"서울 '똘똘한 한 채'로 쏠림 현상…다주택자 급매물 노려볼 만"

전문가들의 하반기 전망

‘6·17 부동산 정책’ ‘7·10 부동산 정책’ 등 정부의 부동산 정책이 쏟아지면서 서울 부동산시장은 ‘버티기’에 들어갔다. 전체 매매·전세시장 거래량은 급감하는 추세지만 서울 주요 지역 아파트에서는 ‘똘똘한 한 채’를 중심으로 신고가가 속속 등장하고 있다. 여기에 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 재확산과 풍부한 유동성 등 각종 변수가 하반기 부동산시장에 영향을 미칠 전망이다.

매매시장 변수 ‘코로나’와 ‘유동성’

하반기 서울 아파트 매매시장에서 부동산 전문가들이 꼽은 최대 변수는 코로나19 재확산이다. 코로나19가 다시 유행 조짐을 보이면서 경제 전반에 큰 타격을 줄 수 있다는 설명이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “코로나19로 인한 경기 불황이 장기화하면 최악의 경우 금융권 부실로 전이돼 집값이 하락할 가능성이 있다”며 “정부가 내놓은 주택 공급책들도 코로나19가 장기화하면 제 힘을 쓰지 못할 것”이라고 말했다.

저금리에 따른 풍부한 유동성도 서울 아파트 매매시장의 주요 변수다. 그동안 시장에 풀린 유동성이 서울 아파트 매매시장으로 흘러들어가면서 집값 상승을 이끌었기 때문이다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “저금리에 따른 풍부한 시장 유동성이 부동산시장으로 계속 흘러갈 가능성이 높다”며 “이런 분위기에서 부동산 매물 잠김 현상이 이어진다면 서울 부동산 매매시장은 강보합세를 보일 전망”이라고 말했다. 그는 “정부의 공급대책도 주로 서울 외곽지역이나 경기도에 몰려 있어 집값 안정에는 큰 도움이 되지 않을 것”이라고 덧붙였다.

다주택자나 법인이 내놓는 급매물을 살펴봐야 한다는 의견도 나왔다. 잇단 정부의 규제 정책에 법인 매물이 조금씩 늘어나는 등 부동산 가격이 하락세로 전환한 게 아니냐는 설명이다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “서울 내 고가 주택은 추가 매수세가 줄어들고 있지만 무주택자의 서울 외곽지역 중저가 매수세는 당분간 이어질 것”이라며 “서울 전셋값이 계속 오른다면 가격이 상대적으로 싼 수도권이나 지방 광역시로 매수세가 이동할 수 있다”고 말했다.

임대차보호법은 전세 상승 부채질

하반기 서울 아파트 전세시장의 핵심 변수는 지난 7월 31일 시행된 주택임대차보호법 개정안이다. 계약갱신청구권제와 전·월세상한제를 골자로 한 개정안 시행으로 서울 아파트 전셋값 상승세는 계속되고 있다.

대다수 전문가는 서울 아파트 전셋값 상승세가 하반기에도 이어질 것으로 내다봤다. 가을 이사철을 앞두고 서울 아파트 전세 대란이 심해질 수 있다는 의미다. 기존 전셋집에 2년 더 거주하려는 수요가 늘었을 뿐 아니라 집주인이 전세를 월세로 전환하는 경우도 증가하고 있기 때문이다. 이주현 월천재테크 대표는 “2000가구가 넘는 대규모 아파트 단지조차 전세 매물이 하나도 없을 정도로 전세난이 확산되고 있다”고 말했다.

전세시장 역시 코로나19에 따른 영향을 피하기는 어렵다는 게 전문가들의 설명이다. 심 교수는 “감염 우려가 커지면서 전·월세 매물을 보여주기 꺼리는 집주인이 늘어나고 있다”며 “전세 매물이 줄어든 데다 집도 보지 못하는 상황이 계속되면서 전세난이 더욱 심각해지고 있다”고 말했다.

하반기 수익형 부동산시장에서는 ‘꼬마빌딩’이 주요 키워드로 떠올랐다. 오동협 원빌딩 대표는 “정부 부동산 규제로 아파트 한 채를 팔고 대출을 받아 그 지역 꼬마빌딩을 구입하는 사례가 늘었다”며 “저금리를 활용해 건물을 매입하고, 추후 건물 개·보수와 임차인 구성 변화 등으로 수익률을 높일 수 있다”고 말했다.

장현주 기자 blacksea@hankyung.com