요즘 뜨는 베이커리 카페 입지는 신도시 근처 차량 접근 쉬운 곳

김종율 옥탑방보보스 대표

사회적 거리두기로 인한 정부의 영업 제한 전까지 카페들은 성업 중이었다. 카페 시장 중 도시형 대형 카페 가맹사업은 투썸플레이스가 독주하고 있다. 투썸플레이스는 가맹점 월평균 매출이 4000만원을 넘어 다른 경쟁 업체보다 거의 1000만원가량 높다.

이런 경쟁은 초대형 커피점인 베이커리 카페로 오면 애들 장난처럼 돼 버린다. 스타벅스 드라이브스루(DT)점은 어지간하면 월 매출이 1억5000만원을 넘어선다. 2억원 정도의 매출을 보이는 곳도 흔하다. 하지만 이보다 더 높은 매출을 기록하는 곳이 베이커리 카페에선 종종 눈에 띈다.

최근 문을 연 경기 양평 스타벅스 드라이브스루리저브(DTR)는 베이커리도 추가했다. DTR은 고급 커피를 제공하는 드라이브스루점이다. 매출은 확인할 수 없으나 개점 전부터 줄을 길게 서야 한다는 것은 익히 알려져 있다. 이 코로나 시국에도 말이다.

그렇다면 베이커리 카페는 매출을 얼마나 올릴까. 어떤 입지, 어떤 스펙의 땅이 좋을까. 또 투자금은 얼마나 필요할까. 이를 알아야 제대로 된 부지를 매입할 것 아닌가.

보통 스타벅스 DT점은 최소한 990㎡ 이상의 토지가 필요하다. 토지 가격이 비싼 서울이야 어쩔 수 없이 작은 면적으로도 개점한다지만 경기권만 돼도 990㎡보다 작아선 경쟁력이 없다. 스타벅스 DT점이 입점할 정도의 입지이니 가격이 비싸져 토지 매입비만 40억원을 넘기는 경우가 허다하다.

베이커리 카페는 더 넓은 면적을 요구한다. 하지만 스타벅스 DT점처럼 메인 도로에 접해야 하는 건 아니다. 대로변은커녕 찾아오기 힘들 정도의 이면 안쪽이어도 인근에 신도시 같은 것이 있으면 좋다. 토지 가격도 당연히 싸진다. 대신 면적이 커야 하니 전체 매입비가 적어지진 않는다.

경기 김포에 개점한 카페글린공원이라는 베이커리 카페는 토지 면적 3302㎡에 건물 바닥 면적이 약 990㎡다. 즉 2312㎡를 주차장으로 이용 중인데 주말이면 자리가 없을 정도다. 달리 말하자면 이 정도의 면적으로 대로변에 있으면 토지매입비가 과해서 사업성이 나오지 않는다. 김포 카페글린공원은 주변 땅값 시세가 3.3㎡당 100만원을 조금 넘어갈 때 지주가 매입한 것으로 알려져 있다.

카페글린공원은 연매출이 30억원 정도인 것으로 업계에 알려져 있다. 월평균 2억5000만원이다. 스타벅스 DT점보다 높은 매출이다. 임차료는 임대인과의 계약에서 고정금액으로 체결했지만 처음엔 수수료 10%로 제안하기도 한 것으로 알려졌다.

베이커리 카페의 성공조건은 다음과 같이 정리할 수 있다. 첫째, 주변 신도시에서 차량으로 접근하기 좋은 곳에 입지해야 한다. 둘째, 토지면적은 3302㎡ 이상이어야 한다. 셋째, 투자 후 매각차익을 고려한다면 3.3㎡당 매입가는 300만원을 넘겨선 안 된다.

요즘 한창 간판이 늘어나고 있는 나인블럭도 크게 다르지 않다. 스타벅스 DT점은 대로변 너무 좋은 입지만 찾기 때문에 들어설 만한 자리를 찾아내기가 여간 어려운 것이 아니다.

이에 비해 베이커리 카페는 입점 가능한 곳을 좀 더 쉽게 찾을 수 있다. 둘의 토지 매입비용은 비슷하다. 베이커리 카페가 점점 좁은 문이 되고 있는 스타벅스DT점의 훌륭한 대안이 될 수 있지 않을까.