"전세 불안 언제 끝날지 몰라…하반기 서울 아파트값 안 떨어질 것"

집코노미 언택트 박람회·콘서트

올해 하반기 부동산시장 전망

무주택자·1주택자 갈아타기 등
실수요자 중심으로 시장 재편
다주택자 '똘똘한 한 채' 쏠림 심화

국내 최초의 비주얼 3차원(3D) 전시회로 지난 4일 개막한 ‘집코노미 언택트 박람회’ 전시관을 직장인들이 PC로 관람하고 있다. 김영우 기자 youngwoo@hankyung.com

지난 4~6일 사흘간 열린 ‘집코노미 언택트 콘서트’에서는 올해 하반기 부동산시장 전망과 유망 지역·상품 등에 대해 스무 명 넘는 부동산 전문가의 ‘족집게 강의’가 펼쳐졌다. 전문가 사이에서는 하반기에도 서울 및 주요 지역의 신축 아파트, ‘똘똘한 한 채’는 상승세를 이어갈 것이란 의견이 우세했다. 반면 최근 급등한 아파트값을 뒷받침할 만한 수요에 한계가 있어 곧 조정장이 찾아올 것이란 의견도 나왔다. 규제 포화 상태인 아파트 대신 비(非)아파트의 투자성이 더 좋다는 조언도 이어졌다.

“유동성·전셋값 상승이 집값 올려”

전문가들은 서울 부동산시장이 당분간 수요 대비 공급 부족으로 상승세가 이어질 것이라고 전망했다. 특히 시장 선호도가 높은 새 아파트 공급이 수요를 따라가지 못하고 있다는 분석이다. 부동산114에 따르면 내년 서울 입주 물량은 2만2977가구로 올해(4만2456가구)에 비해 절반 수준으로 급감한다. 서울의 준공 4년 미만 신축 아파트는 전체의 6% 정도다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “최근 서울 아파트 청약 경쟁률이 100 대 1을 넘길 정도로 새 아파트 수급이 불균형 상태”라고 설명했다. 이어 “지난 6~7월과 비교해 지난달의 매매 거래량이 줄어든 것은 수요가 감소한 것이 아니라 시장에 나온 매물이 대부분 소화된 것으로 해석해야 한다”며 “매물 품귀 현상으로 거래량은 줄었지만 꾸준히 신고가를 경신하고 있다”고 덧붙였다.

시장에 넘치는 유동성이 집값 상승 요인이라는 분석도 나왔다. 역대급 저금리와 소득 및 자산 증가 등으로 발생한 현금이 부동산시장으로 흘러들어갈 것이란 설명이다. 홍춘욱 EAR리서치 대표는 “신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 인한 세계적인 경제 충격으로 당분간 제로금리가 이어질 것으로 예상된다”며 “지금껏 미국에서 유동성이 풀려 달러 가치가 떨어지면 국내 시장도 유동성이 풍부해져 부동산시장이 강세를 보여왔다”고 말했다. 이상우 인베이드투자자문 대표도 “최근 가구소득이 증가하고 주식 투자 등으로 자산을 불린 경우가 많다”며 “하반기에는 이 자금들이 부동산으로 흘러들어갈 가능성이 높다”고 내다봤다.

불안정한 전세시장이 아파트값 상승을 부추길 것이란 전망도 나왔다. 전·월세상한제 및 계약갱신청구권 등 임대차보호법이 본격 시행돼 급등한 전셋값이 매매가격을 받쳐 올릴 것이란 분석이다. 이주현 월천재테크 대표는 “올해 가을 이사철 학군을 비롯한 생활 인프라를 갖춘 서울 강남구와 서초구 등을 중심으로 전세 품귀 현상이 빚어지며 전세가격이 가파르게 상승할 것”이라며 “전세가격이 받쳐주는 한 매매가격은 떨어지기 어렵다”고 말했다.

다만 다주택자 규제 강화와 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상으로 오르는 지역과 오르지 않는 지역이 구분될 것이라고 분석했다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “다주택자에 대한 세제가 강해지며 시장이 무주택자나 1주택 갈아타기 수요 등 실수요자 위주로 움직일 것”이라며 “서울 내 업무지구로 이동이 불편한 경기권이나 마땅한 일자리가 확보되지 않은 지방의 구축 아파트는 수요가 줄어들 것”이라고 말했다.

연말까지 법인 ‘급매’ 나올 수도

급등한 서울 아파트값이 고점을 찍고 내려올 것이란 주장도 나왔다. 박은정 감정평가사는 “최근 급등한 서울 강남권의 신축 아파트처럼 호텔급 커뮤니티 등을 유지하기 위해 높은 관리비를 감당하며 거주할 수 있는 수준의 인구가 얼마나 되겠느냐”며 “아파트는 중산층의 주택이기 때문에 현재 가격이 너무 과하게 측정돼 있다고 본다”고 주장했다. 이어 “15억원 이상 아파트 구입 때 대출 제한, 다주택자 규제 강화 등 각종 부동산 규제로 고가 아파트를 살 수 있는 수요는 제한돼 있다”며 “이미 상반기에 30대들이 ‘영끌’해 주택을 구입했기 때문에 더 이상 신규 수요가 유입되기 힘들다”고 덧붙였다.

김기원 데이터노우즈 대표도 “소득은 늘고 있지만 처분가능소득은 늘지 않았고, 저금리로 인한 유동성 증가는 다르게 보면 가계부채 증가로 해석할 수 있다”며 “수요 증가에는 한계가 있다”고 지적했다. 이어 “최근 서울 및 수도권 부동산시장은 과거 2006년 말의 ‘패닉 바잉(공황 구매)’ 현상과 비슷한 모습”이라며 “서울 강남·서초·송파의 고가 아파트는 고점을 찍었고 서울 중저가 아파트 상승세도 1년 안에 끝날 것”이라고 내다봤다.

정부의 세금 규제 강화로 연말이나 내년 상반기까지 법인 등의 ‘급매’가 출현할 것이란 분석도 있다. 이승현 진진세무회계법인 대표회계사는 “법인은 내년부터 법인세 외 추가 세율이 10%에서 20%로 올라가고 내년 6월 1일 이후부터는 법인 종부세율이 크게 인상된다”며 “그 전까지 처분하려는 법인의 물건이 일부 가격 조정을 받아 시장에 나올 수 있다”고 말했다. 개인의 경우에도 내년부터 양도소득세 장기보유특별공제 기준을 산정할 때 거주기간과 보유기간을 나눠 산정하면서 혜택이 크게 줄어든다. 이 회계사는 “9억원 이상 고가 주택의 경우 오래 거주하지 않고 보유하고만 있던 아파트들이 ‘장특공제’ 혜택 막차를 타기 위해 연말까지 나올 수 있다”고 설명했다.

규제가 집중된 아파트를 대체할 투자 상품으로 ‘꼬마빌딩’이 떠오를 것이란 전망도 나왔다. 오동협 원빌딩 대표는 “아파트 한 채를 팔고 대출을 받아 그 지역 꼬마빌딩을 구입하는 사례가 늘었다”며 “역대급 저금리를 활용해 건물을 매입하고, 추후 건물 개·보수와 임차인 구성 변화 등으로 수익률을 높일 수 있기 때문에 당분간 수요가 증가할 것”이라고 내다봤다.

신연수 기자 sys@hankyung.com