 낸다. 세금을 깎아줄 땐 공동명의를 온전한 1주택으로 보지 않지만 과세할 땐 온전한 한 채로 보는 셈이다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “내년부터 공시가격 현실화가 진행되는 데다 세율도 올라 종부세 납세자들의 부담이 높아질 전망”이라며 “주택을 함께 구매하는 맞벌이 가구가 늘어나는 만큼 공동명의 세제 혜택에 대해서도 전향적 검토가 필요하다”고 말했다.