마포 재개발 '마지막 퍼즐' 염리4·5구역 사업 속도 낸다

구역 해제 5년 만에 '재추진'

4구역 사전 타당성 검토 통과
주민 찬반조사 거쳐 구역 신청
지분 13㎡ 다세대 시세 5억원

마포구의 사전 타당성 검토를 통과한 서울 마포구 염리4구역. 신축 빌라가 건립되고 있다. 배정철 기자

서울 마포구 아현뉴타운 일대에서 구역 지정이 해제된 노후 주택 단지들의 재개발 사업이 다시 탄력을 받고 있다. 마포구 염리4구역이 최근 지방자치단체의 사전타당성 검토를 통과하면서 구역 지정을 눈앞에 두고 있다. 정부와 서울시가 재개발·재건축을 통한 주택 공급 확대에 나서면서 타당성 검사가 손쉽게 진행된 것으로 알려졌다.

지하철 2호선 이대역 인근 염리4·5구역 정비사업이 시작되면 인근 대흥5구역과 노고산 재개발 등 일대 정비 사업도 속도를 낼 것으로 예상된다.

‘알짜’ 염리4·5구역 재시동

마포구 아현뉴타운 서쪽에 있는 염리4·5구역은 마포구 재개발의 ‘마지막 퍼즐’로 불린다. 지난달 11일 마포구에 재개발 사전 타당성 검토를 신청한 염리4구역은 최근 마포구로부터 심의가 통과됐다는 통보를 받았다.

염리4구역은 다음달부터 11월까지 용역업체를 선정해 모든 조합원을 대상으로 재개발 찬반 조사를 할 예정이다. 이후 구역지정에 나설 계획이다. 염리4구역 관계자는 “사전 타당성 검토에서 총점 70점을 넘어야 통과하는데 아파트 공급이 주요 이슈로 떠오르면서 제출 두 번째 만에 고비를 넘겼다”고 말했다. 지하철 2호선 이대역 ‘신촌 그랑자이’(1248가구) 인근에 있는 염리4구역은 정비면적 3만8809㎡로 전체 626가구로 조성될 예정이다.

염리4구역과 같은 해인 2015년 정비구역에서 해제된 염리5구역(1041가구) 재개발도 다음달께 사전 타당성 검토를 진행할 예정이다. 염리5구역 관계자는 “늦어도 두 달 안에 용역을 맡겨 사전 타당성 검토를 실시하고 구역지정을 진행할 예정”이라고 말했다.

서울시가 2003년 지정한 아현뉴타운의 각각 서쪽과 남쪽 끝자락에 있는 염리4·5구역은 2015년 주민들의 반대로 정비구역에서 해제됐다. 염리동 K공인 관계자는 “염리4·5구역은 이대와 연세대가 가까워 월세 수요가 많아 주민들이 재개발에 관심이 없었다”며 “그러나 최근 이대 인근에 신축 오피스텔이 대거 들어서면서 정비사업이 다시 추진되고 있다”고 설명했다. 인근 대흥5구역과 노고산 재개발도 조만간 사전 타당성 신청에 나설 것으로 관측된다.

‘지분 쪼개기’ 늘어 투자 유의

2003년 사업이 시작된 아현뉴타운은 아현동 633 일원 76만8662㎡의 낙후된 주택단지를 총 1만8500가구를 수용하는 대규모 아파트 단지로 바꾸는 사업이다. 3885가구가 들어선 아현동 ‘마포래미안푸르지오’(아현3구역)를 비롯해 대부분 지역은 대단지 아파트로 변모했다. 염리3구역 재개발은 ‘마포프레스티지자이’(1694가구)라는 이름으로 2021년 입주가 예정돼 있다. 바로 아래에 있는 ‘마포자이3차’(염리2구역·927가구)는 2018년 927가구의 입주를 마쳤다. 가장 최근에는 1232가구가 들어서는 ‘SK뷰 아이파크’(아현2구역 재개발)가 2022년 후분양을 앞두고 있다. 이 일대는 마포래미안푸르지오 전용면적 84㎡가 17억원을 넘을 만큼 아파트 가격이 상승하는 추세다.

구역 지정이 다가오면서 염리4구역의 대지지분 13㎡ 남짓한 다세대주택의 시세가 5억원대에 형성되고 있다. 염리5구역은 대지지분 16.5~19.8㎡의 주택이 5억원에 거래되고 있다.

다만 이들 지역에서는 신축 빌라가 우후죽순 들어오는 등 ‘신축 쪼개기’도 기승을 부리고 있다. 단독주택을 허물고 다세대주택을 짓는 곳이 많다. 조합원 수가 많아지면 기존 재개발 지분 가치가 떨어진다. 염리4구역에는 최근 2년 사이 신축 빌라가 5곳이 들어섰다. 한 부동산 관계자는 “구역이 지정된 이후에는 행위제한이 걸려 신축 빌라를 짓지 못하기 때문에 그 전에 공사가 이뤄지는 것”이라며 “재개발 지분 투자는 신중할 필요가 있다”고 말했다.

배정철 기자 bjc@hankyung.com